Читайте також:
Оренда квартир у Києві за останні півроку подорожчала на 14%
Одним з найбільш жалюгідних результатів такої "самодіяльності" стала поява величезної кількості забудовників - фізичних осіб, які ліплять свої будівельні шедеври по всій Україні, особливо в передмісті столиці, де крутяться найбільші державні та приватні кошти. Помірні ціни на нерухомість від цих "майстрів на всі руки" привертають довірливих покупців. Статистика стверджує, що кожного місяця, наприклад, у Києві та Київській області в інвестування ризикованих об'єктів вкладається близько 40 млн грн, а 400 тис. українських сімей вже стали жертвами недобросовісних забудовників.Чому сьогодні так легко оголосити себе будівельником і тиражувати неякісне житло?
- У недалекому минулому контроль над будівництвом був багатоетапним, - коментує архітектор, начальник відділу планування та забудов Управління містобудування і архітектури Білоцерківської міськради Олександр Голуб. - Забудовник звертався до міськвиконкому з наміром про будівництво. Міська рада готувала рішення або дозвіл міського голови. Наступним кроком було звернення до Управління містобудування та архітектури для розробки технічної документації та проекту.
Сьогодні, внаслідок прийняття нових законів, ця процедура спрощена. Всі дозволи видаються на основі антикорупційного закону про регулювання містобудівної діяльності. У результаті міська влада взагалі не бере участі у процесі видачі дозволів на будівництво та контролю над ним.
Раніше кожен будинок приймався в експлуатацію комісією, до якої входили пожежні, представники санітарної станції, водоканалу, архітектурного управління, тепломережі, електромережі та інших служб. Відповідно до нинішнього законодавства органи місцевого самоврядування не несуть ніякої відповідальності за введення об'єкта в експлуатацію. Забудовник заповнює декларацію і відсилає її до інспекції архітектурно-будівельного контролю - зареєстрований лист і є дозволом. Таким чином, держава самоусунулася від участі в будівельному процесі.
Тільки з 2008 р. законодавство в даній сфері змінювалося тричі. Головний контролюючий орган - інспекція державного архітектурно-будівельного контролю - був виведений з підпорядкування органам місцевого самоврядування у державне підпорядкування. Якщо будівництво здійснюється за державні кошти та за держзамовленням, то контроль посилюється, і органи місцевого самоврядування виявляють зацікавленість у будівництві. Але якщо забудовником є фізична особа - підприємець, стежити за дотриманням відповідних норм практично нікому.
Одне з найпоширеніших порушень - незаконне перевищення поверховості будівель. Наприклад, згідно з постановою Кабміну № 878 від 26 липня 2001 р. "Про затвердження списку історичних населених місць України" Біла Церква має статус історичного міста. Відповідно, передбачено три зони обмежень висотності будівель: до 15, 20 і 30 м (30 м - висота дев'ятиповерхового будинку). Проте в Білій Церкві нещодавно було побудовано гігантська 15-поверхова будівля в Кузнєчному провулку - в історичному центрі міста серед одноповерхових будинків.
До речі кажучи, закон дозволяє фізичним особам - підприємцям будувати багатоквартирні будинки заввишки не більше чотирьох поверхів, але більшість забудовників порушує ці норми. Не дивно: кожен поверх - це величезні гроші, а штрафи викликають хіба що посмішку. Наприклад, штраф за порушення норм будівельних робіт у приватному секторі становить 10 мінімальних окладів, тобто близько 10 тис. грн, і якщо зводиться будинок вартістю в 250 тис. дол, то така сума для забудовника - дрібниця. Штрафи стягуються згідно з категоріями складності будівництва і можуть становити 18, 90, 370 і 900 мінімальних зарплат.
До 2008 р. підставою для отримання технічних умов підключення новобудов до міських мереж було рішення міськради про видачу дозволу на виготовлення проектної документації, пише ДТ. Сьогодні такою підставою є видача Управлінням містобудування та архітектури містобудівних умов і обмежень на забудову земельної ділянки. Це єдиний документ, який видають міська влада.
В даний час єдиною складністю для забудовників залишається отримання земельної ділянки, оскільки саме в цьому питанні держава в якійсь мірі стримує непомірні апетити будівельників. Документи на землю - чи не єдина можливість перевірити законність прав забудовника на що зводиться ним об'єкт: у його акті на право власності на землю в графі "Цільове призначення" повинно бути зазначено: "Будівництво багатоквартирного будинку". В іншому випадку і у забудовника, і у покупців згодом можуть виникнути серйозні неприємності. Але ж часом багатоповерхівка зводиться на землі, цільове призначення якої - будівництво дачі, гаража або взагалі проведення сільськогосподарських робіт.
Покупцям також необхідно перевірити, чи є забудовник власником землі (сам дозвіл на використання зовсім не є правовстановлюючим документом!). Якщо земля належить його співвласникам - родичам або, що ще гірше, стороннім людям, то покупка квартири в будинку, побудованому на чужій землі, укинути довірливих покупців в юридичні колізії з непередбачуваним фіналом.
Процедура забудови спростилася завдяки дозвільним центрам міських рад, які мають свої сайти, де публікується вичерпна інформація про дозвільну та супутньої документації. Її легко отримати в тих же дозвільних центрах.
- Купуючи нерухомість у забудовника зі статусом фізична особа - підприємець, не можна забувати, що часто ці фізособи використовують дешеві будівельні матеріали, щоб продавати житло на ринку нерухомості за конкурентноздатною ціною, - коментує будівельник Віталій Ковальський. - У часи СРСР якість будівництва було невисоким, але основні будматеріали - бетон, перекриття - були добротними і надійними. Сьогоднішні забудовники будують буквально з чого попало, не знаючи ні технологій, ні правил застосування будматеріалів.
Робоча сила на таких будівництвах - найдешевша. Найчастіше на одному об'єкті задіюється кілька бригад, що змінюють один одного, оскільки доводиться звільняти некваліфікованих робітників. Як правило, платять їм мало і нерегулярно, внаслідок чого будматеріали розкрадаються, і будинки будуються мало не з будівельного сміття.
Багато інвестори вимагають зробити перепланування своїх квартир на стадії будівництва. Забудовники - фізичні особи найчастіше йдуть назустріч цим вимогам, в результаті чого проект зазнає серйозних змін. Подібні перепланування небезпечні, особливо в панельних будинках, де всі стіни - несучі. В результаті змінюється метраж квартир і в експлуатацію здається абсолютно невпізнанний будинок.
Збираючись інвестувати кошти в будівництво об'єкта забудовника зі статусом фізичної особи - підприємця, не полінуйтеся переконатися в наявності проекту, який повинен бути виконаний архітектором, що має відповідну ліцензію.
Якщо у забудовника немає декларації або дозволу на початок будівельних робіт або вони не відповідають нормам, значить, це самобуд.
Незайвим буде також перевірити, чи є техумови на підключення комунікацій. Хоча в будь-якому випадку мешканцям новобудов часто доводиться роками обходитися без газу або води, які недобросовісний забудовник їм не забезпечив, так само як і ламати голову, куди дівати сміття, оскільки будинок не обслуговується ЖКГ.
Сьогодні будувати будинки і продавати нерухомість примудряються навіть звичайні фізичні особи без статусу ФОП - досить мати ділянку землі з цільовим призначенням.
На відміну від України, у більшості країн ЄС і США контроль щодо забудови міст дуже жорсткий. Наприклад, сім'я киян, що виїхала на ПМЖ в США, вирішила замінити живу огорожу, що відокремлює їх будинок від вулиці, на капітальний паркан. За будівництво "новоукраїнського кріпосного зміцнення" вони заплатили американській фірмі 15 тис. дол Через три дні їх відвідали представники міської влади з вимогою знести паркан протягом тижня. Сплативши кілька великих штрафів, наші земляки доручили тій же фірмі знести новий паркан за 5 тис. дол У підсумку неіснуюче загородження обійшлося їм більше 25 тис. дол
Навіть зірки зі світовим ім'ям страждають від суворості міської влади. Знаменита Шер продає особняк вартістю 25 млн дол, який два роки будували 70 фахівців, тому що головний архітектор міста Малібу (де проживає всього 12,5 тис. чоловік) відмовився наростити на півметра у висоту стіну, що відокремлює тенісний корт зірки від автобусної зупинки ...
Дивно, що в Україні при повної лібералізації процесу забудови міст за останні три-чотири роки темпи будівництва знизилися більш ніж на 50%. Аналітики ринку пояснюють це тим, що спрощення законодавства сповільнило економічні процеси в країні. До того часу процедура забудови була складна, але зрозуміла. Тепер нескладна, але абсолютно незрозуміла.
Сумлінні забудовники збиті з пантелику безглуздістю процесу, а нечесні - привільно плавають, як рибка в каламутній воді ...
www.zagorodna.com
Коментарі