Державне агентство земельних ресурсів розробило законопроект «Про ринок земель», прийняття якого є однією з головних умов для скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель.
Документ планується подати на розгляд парламенту до середини лютого, щоб прийняти до початку квітня. Для того, щоб закон запрацював, Кабмін повинен видати дві постанови - про створення спеціалізованої державної установи і про обмеження граничних площ земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які купуються фізособами. Очікується, що основний закон для скасування мораторію - «Про державний земельний кадастр», вже зареєстрований в парламенті, приймуть у першому півріччі, пише УНІАН.
У числі підготовчих до обороту ринку сільгоспземель робіт - підготовка протягом року законопроектів про консолідацію і зонування земель сільськогосподарського призначення, завершення інвентаризації земель, а також збільшення вдвічі нормативної грошової оцінки земель.
Земельні залишки - тільки для держави і фізосіб
В Україні реформа земельної сфери стартувала 20 років тому. І хоча навіть чиновники не заперечують існування на сьогодні «сірого» ринку сільгоспземель, де самі ласі наділи якимось чином вже прибрали до рук, але розподіл решти територій планують в основному між фізособами і державою.
Так, одним з положень законопроекту передбачається, що покупцем на цьому ринку зможуть стати тільки громадяни України. Причому Держземагентство вирішив виключити зі списку осіб, які мають право на придбання землі, не тільки іноземних громадян, держави і компанії, а й вітчизняних юридичних осіб, щоб уникнути попадання землі в іноземну власність.
«Ми прибрали« юридичні особи », тому що засновниками юридичної особи можуть бути громадяни України та іноземні громадяни. Вони можуть це юридична особа придбати або купити, передати корпоративні права іноземним громадянам », - роз'яснив заступник глави Держземагентства Микола Калюжний.
За оцінками юристів, «українських юросіб» із закону вилучили в останню чергу, тому що можна відстежити наявність можливостей для компаній з придбання сільгоспземель в інших положеннях документа.
«Спочатку текст законопроекту прописувався з тим, щоб українські юридичні особи могли мати право володіти землями сільгосппризначення», - вважає адвокат юридичної фірми «Хасін і Дроздовський» Любомир Дроздовський.
З прийняттям закону іноземним інвесторам, які побажають вкласти гроші в наше сільське господарство, доведеться задовольнятися тільки орендою землі.
«Ми розуміємо, що це погано для економіки, але по-іншому ми не можемо контролювати, щоб земля не попливла до арабських шейхів», - віджартовується заступник голови Держземагентства.
Тим не менш, він не бачить з боку вітчизняних аграріїв великого бажання набувати сільгоспземлю у власність, оскільки орендна плата обходиться їм у 2-3% від нормативної грошової оцінки землі (близько 360 грн. За гектар). А іноземці, тим більше, готові брати землю в оренду.
«На сьогоднішній день не менше півмільйона гектарів землі в нас хочуть взяти в оренду, починаючи з Арабських Еміратів, Сирії, Лівії», - заявив М. Калюжний.
Згідно з документом, вартість землі визначить ринок за допомогою експертної грошової оцінки, але вона не може бути нижче нормативної. До речі, до кінця року планується збільшити оціночну норму гектара сільгоспземлі вдвічі - з нинішніх 10-12 до 20-24 тис. грн. У Держземагентства вже підрахували, що при сьогоднішній нормативною оцінкою інвестиції в один гектар окупляться за 20 років. Тим не менш, Н. Калюжний допускає, що відразу після скасування мораторію на продаж буде виставлено до 1 млн. паїв (з 6,8 млн.), надалі пропозиція буде скорочуватися.
"Безгоспними" землями займеться спецзаклад
За задумом авторів законопроекту, одним з основних гравців на ринку сільгоспземель буде держава в особі спеціалізованої установи - Фонду земель сільськогосподарського призначення, він і займеться концентрацією земель у державну власність. За попередніми даними, спецзаклад потрапить у підпорядкування або Кабінету міністрів, або Міністерству аграрної політики і продовольства.
Для початку до Фонду планується перевести сільгоспземлі за межами населених пунктів, яких в Україні налічується 3 млн. га. «Це - землі, які не надані у власність або користування, вони зараз знаходяться в оренді або не використовуються», - пояснили у відомстві.
У Держземагентства бачать спецзаклад як повноцінного гравця на земельному ринку від держави, яка буде не тільки здавати в оренду зібрані у Фонді землі, а й поповнювати запаси, викуповуючи незатребувані паї у власників, які виїхали за кордон, або яких немає в живих.
«Ми думаємо, що ще 2 млн. гектарів найближчим часом додасться до цих 3 мільйонам за рахунок земель, які ми називаємо незатребувані паї, коли сертифікати були видані людям, за цей час пенсіонери або померли, або виїхали і не повернулися, щоб забрати документи на землю », - пояснив М. Калюжний. Він уточнив, що такі землі планується не націоналізувати, а викуповувати. При цьому спецустанові законопроектом надано першочергове право на купівлю сільгоспземель, поряд з користувачами і найближчими сусідами виставленого на продаж паю.
«Для того, щоб людині продати земельний пай, він робить оголошення в газеті або розсилає листи державі в особі Фонду, в районну держадміністрацію, сусідам, тобто особам, які мають першочергове право на купівлю земельної ділянки. Протягом місяця кожен з учасників виявляє або не виявляє бажання купити ділянку ... Якщо побажають купити землю дві організації, визначати, кому продавати, буде сам власник. Насильно ніхто нікого не буде примушувати », - пояснив заступник глави Держземагентства.
За спекулянтам вдарять митом
Продаж землі передбачається не тільки на аукціонах, а й шляхом проведення конкурсів, незважаючи на те, що в Земельному кодексі не згадується така форма реалізації паїв.
«Ми вперше ввели конкурс. Ми вважаємо, що він необхідний, тому що для конкурсу можна вводити правила для зовнішнього або внутрішнього інвестора », - зазначив М. Калюжний.
Юристи пояснюють, що відмінність аукціонів від конкурсів полягає в тому, що в аукціонах має значення лише ціна землі, а в конкурсі для покупця можуть виставлятися певні кваліфікаційні вимоги, в тому числі, щодо порядку землекористування. Наприклад, при дефіциті гречки держава надає в оренду землю за пільговою ціною, але за умови протягом кількох років вирощувати тільки це продукт.
На думку Л. Дроздовського, для фізосіб проведення конкурсів не має сенсу, оскільки «вони не будуть сільськогосподарськими виробниками в принципі». Фізособи можуть функціонувати як приватні підприємства або фермерські господарства.
Враховуючи, що інвестором в даному випадку зможуть виступати тільки фізособи, мабуть, держава розраховує на появу нових форм господарювання, наприклад, сільськогосподарських кооперативів, в яких аграрії зможуть оформляти купівлю землі на себе, щоб спільно освоювати наділи.
Щоб попередити концентрацію великих площ земель в одних руках, в законопроекті передбачаються обмеження. Конкретні цифри будуть визначені окремою постановою Кабміну, а на сьогодні максимальні розміри площ сільгоспземель варіюються від 2-3 га орних земель на півдні та сході країни до 100 гектарів у Поліссі й Закарпатті. Контролювати розподіл наділів будуть за допомогою Земельного кадастру.
А зі спекулянтами відомство пропонує боротися гривнею - за допомогою збільшення ставок державного мита на перепродаж паїв протягом п'яти років.
«Якщо людина купила в цьому році 100 га землі і через 3 місяці хоче її продати за завищеними цінами, ми відразу встановлюємо мито в розмірі 100% від нормативної грошової оцінки, на другий рік - 90%, на третій - 70%, на четвертий - 60%. Таким чином, ми постараємося відбити руки тим, хто хоче поспекулювати при продажу земель сільськогосподарського призначення », - пояснив М. Калюжний.
Ще одне нововведення чекає бажаючих продати свій земельний пай - агрохімічний паспорт. Юристи припускають, що ця послуга буде платною: кожен власник земельної ділянки перед тим, як його продати, повинен буде заплатити підприємству, яке займеться видачею паспортів, певну суму.
«Агрохімічний паспорт - черговий корупційний елемент, що відкриває можливості чиновникам для зловживань. Він не убезпечить від переходу прав власності на землю сільськогосподарського призначення іншим недобросовісним користувачам земельної ділянки, він тільки створює певні перешкоди », - вважає Л. Дроздовський.
Головні питання залишилися без відповідей
Аналізуючи нововведення, юристи назвали законопроект «сирим» і вважають, що в такому вигляді парламент його не прийме, оскільки, якщо взяти до уваги право набувати сільгоспземлю тільки фізособами, документ потрібно переписувати заново.
До того ж, у законі відсутні механізми контролю того, як будуть захищатися права фізосіб - власників землі, враховуючи, що сьогодні сільгоспземлями володіють і юридичні особи.
Л. Дроздовський вважає, що нинішня редакція законопроекту не дає відповіді на головне питання: що станеться після зняття мораторію і хто буде власником землі.
На думку аграріїв, мораторій треба знімати, але запропонований варіант законопроекту тільки погіршить ситуацію. «З одного боку, заборона на здійснення цивільно-правових угод з відчуження земельних ділянок буде знятий, з іншого - немає жодних механізмів, які б справедливо контролювали ринок з боку держави і захищали селянина від обезземелення», - вважає голова ради директорів ТОВ «Агрофірма Корнацьких »Аркадій Корнацький.
На його думку, з документа потрібно виключити обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з оренди землі, оскільки це дублює реєстрацію договорів в державних органах. При цьому він вважає, що необхідно прирівняти до договору купівлі-продажу землі схеми, «які будуть прикривати купівлю-продаж за копійки», такі як договори дарування, міни, про передачу земельних ділянок у статутні фонди господарських товариств. «Селянин залишається абсолютно беззахисним перед покупцем», - підкреслив він.
Як зазначив А. Корнацький, механізми захисту від спекуляцій на земельному ринку неефективні і знайдеться безліч способів їх обійти. Він також сумнівається в тому, що державний фонд сільгоспземель для концентрації паїв не буде користуватися адміністративним ресурсом.
«Фонд потрібен для того, щоб в одних забрати, а кому треба віддати. Причому забирати будуть в основному із застосуванням адміністративного ресурсу. Тому що у держави немає коштів для викупу земель », - вважає А. Корнацький.
При цьому він підкреслив, що заборона українським юрособам купувати сільгоспземлі негативно позначиться на надходженнях до бюджету, оскільки компанії могли б заплатити за наділи набагато більшу ціну, ніж приватні особи.
www.zagorodna.com
Земля
10.02.2011
Коментарі