Українська земля - вже товар, але ще не бренд

Офіційного ринку сільськогосподарської землі в Україні немає - на її продаж накладено мораторій до 2012 року, який депутати продовжують щороку.

Ситуація не зміниться, поки не будуть прийняті закони про ринок землі та земельний кадастр.

Тим часом понад 70% території України - як раз земля сільськогосподарського призначення, і вона знаходиться у власності селян у вигляді паїв. Але в реальності угоди з купівлі-продажу таких ділянок проходять мало не щодня. LB.ua відомо мінімум шість схем купівлі сільськогосподарських земель (див. додаток після тексту).

Безцінні наділи

«Підпільне» положення об'єктів і суб'єктів цих угод призводить до того, що іноді земельні ділянки, рівні по своїй цінності (мають однакову площу, знаходяться в одному районі і.т.д.) продаються за дуже різною ціною. Наприклад, за словами директора агентства «Ланецький і Партнери» Оксани Ланецький, відомі випадки, коли 1 га землі був «проданий» за 8 тис. грн., В той час як аналогічний ділянку «пішов з молотка» за 25 тис. грн.

«Відсутність ринку землі як такого відносить всі угоди з продажу землі до нелегальних. Немає ні чіткої ціни, ні гарантій. Все залишається на власний страх і ризик покупця », - говорить юрист. Приблизний орієнтир цін на землю задає Держкомзем. Наприклад, в 2010 році за їх даними гектар землі коштує 12 тис. грн. Проте оцінювачі землі відзначають, що реальна ціна у разі відкриття ринку землі буде становити мінімум удвічі більше. Якщо взяти до уваги навіть мінімальну ціну гектара (12 тис.грн), то 42800000 га земель сільгосппризначення можна оцінити мінімум у 504 млрд. грн. Аграрії готові купувати землю селян за справедливою ціною, та от тільки самі пайовики ціни своїх ділянках скласти не можуть.

«3 тис. доларів за гектар? - Здивовано перепитує Марія Сидоренко, власник земельної ділянки в Київській області, - Це дуже мало. Мінімум за 10 тис. доларів продам. Пару років тому якісь «круті» приїжджали до мене і просили продати все (2,5 га) за 15 тис. доларів. Але я не погодилася. Вирішила, що настануть кращі часи ». Інший власник невеликої земельної ділянки в Гатне (Київська область) Олександр Бусол на питання про те, у скільки оцінює свій маєток, відповів, що «готовий продати його за джип».

Іноземці придивляються

Купити найвигідніші земельні угіддя захочуть як іноземні інвестори, так і українські аграрні холдинги. LB.ua зв'язався по Skype з відомим британським інвестиційним аналітиком Джоном Кіршем. Він працює аналітиком в лондонській консалтинговій фірмі Bayer & Hops, спеціалізується на країнах Східної Європи і консультує міжнародні компанії з операцій в агропромисловому секторі. На питання LB.ua про інтерес іноземців до української землі, він відповів наступне: у разі легалізації ринку, політичної прогнозованості і встановлення прозорих правил гри міжнародні гравці будуть зацікавлені в покупці великих ділянок.

Він також не виключає, що в Україні прийдуть великі корпорації. «У даний момент« український чорнозем »- ще не бренд, який можна продавати, однак про нього знають у світі. І при сприятливих умовах цей товар можна буде продати дорого », - відзначає Джон Кірш.

Наші політики іноземних інвесторів заздалегідь не дарують. Народний депутат Микола Круглов (ПР) виступає проти відкритого ринку землі: «Законодавство має бути реалізовано таким чином, щоб земля не йшла у власність нерезидентів. Необхідно створити Земельний банк, який на 100% належить державі і наділений повноваженнями купувати і продавати землю. Продати українські чорноземи іноземцям - величезна дурість. У цьому випадку держава не зможе впливати на ціноутворення продуктів харчування всередині країни ».

Український аспект

Дійсно, земля потрібна і українським агрохолдингів. Працювати з сотнею селян, переукладаючи договору оренди не тільки незручно - це позбавляє підприємців можливості планувати свій бізнес. Українські винороби кажуть, що сьогодні заняття виноградарством і виноробством можна порівняти з альтруїзмом, адже в цьому бізнесі немає впевненості в завтрашньому дні. Земля береться виноробами в оренду у пайовиків, а виноград - це багаторічна насадження, яке починає приносити плоди лише через п'ять років, при цьому старі виноградники потребують викорчовування та посадці на них місці нових. «З пайовиками працювати дуже складно.

Вони можуть у будь-який момент прийти і сказати: Дякую, що посадили виноград, ми розриваємо договір оренди і тепер будемо обробляти цю ділянку самі », - розповідає генеральний директор УАК« Олімп »Юлія Самойлова. Не маючи можливості приватизувати землю, винороби не можуть зробити її заставою в банку, а виноградники не можна вважати активами.

Українські агрохолдинги в очікуванні відміни мораторію збираються «з силами»: за останні 4 місяці 1-1,5 млн. га земель змінили свого орендаря, повідомляє Український клуб аграрного бізнесу (УКАБ). Так, у Хмельницькій області два господарства були куплені «Миронівський хлібопродукт». Активність відзначена і в Херсонській та Харківській областях. За оцінками УКАБ, інвестиції в аграрний сектор України до 2012 складуть близько $ 3 млрд. У даний момент основними операторами сільського господарства України є більше 60 великих агрохолдингів, які в сукупності працюють на 4 млн га сільськогосподарських земель, відзначають в УКАБ. Однак фахівці кажуть: навряд чи після скасування мораторію всі землі, які зараз перебувають в оренді, будуть скуплені за день. Швидше за все, процес приватизації буде відбуватися поступово.

СХЕМИ купівлі земель с / г призначення

(Дані учасників ринку, аналітика з земельних питань Віктора Кисельова, який раніше працював у Земельному союзі України)

1. Змінити цільове призначення ділянки і продати його. Новий власник може змінити цільове призначення ділянки «назад». Рішення про зміну цільового призначення особливо цінних земельних ділянок приймається з дозволу Кабінету Міністрів України, Верховної Ради України. Тобто ця схема працює не для всіх земельних ділянок.

2. Надів ділиться на декілька ділянок, внаслідок чого виникають нові ділянки з будь-якими іншими цільовими призначеннями, які не потрапляють під дію мораторію.

3. Власник має право відмовитися від земельної ділянки в добровільному порядку на користь держави або місцевої громади з метою виділення ділянки в подальшому іншій особі. Потрібні «зв'язку» в місцевих органах влади, які не передадуть ділянку іншому.

4. Законодавством не заборонений обмін земель з однаковим цільовим призначенням.

5. Власниками землі в Україні можуть бути тільки громадяни України. Якщо ділянкою володіє іноземець, він зобов'язаний протягом року передати права на таку земельну ділянку. Тому при зміні громадянства, людина має право передати землю іншій особі.

6. Власник землі оформляє спадщину на покупця. Після його смерті земля змінює власника.

www.zagorodna.com