Так звучала тема виступу старшого юриста ЮФ "Василь Кісіль і партнери» Олександра Бородкіна.В виступі пан Бородкін зупинився на основних проблемах земельного законодавства, на моментах законодавчого врегулювання будівництва, обмеження на інвестування житлового будівництва, питаннях оформлення і реєстрації прав на нерухомість і угод з нерухомістю .Основні проблемні моменти земельного законодавства
Суперечливість і неповнота регулювання
• Регулювання земельних питань на місцях недостатньо повне, а іноді і взагалі відсутній.
• Проблеми уніфікації: різні підходи місцевих рад; неузгодженість підзаконних актів із законами.
• Недостатня увага до нових земельних інститутам (сервітут, суперфіцій, емфітевзис) істотно ускладнює їх застосування на практиці.
Земельний кадастр
• Реєстрація прав на землю, правовстановлюючих документів та угод із землею має відбуватися в єдиному реєстрі.
• Автоматизація та об'єднання кадастрового обліку дозволить уникнути багатьох суперечок про права на землю, межі ділянок і т.п.
• Кадастр повинен містити запис про всі обтяження земельних ділянок, права третіх осіб, санітарних зонах і т.п.
Цільове призначення
• "Цільове призначення": "категорія" або "цільове використання" - проблеми правозастосування.
• Зміна цільового призначення у зв'язку з введенням земельної ділянки в межі населеного пункту.
• Особливо цінні землі: необхідність спеціального обліку.
Взаємозв'язок землі та нерухомості
• Перехід прав на землю у зв'язку з відчуженням нерухомості: чи можна уникнути суду?
• Припинення землекористування у зв'язку із закінченням будівництва і відчуженням приміщень.
• Права за землю під багатоквартирними будинками та іншими об'єктами, що належать кільком власникам.
Земельні права іноземців
• Правильне визначення статусу особи за ЗК може запобігти ризику оскарження прав на землю.
• Невиправдані обмеження на придбання землі у власність українськими компаніями з іноземним капіталом.
• Обмеження земельних прав спільних підприємств.
• В деякі земельні правовідносини в Україні іноземна юридична особа не може вступити без реєстрації представництва.
Інші бар'єри
• Момент набуття права власності на земельну ділянку.
• Земельні аукціони.
• Права на підземну частину земельної ділянки.
Законодавче регулювання будівництва
Дозвільні процедури
• Складність і заплутаність погоджувальних процедур роблять практично неможливою девелоперську діяльність іноземних інвесторів без місцевого партнера.
• Новий порядок надання вихідних даних на проектування.
• Порядок введення в експлуатацію.
Архітектурна діяльність іноземців
• Доступ до будівельних норм і правил в Україну є обмеженим.
• Більшість проектів розробляються іноземними архітекторами, але вимагають адаптації.
• Авторський нагляд: чи можна делегувати повноваження іноземному архітекторові - фактичному автору проекту?
Інші бар'єри
• Неузгодженість будівельного та земельного законодавства обмежує містобудівну діяльність на підставі договорів сервітуту та суперфіцію та нотаріального згоди власника земельної ділянки.
• Центральне законодавство не передбачає особливостей отримання дозволу на реконструкцію та ремонт вбудовано-прибудованих та житлових приміщень і частин будівель.
Обмеження на інвестування житлового будівництва
"Об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені і діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості ".
Ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" в редакції 15 грудня 2005
Фактично дозволені інструменти
• Цільові облігації.
• ІСІ + цільові облігації.
• ФФБ.
• ФОН.
• Система ФОН-ФФБ.
Невиправдані обмеження
• Інвестування юридичних осіб.
• Укладання інвестиційних договорів на об'єкт в цілому.
• Створення ФФБ і випуск цільових облігацій особою, що отримав права замовника у договірному порядку.
Особливості окремих інструментів
• Не врегульовано порядок погашення цільових облігацій.
• Закон двозначно встановлює зобов'язання погашати цільові облігації товаром.
• ІСІ не може мати в структурі активів права участі у ФФБ.
• Управитель ФФБ і ФОН отримує більший обсяг прав і захисту, ніж інвестори і забудовник - аж до вилучення проекту.
• Працюючи з ФОН та ФФБ забудовник може позбутися прибутку.
Питання оформлення і реєстрації прав на нерухомість і угод з нерухомістю
Єдиний реєстр
• Права на нерухомість.
• Сервітути, володіння, довгострокове користування та інші речові права.
• Застави, іпотеки та інші обтяження.
• Права на земельні ділянки.
• Угоди з вищевказаними правами.
Окремі складності оформлення і реєстрації прав
• Відсутня єдиний порядок оформлення прав на нерухомість.
• Не передбачений спеціальний порядок оформлення права власності на нерухомість, придбану за допомогою ФФБ або цільових облігацій.
• Відсутній порядок реєстрації об'єктів незавершеного будівництва і не визначений їхній статус.
• Неможливість проведення технічної інвентаризації окремих об'єктів робить неможливим оформлення і реєстрацію прав на них.
Зміст і управління об'єктами нерухомості
• Необхідно встановити чіткі критерії та визначити порядок поділу нерухомого майна між співвласниками.
• Управління житловими будинками - складності встановлення відносин.
• Визначення режиму загальних площ в комерційній нерухомості.
• Оформлення довгострокової оренди: довідки БТІ і державна реєстрація.
Розвиток державно-приватного партнерства в Україні
• Вилучення земельних ділянок для суспільних потреб.
• Відсутні державні гарантії та механізм їх надання.
• Доцільність окремого закону про ДПП.
Віктор Коваленко
Коментарі