Заміське житло подешевшало

06.10.2010 06:37
Заміське житло подешевшало Одним із загальновизнаних підсумків кризи стало здешевлення заміської нерухомості. Оцінки того, наскільки саме "просіла" в ціні "загородка", різняться, але більшість аналітиків сходяться на тому, що дуже сильно - набагато більше, ніж міські квартири. Зараз на ринку начебто намітився підйом, і почали лунати голоси про те, що цінове "дно" пройдено, знову пора купувати заміські об'єкти.

Чи це так - з цим питанням намагався розібратися оглядач журналу Metrinfo.ru.

Глибоко впали?
30% - цю цифру ще в травні місяці вперше назвав аналітичний центр «Індикатори Ринку Нерухомості IRN.RU», коли підводив підсумки «Дослідження ринку коттеджних селищ Підмосков'я за 2008-2010 роки».

Більшість опитаних нами експертів також називали це або дуже близьке до нього значення в якості середньої величини зниження цін. Далі, однак, слідували уточнення, які найчастіше містять розхоже формулювання про «середню температуру по лікарні».

Так, Володимир Яхонтов, керуючий партнер компанії «МІЕЛЬ-Заміська нерухомість», вважає, що всі цінові «американські гірки» відбувалися з ближніми до Москви землями - на відстані до 30 км від МКАД. «На більш далеких відстанях ціни коливалися менше, - говорить експерт. - А в Далекому Підмосков'ї (понад 70 км від МКАД) земля практично не дорожчала і не дешевшала ».

«Криза виявилася санітаром ринку і яскраво показала, які селища були нежиттєздатні: ціни в таких знизилися на 40-50%, - зазначає Валерій Міщенко, голова Ради директорів компанії« Kaskad Family ». - Вразливіше всього виявилися проекти, які створювалися в місцях, свідомо погано придатних для проживання: поблизу транспортних магістралей або об'єктів, що перешкоджають нормальному заміському відпочинку - наприклад, промислових підприємств, цвинтарів і т.п. ».

Також, продовжує він, сильно подешевшали селища зі ступенем готовності менш як 30%: покупець у кризу став  менш довірливим. З іншого боку, об'єкти, готові на 70% і вище, практично не відчули на собі кризи: все одно залишалися люди, які бажають вкласти гроші в нерухомість, і вони зі зрозумілих причин вибирали те, що вже близько до готовності.

«Дуже сильно« підсіли »неліквідні пропозиції з непродуманою концепцією, - говорить Олександр Дубовенко, директор з розвитку компанії« Гуд Вуд ». - Не так давно бачив подібний приклад: ділянки по 6 соток з будинками на них по 350 кв. м! Як говориться, nocomments ».

... А найбільшим «рекордсменом» за здешевлення ціни наші експерти назвали оптові ділянки земель сільськогосподарського призначення - тут падіння могло доходити до трьох і більше разів. Для доведення цих об'єктів до «товарного вигляду» (тобто такого, в якому вони будуть цікаві для кінцевих споживачів - приватних осіб) потрібні величезні капіталовкладення. А у кого такі кошти є - в кризу?!

Рублівка? Як і все!
Завершуючи розмову про падіння цін, не можна не згадати про популярну в народі версію про сильне здешевлення самих престижних напрямів - в першу чергу, Рубльово-Успенського. Мовляв, за підсумками минулих років ціни тут виявилися задертими настільки, що в кризу їм просто не залишалося нічого іншого, як з гуркотом завалитися.

Прихильники у цієї точки зору були, але куди більше виявилося супротивників. Як зазначила Людмила Єжова, виконавчий директор компанії «Терра-Нерухомість», ціни на Рубльово-Успенському шосе знизилися на 18%. Більш того, всі ці процеси припали на 2009 рік, а в нинішньому можна говорити про цінову стагнацію. Олексій Кудрявцев, директор з маркетингу керуючої компанії «Волзькі дачі», також оцінює зниження на Рубльовському шосе приблизно в 20%. «Але на даний момент цей відкат практично знівельовано», - додає він.

... Загалом, стан справ на Рубльовці не вибивається із загальної канви - дуже дороге і переоцінене «просіло», решта - не занадто. Чутки про те, що російські мільйонери і мільярдери збідніли настільки, що тепер їм немає на що купувати свої розкішні котеджі, не підтверджуються ...

Суперечливий час

Теплий сезон - традиційна пора активності на заміському ринку, тому минулого літа ріелтори і девелопери чекали з великими надіями. Що вийшло - це різні експерти оцінюють дуже по-різному. «Пожежі, які нависли над столицею і Московською областю, зіграли негативну роль. За цей час зменшилося число первинних звернень, дзвінків і показів, - говорить Юрій Синяєв, директор з маркетингу групи компаній «КОНТІ». - У цілому можна сказати про те, що ринок ще не відновив докризовий попит і ціни ».

Але є і більш оптимістичні оцінки. «У серпні ми спостерігали досить високий попит на ділянки без підряду, було продано на 30% більше в порівнянні з початком року, - вважає Дмитро Власов, керівник відділу продажів селища« Срібна Підкова ». - Ціни на ділянки стабільно росли, на Сімферопольському шосе в III кварталі зростання склало 18% ».

Навіть ті, хто визнає, що попит минулого літа міг би бути й активніше, знаходять приводи для того, щоб дивитися на те, що відбувається життєрадісно. Споживачі цілком очевидно відновилися після кризи - грошей, може бути, у людей і стало трохи менше, але з'явилася стабільність, розуміння, що найгірше позаду. Так що не відбулися, покупки минулого сезону створили відкладений попит, який обов'язково матеріалізується в найближчі місяці.

«Для осені 2010 року буде характерна висока активність з боку потенційних покупців, зростання попиту на об'єкти заміської житлової нерухомості і збільшення темпів продажів, - сподівається Людмила Єжова (« Терра-Нерухомість »). - Вже відзначені ознаки закінчення кризи, деякі забудовники планують цієї осені підвищення цін. У середньому воно складе 5%, але в окремих випадках може досягти і 15% ».

Світлана Маркелова, спеціаліст відділу заміської нерухомості компанії «Century 21 Рімарком», бачить і ще один привід для оптимізму: ринок очистився. З нього пішли непрофесіонали і «ковбої» - непрофільні компанії, які намагалися пробувати свої сили в нерухомості. Залишилися тільки ті фірми, які можуть виконувати свої обіцянки і зобов'язання, і покупці бачать це.

Купувати, але ...

Головним, ймовірно, питанням на сьогодні є такою: пора вже заміську нерухомість купувати, або ще не час? В цілому ми б відповіли позитивно (у сенсі, купувати), але з певними застереженнями.

По-перше, сьогодні ринок більше відповідає потребам реального покупця, а не інвестора. Пускаючись у спекуляції, треба не забувати: при спробі продати вашу нерухомість всі інші продавці моментально перетворюються у ваших конкурентів. У фірм - багато переваг, включаючи зовсім інші рекламні можливості. Конкурувати з ними приватна особа може тільки одним способом: виставляючи свій товар дешевше. Отже, для успішного інвестування в нерухомість на ринку потрібно зовсім інший рівень зростання цін - такого поки не спостерігається.

По-друге, враховуємо цінову групу того, що потрібно. Більше всього на сьогоднішньому ринку, каже Світлана Кондачкова, керуючий партнер компанії «Urban Realty», затребувані далекі дачі - об'єкти в бюджеті до 1,5 млн. крб. А також готові котеджі «під ключ» за ціною до 6-8 млн. руб. і таунхауси. Такі об'єкти і будуть, найімовірніше, дорожчати. Так що якщо вам потрібно саме це - варто поспішити. А якщо необхідний дорогий котедж на Рубльовці - можна і почекати. Тим більше що гроші цілком можна розмістити в банку під 10% річних.

І третє. На ринку існує величезна кількість пропозицій, де необхідні для життя комунікації заявлені, але ще не побудовані. З одного боку, девелоперів можна зрозуміти: інженерні мережі коштують грошей, і побудувати їх можна буде тільки тоді, коли ділянки в селищі придбає якийсь необхідний мінімум покупців. З іншого боку - така ситуація загрожує появою «ошуканих дачників».

Так що «при покупці заміського будинку чи земельної ділянки слід звертати увагу на такі параметри, як надійність забудовника, наявність в селищі комунікацій або хоча б наявність технічних умов на їх підключення, якщо селище знаходиться на початковому етапі реалізації», - радить нам Самір Джафаров, комерційний директор 11 Invest.

Думки експертів:


Світлана Маркелова, спеціаліст відділу заміської нерухомості компанії «Century 21 Рімарком»:

Ціни в доларовому вираженні на Рубльово-Успенському напрямку впали в порівнянні з літом 2008 року приблизно в два рази. Сильно змінився попит: до кризи середня ціна покупки була тут в районі $ 5 млн., а зараз угоди відбуваються за ціною в $ 1-2 млн. Пропозиція залишилося на старому рівні, так як існує велика кількість раніше розпочатих, але ще не проданих проектів. Темпи продажів упали приблизно в три рази. Є ряд заморожених будівництв.

Надія Креславская, начальник управління по роботі з клієнтами компанії «Опінія»:

В даний час ситуація на заміському ринку сприятлива для покупки нерухомості. Що саме купувати - залежить від рівня клієнта, його потреб та економічного становища. Ми не прогнозуємо зниження цін у майбутньому. Невелике зростання можливий, але це буде пов'язано не з конкретним напрямом, а з рівнем готовності об'єктів в цілому.

Дмитро Мокроусов, комерційний директор проекту «Долина маєтків»:

Для підвищення ліквідності багато девелоперів зменшують середню площу ділянки. За рахунок цього загальна вартість лота знижується без зменшення ціни сотки і (або) квадратного метра. Якщо в 2008 році найбільшим попитом користувалися ділянки від 15 до 25 соток, то в нинішньому основний попит спостерігався на ділянки від 12 до 20 соток.

Найближчим часом ми не прогнозуємо будь-яких змін цін на ринку земельних ділянок, диференціація цін буде залежати від стадії готовності проекту і його якості. Наявність стійкого попиту дозволяло підвищувати ціни в наших селищах, наприклад, у селищі «Сонячна слобода-2» ми неодноразово підвищували ціни в міру завершення будівельних робіт.

Валерій Міщенко, голова Ради директорів компанії «Kaskad Family»:

Сьогодні ми бачимо, що значна частка платоспроможного попиту йде на Київське шосе, де завершена реконструкція траси вже за межами Малого бетонного кільця. Також йде активний розвиток південних напрямків - Каширського, Сімферопольського і Новокашірского шосе. Попит зростає, відповідно, має сенс звернути увагу й на них.

Олександр Дубовенко, директор з розвитку компанії «Гуд Вуд»:

Існують селища формату «Ділянки без підряду», які на початкових етапах розпродаються або за собівартістю, або навіть нижче її - щоб «створити движуху». У покупця є шанси вскочити в цей «поїзд», і як слід проїхатися на ньому: коли селище почне оживати, вартість землі підвищується в 2-3 рази. Це дійсно відмінне вкладення грошей. Але є й ризики: якщо ви потрапите на несумлінного девелопера, то великі шанси поповнити собою ряди «ошуканих дачників».
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Заміське житло подешевшалоПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти