Заміська нерухомість: ціни зростуть до травня

Тенденції, що виникли в заміському сегменті в кінці минулого року, продовжують розвиватися: споживча активність зростає, кількість операцій збільшується.

У порівнянні з аналогічним періодом минулого року в лютому відзначено серйозне підвищення попиту не тільки на економ-, а й на бізнес-клас.

Пропозиція

За даними IntermrakSavills кількість заміських проектів бізнес-категорії з початку року залишилося тим самим - 120 одиниць. Комплексів преміум-класу налічується стільки ж, але це на 8% більше січневого показника. Структура пропозиції в сегменті далеких дач (не ближче 60 км від Москви) істотно не змінилася: ділянки без підряду (УБП), з підрядом (УСП) або готові будинки, говорить генеральний директор компанії «земельних актів» Юлія Севериненко. Проте останнім часом спостерігається зменшення частки УБП і зростання числа УСП. Стандартний об'єкт економкласу - будинок площею 120-150 кв. м на ділянці 10-15 соток, бізнес-класу - будинок площею 250-500 кв. м на 15-25 сотках.

«З січня кількість продаваних об'єктів не змінилося. Однак оскільки навесні заміський ринок оживає, ми не виключаємо ймовірності появи нових пропозицій », - зазначає Ю. Севериненко. Як правило, весна - найпопулярніший час для придбання дачі, погоджується виконавчий директор девелоперської групи «Інтегра» Дмитро Гордов. Тому лютий і березень - традиційна пора активного виходу нових селищ напередодні зростання попиту.

Проте, вважають експерти, у цьому році нових комплексів з'явиться мало, будинки будуть скуповуватися майже відразу. Причина - відкладений попит і торішня спека. «У 2011-му позитивні зміни в макроекономіці повинні дійти і до заміського ринку, який ще більш інертний, ніж міський, - говорить керівник аналітичного центру" Індикатори ринку нерухомості "Олег Репченко. - Зростанню кількості угод посприяє психологічний фактор: змучені минулого літа спекою та смогом москвичі будуть прагнути заздалегідь підшукати притулок на природі ».

Генеральний директор компанії «Красива Земля» Ілля Сапунов очікує масового заселення селищ без підряду: «Активний вихід на ринок нових комплексів почався в 2009 році. Повне оформлення всіх документів і будівництво об'єктів інженерної та соціальної інфраструктури займає максимум півтора-два роки. Так що в 2011-му перші комплекси будуть завершені і зможуть прийняти новоселів ». Зростання кількості нових проектів у цьому році очікується мінімальний. На початку 2010-го по області налічувалося 120-130 селищ з УБП, зараз їх 180-210, а до кінця року їх буде максимум 220-240, вважає І. Сапунов.

У свою чергу аналітики «Земер» повідомляють: «Особливості девелоперського бізнесу зумовлюють масовий вихід нових проектів навесні, у березні-квітні. Судячи з повідомлень забудовників і землевласників, найближчим часом їх з'явиться близько 10-15 в Підмосков'ї і на кордонах суміжних областей (Тульської, Тверській, Володимирській, Смоленській) ». Наслідком стане загострення конкуренції, що призведе до продовження зниження середніх цін на УБП.

З іншого боку, багато гравців ринку говорять про повернення до докризового підходу, коли левову частку пропозиції становили концептуальні селища з підрядом. Професіонали визнають, що пік популярності УБП пройдений у 2010 році; пропозиція перевищує попит, а найбільш ліквідні проекти реалізовані практично повністю. У 2011-му продовжиться відтік покупців в сегмент ділянок з підрядом, на ринку селищ без підряду продовжиться вимивання ліквідних об'єктів і, відповідно, зниження цін, підкреслюють в «Земер».

Попит

Покупці все ще знаходяться під впливом кризи: основна частина угод припадає на УБП як найбільш дешевий продукт. Однак у міру стабілізації ситуації в економіці попит зміщується в бік ділянок з підрядом і з готовими будинками. «Клієнти виявляють інтерес до вже готовим селищам, що, безумовно, позначається на цінах», - розповідає Ю. Севериненко.

Попит на готові будинки і ділянки з підрядом підтверджує керуючий партнер «Міель-Заміська нерухомість» Володимир Яхонтов: «Однак поки ми пожинаємо плоди кризи: подібних пропозицій на ринку не так багато, як хотілося б». Втім, Ю. Севериненко не згодна: вона впевнена, що попит і пропозиція перебувають у рівновазі. Комерційний директор Uniparx Service Олександр Коваленко пояснює зростання купівельної активності привабливістю селищ по співвідношенню «ціна-якість».

Позитивною тенденцією можна назвати той факт, що клієнти економкласу стали більш вимогливі до інфраструктури та організації селища в цілому. Відстань від МКАД вже не має настільки великого значення, зазначають фахівці «Інтегра». Причому попит змістився в бік селищ з підрядом. Можна зробити висновок, що люди хочуть отримати більш якісний продукт і готові платити. На думку експертів МІЕЛЬ, економкласс «дрімає» в очікуванні весняного сплеску.

«Оскільки в минулому році не було традиційного осіннього пожвавлення, можна говорити про формування відкладеного попиту, який, як ми сподіваємося, буде реалізований у травні-червні», - каже В. Яхонтов. Аналітики IntermarkSavills фіксують підвищення попиту на бізнес-і преміум-клас - 7% і 20% відповідно. У МІЕЛЬ також зазначили в лютому помітне пожвавлення інтересу до сегмента de luxe (експерти пов'язують це з виплатою бонусів співробітникам великих компаній). Збільшилася кількість переглядів і заявок, що в підсумку приведе до зростання покупок. В основному ця тенденція помітна в сегменті ділянок без підряду: їх вивчають особливо активно. Поки що кількість угод з УБП знаходиться на рівні листопада-грудня, але перспективи є. «Формується нова хвиля весняного попиту, який явно буде вище осіннього», - вважає Ю. Севериненко.

Ділянки без підряду

Протягом 2010 року даний формат трохи здав позиції в порівнянні з 2009-м: число таких пропозицій у структурі заміського ринку економ знизився з 80 до 75%. Проте в сегменті далеких дач УБП як і раніше не тільки ведуть перед, а й купуються найбільш активно - в силу невисокої ціни та можливості поступового фінансування будівництва. Експерти згодні, що частка даного сегменту буде скорочуватися, як і ціни, проте низька вартість ще якийсь час залишиться головним аргументом на користь подібного вибору.

Так, Ю. Севериненко припускає, що кількість УБП продовжить зменшуватися, але в сегменті далеких дач цей формат, швидше за все, збережеться, оскільки існує категорія людей, для яких пріоритетом при виборі є обсяг початкових вкладень. Д. Міст також відзначає відтік покупців: «Йде явна зсув попиту від ділянок без підряду до ділянок з підрядом і з готовими будинками.

Навіть у селищах не самого нижнього цінового сегмента минулої зими основна увага була спрямована на УБП. У грудні-2009 - січні-2010 ділянки з підрядом були готові розглядати менше 20% тих, хто телефонував. У нинішньому січні все відбувалося практично з точністю до навпаки: ділянками без підряду цікавився тільки кожен четвертий ». Крім того, на початку року було зафіксовано зростання інтересу до готових будинках - приблизно на 50% по відношенню до IV кварталу 2010 року (попит на УСП збільшився на 25-30%).

«Тим, хто перш за все шукає можливість заощадити, підійдуть УБП - вони значно дешевше, за суму від 1 млн руб. можна підібрати цілком пристойний об'єкт », - упевнений О. Репченко. Однак у цьому сегменті дуже великий ризик нарватися на несумлінного девелопера, який «забуде» побудувати обіцяні комунікації, попереджає експерт. Та й будівництво у сусідів може затягнутися ...

Ціни

Зростання попиту, зниження пропозиції і дисбаланс цих показників сильно впливають на ціни - у багатьох селищах навесні очікується зростання. Передумови до того помічені в лютому. За даними компанії «земельних актів», попит цілком може виявитися порівнянними з докризовим, тому досить впевнено можна прогнозувати в квітні-травні подорожчання далеких дач у середньому на 5-7%. За словами В. Яхонтова, близько 30% контрагентів вже заявили про збільшення вартості об'єктів на 3-5% навесні.

При цьому знижки стануть рідкістю: за даними фахівців Uniparx Service, частка селищ, де будуть діяти дисконтні програми, не перевищить 20-30%. «Необхідність в стимулюючих акціях просто відпадає - з початком весни продажі різко пішли вгору», - пояснює комерційний директор Uniparx Service Олександр Коваленко.

Разом з тим ділянки без підряду дешевшають, констатують експерти. За даними ІНКОМ, в грудні 2010 року корекція склала 13%, до лютого середня вартість пропозиції зафіксована на рівні 6,5 млн руб. Середня площа ділянок - 10 соток. У 115 км від Москви по Новоризькому шосе в даний час сотку можна придбати за 12,5 тис. руб. За даними експертів, найбільш дешеві пропозиції зустрічаються по Горьковському напряму - 1,3 млн руб. за об'єкт.

Найбільш дорогі варіанти, як і раніше, представлені на Рубльовці: близько 50700 тисяч за ділянку. Про зниження цін на УБП говорять і фахівці «Земер»: середньоринкова вартість сотки досягла мінімального показника за весь період спостережень (з 2009 року): 260 186 руб. за підсумками лютого у всіх аналізованих селищах. Корекція пов'язана з появою недорогих пропозицій (як правило, віддалених від МКАД) і паралельно - з вимиванням дорогих ліквідних об'єктів.

За даними аналітичного центру корпорації ІНКОМ, середня ціна заміського об'єкта з початку року залишилася практично незмінною - 14,7 млн ??руб. Значне зростання торкнувся виключно квартир в заміських багатоквартирних будинках: у кінці зими їх вартість виросла на 14% і до початку березня склала 10,6 млн руб. Котеджі демонструють стабільність: до початку березня на первинному ринку вони коштували 32800 тисяч руб. Середня ціна будинку економкатегоріі - 10,5 млн, бізнес-класу - 22 млн, premium і de luxe - 34,4 і 97 млн. Таунхауси також майже не подорожчали - 14,9 млн руб.

За даними InternarkSavills, бізнес-клас з початку року показав корекцію на 3,2% - до $ 3,82 тис. за кв. м у котеджах і $ 3,15 тис. в таунхаусах, середній бюджет склав $ 3,6 тис. і $ 2,845 тис. відповідно. Ситуація зараз сприятлива для придбання заміської нерухомості, додає О. Репченко. Ціни стабільні, тому є час як слід вивчити об'єкти, і головне - на відміну від міського ринку на заміському є з чого вибирати, в порівнянні з докризовим часом пропозицію навіть збільшилося і стало більш різноманітним.

Прогнози

Експерти впевнені, що загородки буде дорожчати. І. Сапунов зазначає, що терміни межування землі, будівництва доріг, парканів, дитячих та спортивних майданчиків, а також підведення комунікацій впливають на темпи зростання капіталізації селища. Логічно, що все це відбивається і на вартості ділянок. Там, де перераховані процеси не затягуються, земля зросте в ціні на 15-30%. Якщо ж підведення комунікацій і створення інфраструктури ведеться повільно або не ведеться взагалі, подорожчання очікувати не варто. Д. Гордов також дає на весну сприятливий прогноз: «Ми очікуємо традиційного сезонного підвищення попиту, пік якого припадає на квітень-травень».

Фахівці «Земер» говорять, що в першому півріччі найбільш ймовірно поглиблення тренда зниження цін на УБП завдяки зміщення попиту і, як наслідок, девелоперської активності в бік селищ з підрядом. У структурі пропозиції буде рости частка невдалих, проблемних, недопрацьованих і незатребуваних проектів, тоді як найуспішніші будуть реалізовані повністю і досить дорого. Продовжиться збільшення кількості селищ з підрядом, формування якісно нового сегменту даного ринку з урахуванням докризового, кризового і посткризового досвіду девелоперів. Крім цього, експерти впевнені, що в першому півріччі зітреться грань між традиційно престижними і непрестижними напрямками.

www.zagorodna.com