З настанням весни девелопери коттеджних містечок, за традицією, сподіваються на пожвавлення продажів





Google+
25.02.2009 00:00
Статті про нерухомість | З настанням весни девелопери коттеджних містечок, за традицією, сподіваються на пожвавлення продажів Незважаючи на очевидні ознаки кризи, такі як скорочення продажів і відсутність коштів для завершення або розвитку проектів, ринок заміської нерухомості готується до пожвавлення.

На думку експертів, сподіватися на поступове "розморожування" ринку девелоперів спонукає як наближення весни - за традицією, саме в цей період люди активніше купують земельні ділянки або заміські будинки, так і ініційоване цими ж девелоперами зниження цін на котеджі, пише Інвестфонд.
"Девелопери, які вже почали будувати об'єкти, зменшують вартість домоволодінь. Це необхідний захід, тим більше що ціни на багато об'єктів були суттєво завищені. У сформованих умовах і в майбутньому забудовники будуть закладати в проекти набагато менший рівень рентабельності, ніж раніше", - припускає Наталія Долгова, директор з маркетингу компанії "Аврора Девелопмент".
З колегою солідарний і Володимир Степенко, директор з маркетингу компанії "СВ Девелопмент". За його словами, у новому сезоні девелопери будуть готові продавати котеджі з прибутковістю не більш 20%.
"Наприклад, якщо середня собівартість будівництва 1 кв. М котеджу зараз становить $ 500 плюс вартість земельної ділянки і комунікацій, то девелопери будуть готові продати його за $ 1 тис. плюс мінімальна дохідність, тобто в середньому за $ 1,2 тис. за 1 кв. м ", - пояснює пан Степенко.
У той же час Ганна Скрипкіна, директор департаменту управління нерухомістю ТОВ "ТІКО-Констракшн", відзначає, що "нинішня криза убив не весь ринок котеджного будівництва - в залежності від стадії будівництва і етапу реалізації селища реагують на ситуацію, що склалася по-різному".
Зокрема, котеджні містечка, будівництво яких повинно було початися в 2008-2009 рр.., Постраждали, за словами пані Скрипкіної, більше, ніж селища, забудова яких була почата раніше: "Найбільше подешевшали ті об'єкти, де будівництво перебуває на початковому етапі, - окремі гравці зважаючи на гостру кредитозалежних від банків зменшили ціну "квадрата" до рівня собівартості.
Близькі ж до завершення будинку девелопери намагаються добудувати і всіма силами утримати ціни від відчутного падіння ".
Побічно підтверджує слова пані Скрипкіної Наталія Семченок, генеральний директор групи компаній "Маєток" (м. Київ; будівництво, інжиніринг, операції з нерухомістю; з 2005 р.; 436 чол.): "Незважаючи на коливання індексу цін на нерухомість, ми не плануємо зменшувати вартість домоволодінь. Навпаки - керівництво компанії впевнене, що до моменту повної готовності містечка котеджі будуть тільки дорожчати. Ціни в сегменті заміського будівництва можуть знижуватися, але не на ліквідні об'єкти ". За її словами, навесні компанія планує реалізувати близько 10% загальної кількості домоволодінь першого котеджного містечка "Маєток. Перлина Iталiї", а також близько 20% містечка "Маєток. Дiамант Грецiї". Продати 200 домоволодінь (у 2008 р. було реалізовано 222 котеджу) в котеджному містечку "Олімпік-Парк" (як було заплановано раніше) має намір в 2009 р. і девелоперська компанія "Європа" (м. Київ; комплексний розвиток великих заміських територій: будівництво котеджних селищ, міст-супутників; з 2007 р.; 71 чол.).
При цьому Сергій Єлісєєв, генеральний директор компанії, пояснює: "Оскільки у нас спочатку була вельми лояльна до споживача ціна, ціни на домоволодіння ми не знижуємо. Розглядається тільки можливість їх зменшення для котеджів, які були побудовані компанією рік тому за власні кошти".
При цьому пан Єлісєєв зауважив, що якихось особливих маркетингових акцій, спрямованих на збільшення кількості продажів, реалізовувати в компанії також не будуть.
"Головний маркетинговий крок у сьогоднішніх умовах - це демонстрація хорошої динаміки будівництва. Цього року ми плануємо добудувати всі об'єкти, продані раніше, тобто більше 300 котеджів. Зараз вони знаходяться на різних стадіях готовності", - констатує девелопер.

Основи маркетингу
Як відзначають експерти, компанії, які можуть дозволити собі не форсувати події, нехай і дещо повільніше (оскільки ринок все одно не поглинає зараз значних обсягів), але дійсно продовжують будувати і продавати об'єкти (за даними "СВ Девелопмент", будівництво та продаж відбувається у котеджних містечках Grand Villas, "Олімпік-Парк", "Северинівка", "Михайлівський Сад", "Місто Сонця", "Золоче Клаб", "Золоче-2", Montana Village, "Маєток. Дiамант Грецiї", "Маєток. Перлина Iталiї "," Заспа Гольф "і" Золота Затока ").
Тим більше що зараз, як розповіли фахівці, можна отримати хороші дисконти за вартістю як робіт, так і будівельних матеріалів. Крім того, девелопери можуть залучити до реалізації проекту кваліфікованих фахівців, які раніше відмовлялися від замовлень з-за високого завантаження.
Багато компаній переглядають концепції містечок, намагаючись виправити помилки, допущені концептології на стадії, коли ринок в умовах дефіциту поглинав будь-які пропозиції.
У той же час рекламні бюджети в умовах кризи девелопери коттеджних селищ урізають. Експерти стверджують, що в новому сезоні актуальними стануть не пряма реклама, а розробка і впровадження заохочувальних програм для покупців, їх часткове кредитування, надання домоволодінь в оренду з подальшим викупом, відстрочка платежу і т. д.
Втім, все це зможуть дозволити собі лише компанії, що володіють власними або позиковими коштами. "Неспроможні девелопери, безумовно, навряд чи виживуть. Швидше за все, вони будуть змушені перепродати свої проекти іноземним інвесторам як для можливого подальшого розвитку, так і для повної зміни функціонального призначення, концепції, зовсім іншого використання земельної ділянки", - прогнозує пані Долгова .
Не виключено також, що деякі проекти просто будуть заморожені до кращих часів, як це вже зробили окремі девелопери. Правда, оцінити точно, скільки проектів котеджних селищ заморожені або повністю зупинені, експерти, на жаль, не можуть.
"Цей сегмент ринку завжди залишався досить закритим, а в умовах, що склалися ситуація ускладнилася: призупинення або припинення робіт по об'єктах широко не анонсується - адже це удар не тільки по поточному іміджу проекту, але і по іміджу компанії та об'єкта в майбутньому", - говорить Наталя Долгова.
Що стосується термінів відновлення будівництва, то Максим Білоус, директор департаменту стратегічного розвитку і маркетингу компанії "XXI Століття" (м. Київ; девелопмент, управління об'єктами нерухомості; з 1999 р.), вважає, що вони будуть залежати від глибини і тривалості кризи.
"Багато будівництв заморожені, але гостра потреба в житлі залишилася. Тому, як тільки ринок почне оживати, попит підвищиться як на квартири, так і на заміське житло", - прогнозує фахівець.
Щодо ж запуску в 2009 р. нових проектів котеджних містечок думки учасників ринку розділилися. Максим Білоус, наприклад, вважає, що "нові проекти навряд чи будуть запущені". А ось Наталія Долгова переконана, що якщо в компанії є продумана концепція і засоби для розвитку проекту, то зараз - найбільш вигідне для проектування і початку будівництва (невисока вартість виконання робіт і матеріалів. - Ред.) Час.
"Проекти, що стартують на стадії стагнації або зародження попиту, вийдуть на ринок у момент його піднесення і зростання, і саме на них доведеться весь незадоволений попит", - вважає експерт. Крім того, як справедливо зауважив Сергій Єлісєєв, зараз істотно знижуються оптові ціни на землю (без інженерних комунікацій), що за наявності грошей у девелопера може сприяти розвитку нових проектів.
Тим більше що базові роботи займуть до півтора років, протягом яких, за прогнозами експертів, ситуація на ринку нерухомості, швидше за все, стабілізується.
Артем Новіков (29), керуючий партнер компанії "Діалог-Класик" (м. Київ; інвестиційний консалтинг; з 2003 р.; 10 чол.):
- Методи просування проектів котеджних містечок, а також продажу котеджів будуть диверсифікуватися (з урахуванням показників ефективності) для залучення максимальної кількості покупців. Тут можна буде розглядати паралельну роботу відділу продажів девелопера і агентств нерухомості.
У просуванні найбільш значну роль будуть грати інструменти формування та підтримки позитивної репутації забудовника, так як надійність і фінансова стабільність компанії частково гарантують, що проект буде успішно завершено.
Таким чином, проведення PR-заходів має стати одним з ключових аспектів просування. До них можна віднести регулярні публікації коментарів перших осіб компанії-девелопера в профільних ЗМІ, участь у виставках і конференціях, підтримку інтернет-сайту з демонстрацією ходу будівельних робіт за проектом.

Наталія Долгова, директор з маркетингу компанії "Аврора Девелопмент" (м. Київ; девелопмент, консалтинг, брокерідж в сфері нерухомості; з 2006 р.; 25 чол.):
- Основною тенденцією ринку котеджного будівництва зараз є переформатування його з ринку продавця в ринок покупця. І, як наслідок, - фокусування попиту на об'єктах, які повністю задовольняють вимогам споживчого попиту.
Позитивною характеристикою українського ринку заміського житла є великий потенційний попит на житлову нерухомість.
При погіршенні фінансових можливостей споживачів даний попит не зникає, він переходить в розряд відкладеного. Більше того, зважаючи на призупинення або припинення робіт по багатьох об'єктах при підйомі ринку дисбаланс попиту та пропозиції буде тільки збільшуватися.
Ганна Скрипкіна, директор департаменту управління нерухомістю ТОВ "ТІКО-Констракшн" (м. Київ; девелопмент комерційної нерухомості; з 1998 р., 150 чол.):
- При достатньому власному капіталі зараз дуже підходящий момент для виходу на ринок компаній, що спеціалізуються на заміській нерухомості.
Адже вартість земельних ділянок знизилася в 2 рази, собівартість будівництва (у доларовому еквіваленті) - на 30-40%. У той же час з моменту придбання земельної ділянки до виходу на майданчик проходить в середньому 12-16 місяців, а до цього часу, ми вважаємо, економіка "оживе".
Правда, зміниться співвідношення власного та залученого капіталу. Зокрема, якщо раніше цей показник становив відповідно 40 до 60, то протягом кількох наступних років власний капітал збільшиться, тому що покупці будуть побоюватися набувати незавершені проекти. Так само будуть себе вести і банки при видачі кредитів.
https://investfunds.com.ua
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти