Зарубіжна нерухомість у кредит

Придбання зарубіжної нерухомості в кредит давно вже перестало бути дивиною. Про те, як це робиться, в яких країнах які умови іпотеки - на ці теми написано вже безліч статей, у тому числі і в нашому журналі. Однак кредит неможливий без андеррайтингу, тобто перевірки банком свого потенційного позичальника на предмет рівня доходів, сумлінності в погашенні раніше взятих зобов'язань і т.п. Як все це відбувається, коли позичальник «тут», а банк і нерухомість, що купується - «там»?

Зі своїми простіше
Для початку - кілька слів про те, як іноземні банки перевіряють позичальників з числа громадян своїх країн. У розвинених державах з цим просто: там уже багато десятиліть існують Бюро кредитних історій (БКІ), що збирають дані про кожну людину протягом практично всього його життя. «Наприклад, в США, найбільш великими є EQUIFAX і CREDITREPORT, - розповідає Марина Мішуріс, голова правління« Флексінвест-Банку ». - Маючи дані про ID (приблизний аналог російського номера соціального страхування) потенційного позичальника, на сайтах даних компаній можна перевірити його кредитну історію з 16-18 років, тобто фактично з отримання першої кредитної карти ». Як продовжує експерт, в інформації, яка зберігається в БКІ, містяться докладні дані про фінансову «доброчесності» людини: де він працевлаштований, обсяг його поточних зобов'язань, коли і з якою метою був отриманий перший кредит, чи мав позичальник кредитні картки і як він використовував кредитний ліміт. І, звичайно, головне - як він виконував взяті на себе зобов'язання.

Схема чудова, але (стосовно до позичальників з Росії) володіє одним серйозним недоліком: про переважну більшість наших співвітчизників у західних БКІ немає взагалі ніяких даних. Так що якщо росіянин має кредитну історію в США чи Європі - прекрасно, але подібних позичальників поки мізерно мало. І банкам доводиться користуватися для оцінки «цих загадкових і страшних руських» іншими формами роботи.


Не телефонна розмова
Основний метод - це вимога надати довідки. У першу чергу, зрозуміло, про доходи потенційного позичальника. У цьому питанні іноземні банки дуже схожі на російські. Але є й відмінності, головне з яких зводиться до того, що наші кредитні організації готові врахувати і доходи, не підтверджені офіційно. Іноземці - здебільшого немає. «Закордонні банки неофіційні доходи позичальника не розглядають, - вважає Ірина Кажікіна, керівник іпотечної служби компанії« РЕЛАЙТ-Нерухомість ». - Вони вірять тільки паперів на офіційних бланках з підписами і печатками ».

Тепер питання: чи повірять тільки паперів? Відповідь на нього, переконана Марина Мішуріс («Флексінвест-Банк»), залежить від того, хто є роботодавцем. «Якщо це досить велика і відома на ринку компанія (Газпром,« Трійка-Діалог », ВТБ і т.д.), то, найімовірніше, іноземному банку буде достатньо копії трудового договору та довідки 2-НДФЛ, завірених печаткою компанії роботодавця, - говорить експерт. - Та ж ситуація, якщо потенційний позичальник працює в компанії, що є російською «дочкою» іноземної корпорації. А у всіх інших випадках інформація буде піддана дуже ретельному аналізу ».

Як саме - це питання, звичайно, є комерційною таємницею банку. Найімовірніше, буде оцінюватися загальний «видимий оку» матеріальний рівень людини: наявність у нього нерухомості (у Росії і за її межами), автомобіля, дані про поїздки за кордон. Не виключено також звернення до компанії-роботодавця з проханням підтвердити, чи дійсно вони видавали пану такому-то довідку про доходи, і саме з такими цифрами? Правда, в силу досить суворого відносини в західних країнах до питань privacy тут, швидше за все, буде не телефонний дзвінок («Здрафстфуйте! Я є банкір Вайс з закордон. Рапотает чи у фас герр Васюкофф?"), А лист на офіційному бланку з проханням підтвердити надані дані.


У «дочки-матері» на гроші
Сьогодні багато іноземних банків мають у Москві дочірні компанії. Їх можливостями з перевірки потенційних позичальників, природно, користуються і головні офіси - у випадках, коли така необхідність виникає. Однак у багатьох банків, особливо невеликих, російських «дочок» немає. Доступний їм варіант - попросити провести подібну перевірку кого-небудь зі своїх «колег-конкурентів». «Успіх вирішення питання перевірки кредитної історії через інший банк залежить від особистих або ділових відносин, - вважає Владислав Єсенков, заступник начальника управління по роботі з клієнтами КБ« Уніфін ». - Якщо є зв'язки, то проблема вирішувана, якщо ні - то на жаль ... Ситуація з іноземними банками тут мало чим відрізняється від російських ».

Правда, у проблеми є і ще один аспект - юридичний. «Широке застосування подібних перевірок ускладнюється законодавства про банківську таємницю і про персональні дані, - зазначає Марина Мішуріс (« Флексінвест-Банк »). - Російські закони забороняють роботу з даними осіб без їх згоди ».

Правда, як відзначали наші експерти, фактично подібні перевірки все ж проводяться. Іноземці, при всій їх декларованої прихильності роботі «за правилами», іноді змушені від них відступати: інакше на нашій кам'янистому грунті не виживеш ...


Російські БКІ поки не допомагають
Згадувані вище в цій статті Бюро кредитних історій існують і в Росії. Відповідний закон (N218-ФЗ «Про кредитні історії») вступив в дію вже шість років тому, 1 червня 2005 року. Ці організації вже працюють, причому масштаби вражаючі. Наприклад, «Національне бюро кредитних історій» («НБКИ», найбільший гравець цього ринку) в березні цього року (пізніших даних поки немає) надало банкам 4500000 кредитних звітів.

Але якщо повернутися до теми нашої розмови, тобто запитами іноземних банків, то потрібно відзначити - вони інформацією з наших кредитних бюро не користуються. «Для того щоб вивчити потенційного клієнта через нашу базу даних, кредитна організація повинна укласти з бюро договір про надання інформаційних послуг, - пояснює ситуацію Олександр Вікулін, генеральний директор ВАТ« НБКИ ». - На даний момент НБКИ не співпрацює з жодним іноземним банком ».

Причини зрозумілі: співпраця з БКІ (не тільки російськими, але і будь-якими іншими) коштує грошей, а потік потенційних одержувачів кредитів з Росії ще недостатньо великий. Плюс до всього, російські кредитні бюро ще досить молоді, так що у «західників», ймовірно, виникали сумніви з приводу обсягу та достовірності наданої інформації. Але все в цьому світі змінюється - в недалекому майбутньому, думається, іноземці почнуть користуватися послугами наших БКІ.


Сама, сама, сама!
Пам'ятаєте цю крилату фразу, яку виголошує герой Микити Михалкова у фільмі «Вокзал для двох»? Саме таку рекомендацію ми і можемо дати росіянам, які бажають взяти іпотечний кредит за кордоном. Якщо у вас є позитивна кредитна історія в Росії - її слід надати своєму потенційному зарубіжному позикодавці. Пам'ятайте, що російські БКІ, які поки не надають дані про вас іноземним банкам, обов'язково видадуть їх особисто вам - за відповідним запитом. Також має сенс звернутися в банки, в яких у вас є або були раніше кредити - зрозуміло, за умови, що гасили ви їх акуратно і без проблем - з проханням дати відповідну довідку. «Потенційний позичальник, який зможе надати підтвердження позитивної кредитної історії, найімовірніше, отримає позитивне рішення про кредитування», - вважає Марина Мішуріс («Флексінвест-Банк»). «До нас часто звертаються люди за своєю кредитною історією з метою подальшого надання кредитного звіту в іноземний банк», - підтверджує Олександр Вікулін («НБКИ»).


Зустрічний рух
До цього моменту ми говорили про ситуацію, коли іноземний банк, вирішуючи, чи давати вам кредит, дивиться на те, як ви справлялися зі своїми зобов'язаннями всередині Росії. Але в принципі можлива і «дзеркальний» ситуація: у позичальника є кредитна історія за кордоном, і вона якось впливає на рішення наших банків про видачу кредитів - в Росії. Як логічно зауважує Владислав Єсенков («Уніфін»), «для банків немає великої різниці в тому, де географічно скомпрометував себе потенційний клієнт - важливий сам факт».

Поки перспектива надання «іноземної» кредитної історії нашим банкам виглядає дещо фантастичною. Іноземні банки, як вже було сказано, не уклали договорів з нашими БКІ. І в результаті вони не тільки не отримують з них інформацію, а й не поставляють її самі. Крім того, подібного роду питання (а вони явно державного рівня) зазвичай вирішуються туго. Наша держава взагалі не любить розголошувати «зовні» дані про своїх громадян (ось недавно був черговий скандал, коли група депутатів переймалася тим, що центри обробки інформації платіжних систем VISA і MasterCard знаходяться, бачте, за кордоном). Іноземці знизують плечима і відповідають взаємністю.


Резюме журналу www.metrinfo.ru
Але така ситуація, швидше за все, тимчасова. Глобалізацію не зупинити, так що років через кілька, ймовірно, повноцінний обмін інформацією піде в обидві сторони. І кредитна історія сумлінних платників буде грати їм на користь скрізь - і в Росії, і за кордоном.

www.zagorodna.com