Забудовнику вигідно «заморозити» об'єкт

З безлічі недобудов ЖК «Приозерний» відрізняється тим, що крім фізичних інвесторів постраждали і державні структури, які вкладали держкошти в цей об'єкт. Серед них і Кабмін, і КМДА, і НБУ, і ФДМ ... Однак ні цей факт, ні те, що ще до початку будівництва, проект якого оцінювався 137 млн. грн, в 2006 р. було зібрано від інвесторів 150 млн. грн, не прискорює добудови замороженого об'єкта. Більш того, ініціативна група постраждалих інвесторів навіть не може домогтися порушення кримінальної справи проти недобросовісного забудовника. Приміром, в ГУ Дарницької РВВС юристам відповідають, що немає підстав для порушення кримінальної справи, оскільки «забудовник нам не відповідає». Про нюанси взаємин інвестор-забудовник на прикладі ситуації з ЖК «Приозерний» розповідає старший юрист «Василь Кісіль і Партнери» Наталія Доценко-Білоус.

Ситуація, яка склалася навколо ЖК «Приозерний» - це дуже повчальна класична історія, на жаль, не одинична в Україну. Унікальність цієї ситуації полягає в тому, що вона розвивається повністю в законодавчому полі. Кожна дія з боку забудовника може бути пояснено з точки зору закону, але є і постраждалі інвестори, чиї права самим цинічним чином порушені.

Призупинено будівельний проект. Слід зазначити, що насправді поточне законодавство сприяє тому, щоб будівельні проекти припинялися, оскільки нині безстроковими є всі дозвільні документи, зокрема дозвіл на будівельні роботи. І якщо себе ставити на місце забудовника, і розуміти, що є деякі кризові несприятливі фінансові моменти, то навіщо слід поспішати з завершенням будівництва, прийняттям об'єкта в експлуатацію, якщо можна благополучно прочекати деякий період, заробити на тому, що зібрані кошти розмістити на депозитах, отримати відсоток і так далі? Тому відстрочення будь-якого проекту - абсолютно допускаемая ситуація з позиції законодавства. Немає ніякої відповідальності, але є найглибша проблема.

Чому не проводиться консервація замороженого об'єкта? Але ж проект може бути безстроковим, немає обов'язкових термінів його завершення, значить, немає і юридичної потреби в консервації. Консервація - є поняття, що закінчується термін дії дозволу на виконання будівельних робіт. Зараз ці дії не потрібні, на жаль, і відповідальності за це немає.

Другий дуже важливий момент - відсоткова готовність об'єкта, якою оперує забудовник. Унікальна ситуація, яка породжує ряд зловживань, особливо в частині вкладень державних коштів: ми говоримо про процентну готовність, але мова йде не про будівельну готовність, а про фінансову, і та, яку забудовник покаже на підставі фінансових документів, та і буде «готовність» об'єкта.

Кошти від інвесторів залучаються через розміщення цільових облігацій. Насправді ми багато років ведемо кампанію інформування щодо ризиків, яким піддаються люди, які вибрали такий шлях інвестування.

Цільові облігації нічим не забезпечені! Якщо відбуваються непередбачені ситуації, наприклад, той же призупинення будівництва, то інвестори, які вклали кошти в цільові облігації, обмежені в способах відстоювання своїх прав. Зокрема, вони навіть не можуть використовувати такий інструмент захисту, який відносно ефективно сьогодні застосовується - об'єднання в будівельні кооперативи, які можуть після певних юридичних дій замінити замовника будівництва і продовжувати будівництво. Є в Києві приклади, наприклад, «Три Богатирі» - замінили замовника, і хоча їм, безумовно, важко, але вони здійснюють активні дії, у тому числі спрямовані і на залучення коштів ззовні. На жаль, коли ми ведемо мову про цільові облігації, такий варіант самоорганізації недоступний для інвестора, тому що у що вклали кошти інвестори? У цінні папери - не об'єкт і навіть не права на об'єкт. І до тих пір, поки діє цей цінний папір, у інвесторів є права тільки на цю цінний папір. Право ж на об'єкт виникає тільки при дотриманні ряду умов, зокрема, настання терміну погашення. І тут ключова точка. Настає термін погашення, а об'єкт не введений в експлуатацію. Інвестор не розуміє, які дії йому робити, щоб захистити свої права, а замовник не знає що робити, щоб не мати додаткових проблем, наприклад, з боку податкової.

Погашати - треба! Інакше забудовник має право просто виплатити вам номінальну вартість цінного паперу, яка реально нижче тих коштів, які вкладені.

Інвестори, які пішли на такий крок, як придбання цільових облігацій, - ні в якому разі не пропустіть період погашення, незалежно від готовності об'єкта до введення в експлуатацію, незалежно від відсоткової готовності об'єкта - обов'язково реалізуйте своє право на отримання майбутньої квартири! Пред'явіть облігацію до погашення - якщо ця дія буде здійснено, це доказ того, що інвестор заявив свої права на майбутню квартиру, а відповідно після завершення терміну погашення інвестори можуть об'єднатися і в судовому порядку витребувати ті квартири, які поки ще не добудовані, але матеріалізовані. Звичайно, якщо припустити, що інвестори згрупуються для захисту своїх прав і пред'являть колективний позов. Підкреслю - ступінь подальшого результату залежить від самоорганізації. Після того як є документально підтверджений факт порушення їх прав, вони можуть у судовому порядку замінити замовника, але тут теж глибока проблема криється в тому, що з мого досвіду складно самоорганізуватися інвестора.

Не всі до кінця розуміють ступінь ризику, який може виникнути, якщо ці дії не зробити. У моїй практиці були випадки, коли забудовники глибоко розуміючи специфіку цього інструменту, після того, як термін погашення минув, а інвестори своє право не реалізували, просто повертають номінальну вартість депозит нотаріальної контори ...

І тут зрозуміла позиція правоохоронних органів, якщо цинічно ставитися до того, що відбувається. А в чому винен забудовник? Факт нецільового використання коштів ще потрібно довести, доводити подібні дії краще в судовому порядку, без порушення кримінальних справ правоохоронні органи не можуть перевірити рух грошей і оцінити наскільки були порушені права інвесторів.

Хоча треба усвідомлювати, що якщо ми набуваємо цільові облігації, нам ніхто не зобов'язаний гарантувати терміни будівництва. З моїх особистих позицій, це найглибша несправедливість, закріплена законодавством.

В даному випадку, дії інвесторів щодо захисту своїх прав повинні переростати в судову площину. Хоча я мало вірю в ефективність прокурорського нагляду, що показує і практика ЖК «Приозерний».

Кількість цільових облігацій навіть в цьому році зростає. Є нові забудовники, які хочуть залучити нових інвесторів в свої проекти саме через цільові облігації. Чому законодавець не запобігає подібні ситуації? Чому не проводиться реформа інвестування в будівництво? Риторичне питання.

Хотілося б навести приклад Російської Федерації - досвід цієї країни мені здається найбільш актуальним для нас. Там менше подібних афер, тому що більш прозоре законодавство. Там йде реєстрація всіх недобудов, там йде реєстрація всіх угод з об'єктами, які перебувають на етапі будівництва. Уявіть, зараз ваші права на квартиру, що будується - вони ніде не реєструються, їх складно довести. Облігації це зовсім інший, фондовий ринок. А в Росії є один єдиний інструмент - договір по пайовій участі, і там немає Еліти-центр, хоча договір про пайову участь має багато спільного з інвестиційним договором. Але цей договір не передбачає посередників фінансових між інвестором і забудовником. І останній дуже важливий момент - в РФ забудовнику дозволяється залучати кошти інвесторів тільки після досягнення об'єктом будівництва значною відсоткової готовності - більше 60%.

Наталія Доценко-Білоус, старший юрист, Василь Кісіль і Партнери
Building.ua