Заміський будинок: обираємо рівень

Концепція містечок економ-класу має на увазі вивід на ринок продукту з певними характеристиками. Один з головних параметрів - це порівняно невисока ціна пропозиції. Щоб вписатися в цінові рамки, забудовникам доводиться економити, але намагатися зробити так, щоб пропозиція не втратила в якості.

У сегменті котеджних містечок економ представлені як пропозиції ділянок без підряду, так і з підрядом. У першому випадку набувається тільки земля і передбачається, що будівництвом будинку займеться власник, у другому - замовник отримує не тільки землю, але й готовий будинок. Тому якщо в першому випадку забудовникам потрібно прорахувати економіку переважно лише земельних ділянок, то в другому - ще й будов.

У список основних параметрів, від яких багато в чому залежить клас споруджуваного селища, входять розмір ділянки, набір комунікацій, площа будинку, матеріал, застосовуваний для його будівництва, огорожа, обсяг благоустрою. У селищах економ вплив кожного параметра на ціну особливо відчутний. Тому забудовникам доводиться економити і відмовлятися від окремих опцій.

Земельна складова

У будь-якому проекті заміського селища земля - ​​це один з найважливіших параметрів на базі якого формується проект. Відстань селища від МКАД, розмір ділянки мають неабиякий вплив на економіку проекту і, як наслідок, на ціну пропозиції. Дорожнеча підмосковної землі дозволяє реалізувати селища економ тільки на значній відстані (далі 60 км) від МКАД. Тому шукати такі пропозиції у районі Москви - даремно витрачати час.

Щоб заощадити на ціні пропозиції, забудовникам доводиться розбивати ділянки на такі наділи, щоб ціна їх виглядала привабливіше. Найбільш часто зустрічаються пропозиції - це ділянки по 10-15 соток. "Таку площу ділянки вибирають 50% опитаних покупців. Трохи менше - 35% покупців розраховують придбати земельну ділянку розміром до 10 соток, а 13% - 15-20 соток", - повідомила www.metrinfo.ru Юлія Севериненко, генеральний директор компанії "ЗемАктив". На такій площі спокійно поміщається будинок загальною площею 100-200 кв.м, і ще залишається місце для благоустрою прилеглої території - будівництва навісу або гаража, альтанки, веранди, мангальної зони, - додаєТатьяна Алексєєва, заступник генерального директора Vesco Consulting.

Хоча Олександр Коваленко, комерційний директор компанії Uniparx Service, вважає, що в сегменті селищ економ класичні радянські 6 соток - це той самий оптимальний економваріант, який дозволить або влаштувати город на п'ять грядок, або галявину з дитячим майданчиком, ще й залишиться місце для невеликого будинку і лазні. "Ділянки менш ніж на 4 сотки ніхто розбивати не буде, тому що відповідно до Містобудівною кодексом будинок для проживання на меншій площі побудувати не можна", - об'ясняетВадім Івкін, генеральний директор Vesco Construction.

На думку Володимира Яхонтова, керуючого партнера "МІЕЛЬ-Заміська нерухомість", при визначенні площі ділянок забудовники керуються відстанню від Москви, тому чим ближче до Москви розташоване селище, тим менше буде ділянку, чим далі - тим більше.

Світло, вода, газопровід?

Сучасний заміський селище складно уявити без функціонуючих інженерних комунікацій. Але практика показує, що як раз комунікації є однією з основних частин економії при будівництві селищ економ-класу. Як пояснив Олександр Коваленко (Uniparx Service), самої витратною комунікацією є центральна каналізація, тому, виводячи на ринок селища економ-класу, девелопери в першу чергу відмовляються від неї. Разом з тим більшість покупців готові розглядати проекти з усіма центральними комунікаціями, але критично налаштовані до оплати кожного додаткового рубля. "Так, вода і каналізація не повинні сумарно коштувати дорожче 200-250 тис. руб. З дільниці", - уточнює Тетяна Алексєєва (Vesco Consulting).

Частка селищ економкласса, де передбачена центральна каналізація, поки невелика і в Підмосков'ї не перевищує 30%. А більшість проектів реалізуються з урахуванням підведення найнеобхідніших опцій. "У котеджному селищі" Братки "(Новоризьке шосе, 63 км від МКАД) усі комунікації - це електрика, газ, водопровід - є центральними", - говорить Юлія Севериненко ("ЗемАктів"). Хоча експерт вважає, що не завжди доцільно будувати центральними водопровід і каналізацію і включати ці опції у вартість домоволодіння. У такому разі його ціна більш доступна для покупців.

Втім, при реалізації ділянок без підряду, щоб вивести на ринок самі малобюджетні пропозиції, забудовники взагалі продають землю без інженерних комунікацій, обмежившись тільки електрикою. Як пояснив Сергій Іванов, директор з маркетингу і реклами компанії Kaskad Family, багато покупців сприймають ділянки без підряду як довгостроковий проект і вважають прийнятним заощадити на першому етапі, купивши ділянку без підведених газу, каналізації і водопроводу. Вони розраховують, що з часом проведуть все самі, скооперувавшись з сусідами, і це буде дешевше, ніж у забудовників. Але коли справа доходить до справи, завжди виникають проблеми - з документами, з вибором підрядника, зі способом оплати. Найчастіше кооператив не може самостійно вирішити це завдання. "На ринку маса прикладів, коли клієнти знову звертаються до девелоперу з проханням підвести газ або збільшити потужності електрики вже після того, як продавець вийшов з проекту", - ділиться експерт.

Високі чи низькі

При продажу ділянок з підрядом пропозицію дорожчає на суму рівну ціні замовленого домоволодіння. Щоб не задерти ціну вгору, цілком логічним здається будівництво невеликих будиночків, які і будуть відповідати формату "економ". За словами Валерія Лукінова, керівника офісу "Преображенське" компанії "Інком-Нерухомість", середня площа будинку в селищах економ становить не менше 60 кв.м, а максимальна - 150 кв.м.

Але практика показує, що у покупців є свої переваги, і вони не хочуть купувати будь-який будинок тільки тому, що він дешевий. Згідно з даними дослідження, яке провели фахівці компанії "ЗемАктів", найбільш затребувана площа будинку в сегменті "далеких дач" - 100-150 км. м. Будинок такого розміру вибирають 53% покупців. 30% покупців орієнтовані на будинок площею 150-200 кв.м., 11% - менше 100 кв.м., 4% - 200-250 кв.м. і 2% - більше 250 кв.м.

Щоб заощадити, забудовники використовують типові проекти будинків. Як додала Тетяна Алексєєва (Vesco Consulting), собівартість будівництва 10-ти однакових будинків нижче, ніж 10-ти різних. При цьому якість будівництва кожного наступного такого ж будинку підвищується.

Що ж стосується висоти будинків, то, за словами Іллі Сапунова, генерального директора Компанії "Красива Земля", оптимальним рішенням з точки зору існуючої практики, заснованої на статистику продажів, на території РФ, є двоповерхова житлове будівництво. Тут економія досягається завдяки невеликій площі, яку займає будинок, і частково за рахунок перекриття другого поверху, де його половина вже служить стелею першого. При цьому практично у всіх існуючих виробничо-будівельних компаній, є власні типові рішення проектів будинків, що істотно знижує його вартість. Покупцеві не доводиться додатково інвестувати кошти в індивідуальний комплект проектної документації.

Анна Шестопалова, заступник віце-президента з управління земельними активами компанії "Промсвязьнедвіжімость", говорить, що одноповерхові будинки не рекомендується будувати в даному сегменті у зв'язку з тим, що покупцеві вони дорого обійдуться за рахунок істотних витрат на створення фундаменту. Приміром, якщо вся площа будинку в 140 кв. м буде розташовуватися в форматі одноповерхового будови, то потрібно і фундамент відповідний периметру будівлі, а якщо будинок двоповерховий - по 70 кв.м кожен поверх, то розмір фундаменту буде в два рази менше. Соотвтственно і коштувати він буде в два рази дешевше. "Стіни з перекриттями складають всього 25-30% від загальної вартості будівництва", - додає Вадим Івкін (Vesco Construction).

Сергій Іванов ("Kaskad Family"), також зазначив, що навіть незалежно від побажання забудовника або замовника будинку, висота заміських будинків регламентована. У більшості селищ існує обмеження на висотність будівель. У більшості селищ економ категорія призначення земель - "сільгосппризначення під дачне будівництво" або це землі населених пунктів, де зведення будівель більше трьох поверхів заборонено містобудівним Кодексом.

Дерево, колода, блоки

Одна зі статей економії при заміському будівництві - матеріал з якого зводиться будинок. На думку Іллі Сапунова ("Красива Земля"), однією з найпоширеніших і недорогих технологією на даний момент є панельно-каркасне будівництво. (Детальніше читайте в матеріалі "Нові технології житлового: швидше, легше, дешевше. Каркасні котеджі для" смачною "заміського життя")

У даній технології є ряд істотних плюсів: висока енергоефективність будинку, скорочений термін будівництва, легкість конструкції, економія на фундаменті і високу якість готовності внутрішніх стін до обробки, зі зручною можливістю закладання прихованих комунікацій. "Все це дозволяє реалізувати проект в строк заощадити до 30%", - говорить експерт.

Валерій Лукінов ("Інком-Нерухомість"), говорить, що в чіслонедорогіх матеріалів також входить оциліндрованої колоди ("Дерев'яний дім: вибираємо вигідну технологію без втрати якості. Принцип 3-Е: екологічність, естетичність, економічність") і брус (див. " Будинки з клеєного бруса. Переваги: ​​красиво, міцно, екологічно. Ціна: дорожче дешевого і дешевше дорогого ") Вартість таких будинків з обробкою" під ключ "складе від $ 600 за кв. м.

"У наших селищах економ всі будинки в основному будуються з дерева: оцилиндрованного колоди, бруса або клеєного бруса, розповідаєЮлія Севериненко ("ЗемАктів"). - При будівництві будинку з даних матеріалів, витрати на зовнішню і внутрішню обробку будівлі на порядок нижче, ніж при будівництві будинку, наприклад, з блоків ".

Втім, газобетон і пінобетон також широко використовувана технологія. Зі світового досвіду можна навести приклад блочного будівництва в Америці в 50-і роки. "Пітер Левін будував типові будинки на основі конвеєра, що дозволило добитися зниження собівартості і підвищити швидкість будівництва, коли в день зводилася до 14 будинків на об'єкті", - розповідає Олег сходинкою, генеральний директор "МІЕЛЬ-Інвестиції в малоповерхове будівництво".

В даний час будинки з блоків все частіше зустрічаються в Підмосков'ї. "У наших селищах, зокрема, в" Миколо-П'ятницькому ", ми віддали перевагу блокам з пінобетону", - говорить Ганна Шестопалова ("Промсвязьнедвіжімость").

За інфомація Ірини Наумової, директора з маркетингу та PR компанії У компанії "НДВ-Нерухомість", найдешевші будинки виходять з пористого бетону і газосилікату. Потім йде моноліт, (читайте: "Для економних і" самодєлкіних ". Монолітний котедж: швидко, довговічне, недорого"), потім дерево.

"Собівартість зведення квадратного метра по перерахованих технологій варіюється від 20 000 до 30 000 рублів", - уточнює Сергій Іванов ("Kaskad Family"). Найдорожчий матеріал для будинку - це цегла ("Цегляний будинок: символ успіху для російської людини; побудований на століття; екологічний, вогнестійкий, простий в експлуатації. Ціни: є поле для маневру").

Тому цегляні будинки найрідше представлені в проектах котеджних селищ економ-класу.

Покрівля будинку є однією з найбільш складних інженерних конструкцій. Проте з використанням класичного принципу скатної покрівлі, виконаної кроквяними конструкціями і виготовленої з сухої струганої деревини, продукт вийде не тільки стійким до різних навантажень, а й самим недорогим на ринку альтернативних покрівельних рішень, - каже Ілля Сапунов (Красивая Земля ").

Здешевити вартість будинку також дозволить використання недорогих покрівельних матеріалів. Як зазначила Ірина Наумова ("НДВ-Нерухомість"), найдешевші - шифер і гофролист. "Проте в проектах заміських будинків найчастіше використовується металочерепиця, з якої найдешевшою є металочерепиця з покриттям" поліестер "", - підсумовує експерт.

З парканом або без нього

Концепція коттеджного селища увазі безпеку, тому ще на етапі реалізації забудовники намагаються захистити землеволодіння. Але вартість самого паркану входить в ціну пропозиції і здорожує його. Тому в селищах економ не прийнято зводити дорогі огорожі, а частіше використовується профлист. "У наших котеджних селищах (" Альошкіна "," Братки "і" Sosnovka Park ") фасадне огорожа з воротами та хвірткою єдиного стилю включено у вартість" продукту ", - підтверджує Юлія Севериненко (" ЗемАктів "). Експерт вважає, що це дозволяє надати селищу більш гармонійний вигляд і стильова єдність. За даними компанії "ЗемАктів", паркан із профлиста коштує в середньому в 1,5 тис. рублів за погоннийметр. Дерев'яний паркан - 2 тис. рублів за метр. Паркан на стрічковому фундаменті - 4 - 5 тис. рублів за метр.

Втім, Ганна Шестопалова ("Промсвязьнедвіжімость") вважає, що паркан навколо ділянок має сенс зводити тільки в разі продажу готових будинків, коли вся будівельна техніка покине територію.

Економія на благоустрої

Журнал www.metrinfo.ruпопросіл експертів поміркувати, чи можна заощадити на благоустрої і чи потрібне воно взагалі, якщо мова йде про селищах економ-класу.

Олександр Коваленко, комерційний директор компанії Uniparx Service:

Благоустрій - це елемент селищ комфорт-і бізнес-класу. У найдешевших варіантах воно не передбачено взагалі. Рідко може бути виділений невелику ділянку, позначений як "суспільна зона". Люди купують 6 соток не для того, щоб милуватися дизайнерськими клумбами. Для багатьох, особливо якщо речь йде про сегмент далеких дач, це єдина можливість обзавестися заміським будинком і на довгі роки забезпечити сім'ї місце для відпочинку і розваг. Так що надмірності, навіть приємні оку, тут ні до чого.

Вадим Івкін, генеральний директор Vesco Construction:

Досить буде облаштування доріг і паркан по периметру території селища, а також всередині нього. Це мінімум що необхідно зробити. Далі обсяг благоустрою потрібно вирішувати на загальних зборах з власниками ділянок.

Анна Шестопалова, заступник Віце-президента з управління земельними активами компанії "Промсвязьнедвіжімость":

У селищах економ на благоустрої заощадити і можна, і потрібно. Ландшафтні роботи - досить дорога складова, і якщо їх вартість додати до ціни ділянки, то для покупця даного сегмента факт наявності облагородженої території і, як наслідок, збільшеної ціни скоріше буде відштовхуючим, ніж привабливим. У покупця економкласу не стоїть завдання в'їхати в готове маєток, тому витрати на ландшафт в їх очах можуть виглядати як бажання девелопера отримати з покупця більше грошей. Безумовно, ділянка повинна виглядати акуратно, на ньому повинна бути зроблена вертикальне планування і, можливо, засіяна газонна трава.

Сергій Іванов, директор з маркетингу і реклами компанії "Kaskad Family":

Проведення дороги, зведення контрольно-пропускного пункту, гостьова автостоянка, вуличне освітлення та охорона - це мінімально-необхідний рівень благоустрою для селищ у форматі "ділянку без підряду".

Компанія "Інком-Нерухомість"

Валерій Лукінов, керівник офісу "Преображенське":

Селища економ-класу припускають мінімальну ціну за сотку, тому додаткові опції з благоустрою території, як правило, зменшують і без того максимально низьку прибутковість проекту, тому бично забудовники від них відмовляються.

Володимир Яхонтов, Керуючий партнер "МІЕЛЬ-Заміська нерухомість":

Зекономити можна на дорозі - зробити її не асфальтової, а грунтовий, можна не робити дитячі майданчики, урізати громадські території і включити до складу селища тільки домоволодіння. У кінцевому підсумку "урізання" піддається все, питання в тому, яка якість проживання люди отримають у підсумку.

Ірина Наумова, директор з маркетингу та PR компанії "НДВ-Нерухомість":

Мінімальний набір інфраструктури: магазин, дитячий майданчик, спортивний майданчик. З благоустрою - дороги усередині селища, освітлення території, гостьова автостоянка. Хоча все залежить від місця розташування проекту. Добре, якщо поруч розташований населений пункт зі своєю лікарнею, в іншому випадку необхідний медпункт. Якщо селище на річці (оскільки ми говоримо про селищах економ-класу, то варіант "великої води" не розглядається), то обладнаний пляж стане конкурентною перевагою.

www.zagorodna.com