З 2011 року всі власники довідаються, скільки коштують їхні будинки і квартири

У 2011 році в Російській Федерації почнеться масова оцінка нерухомості, яка, як сподіваються представники влади, повинна буде завершитися до кінця 2012 року. Ця процедура необхідна для того, щоб з 2013 року в країні був введений єдиний податок на нерухомість, який покликаний замінити нині існуючі податки на майно і землю. Залишивши розмови про реальність чергового терміну, визначеного урядом РФ для переходу на нову систему оподаткування нерухомого майна (про плани ввести даний податок влада заговорила ще в 2004 році, з тих пір дата введення нового податку не раз переносилася - прим. Ред.), Можна сказати , що з 2011 року «лід нарешті рушить», так як масова оцінка нерухомості покликана сформувати в країні повноцінний єдиний кадастр об'єктів нерухомості з зазначенням її ринкової вартості і власників. Про те, яка методика буде використана при оцінці і як оскаржити висновок оцінювачів, яку власник вважає неправильним, читайте в матеріалі RealEstate.ru.

Як раніше писав RealEstate.ru, розмови про необхідність введення єдиного податку на нерухомість в РФ далеко не нові. Ще в 2004 році була зроблена спроба замінити існуючі податки на майно юридичних і фізичних осіб і землю єдиним податком. Згідно з законопроектом «Про місцеве податок на нерухомість», який розглядався депутатами Держдуми в той рік, новий податок повинен був розраховуватися не виходячи з оцінки БТІ (так, наприклад, до цих пір розраховується податок на майно фізичних осіб-прим. Ред.), А виходячи з кадастрової вартості об'єкта нерухомості, яка буде максимально наближена до ринкової. Для цих цілей Федеральне агентство кадастру об'єктів нерухомості (нині Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії, або Росреестра - прим. Ред.) Повинно було розробити прозорі методики оцінки нерухомості та земельних ділянок і провести кадастровий облік всіх об'єктів на території РФ. У 2004 році даний законопроект був розглянутий і прийнятий депутатами Державної Думи у першому і другому читанні, проте до третього читання так і не дійшов, оскільки єдиний кадастр об'єктів нерухомості так і не був сформований.

До речі, необхідний для запровадження єдиного податку на нерухомість закон «Про державний кадастр нерухомості» був прийнятий Держдумою, схвалений Радою Федерації і підписаний президентом РФ лише в липні 2007 року і набрав чинності лише 1 березня 2008 року. У своєму бюджетному посланні Федеральним зборам до 2010 року екс-президент (а нині прем'єр-міністр РФ - прим. Ред.) Росії Володимир Путін знову підкреслив, що до 2009 року необхідно завершити розробку і прийняття всіх відповідних нормативно-правових актів, що стосуються введення єдиного податку на нерухомість, і сформувати держкадастр, що знову ж таки не було виконано. Тепер же про необхідність в бюджетному посланні введення нового податку на нерухомість нагадав президент РФ Дмитро Медведєв у своєму червневому посланні про бюджетну політику в 2011-2013 роках: «Слід прискорити підготовку введення податку на нерухомість, в тому числі формування відповідних кадастрів, а також розробити систему , що дозволяє стягувати цей податок виходячи з ринкової вартості оподатковуваного майна з неоподатковуваним мінімумом для сімей з низькими доходами ».

Втім, за минулі з того виступу півроку чиновники вже не раз висловили сумнів у тому, що цей податок запрацює до нового терміну. «На мій погляд, сумнівно, що в 2013 році податок буде введений, але може бути, я занадто песимістичний», - процитували інформагентства слова директора Департаменту інвестиційної політики та розвитку приватно-державного партнерства Мінекономрозвитку Сергія Бєлякова. Аналогічну заяву зробив і заступник міністра фінансів РФ Сергій Шаталов: «Ми ставили завдання - потрібно якомога швидше ввести податок на нерухомість, планували, що зможемо це зробити з 2011 року. Але зараз зрозуміло, що зробити це не вдасться, «не вистачає технологічних рішень, щоб пройти по цьому шляху».

Однак реальні кроки в цьому напрямку вже робляться. Так, з 2011 року в РФ стартує масова оцінка нерухомості, за підсумками якої в країні має сформуватися повноцінний єдиний кадастр об'єктів нерухомості з зазначенням її ринкової вартості і власників. Система держкадастру в Росії вже працює, проте при тому, що розділ про землю в ГКН практично сформований і містить відомості про 45 млн ділянок, до теперішнього часу в кадастрі є дані лише про 6% від загального числа об'єктів нерухомості, передбачуваних до обліку та оцінки. А таких у країні близько 65-70 млн об'єктів, розповів голова Росреестра Сергій Васильєв.

Для того щоб прискорити цей процес Мінекономрозвитку затвердив четвертий стандарт оцінки кадастрової вартості об'єктів нерухомості (ФСО № 4), який має на увазі застосування методів масової оцінки. Під нею розуміється «процес визначення вартості при групуванні об'єктів оцінки, що мають схожі характеристики, в рамках якого використовуються математичні та інші методи моделювання вартості на основі підходів до оцінки». Як пояснив згодом директор департаменту корпоративного управління Мінекономрозвитку Іван Осколков, «це буде щось на зразок математичної формули для одного типу будинків, наприклад, для хрущовок».

Для оцінки може бути використаний один з трьох підходів: витратний, порівняльний і прибутковий. Вибір методу в кожному конкретному випадку здійснюється оцінювачем. За наявності достатньої і достовірної інформації про ціни угод та пропозицій з купівлі-продажу об'єктів оцінки розрахунок кадастрової вартості об'єкта оцінки повинен здійснюватися переважно на підставі порівняльного підходу. Саме він, судячи з документу, повинен стати основним для оцінювача. Другий, витратний метод має на увазі собою визначення ціни об'єкта по витратах на його будівництво. Третій, дохідний метод передбачається використовувати стосовно до об'єктів, які здаються в оренду. Кожен власник зможе дізнатися результати оцінки належного йому об'єкта нерухомості на сайті Росреестра або при одержанні повідомлення з розрахунком.

У зв'язку з цим відразу постає питання, наскільки інформація, отримана оцінювачами, буде достовірною, адже саме від неї напряму буде залежати ставка податку. Враховуючи поширену практику заниження вартості нерухомості в договорах купівлі-продажу, оренди та найму, зібрати точні дані буде проблематично, що може викликати численні судові розгляди, як з боку Федеральної податкової служби, так і з боку громадян.

Що стосується незадоволених власників, то ті, хто не згоден з результатом офіційної оцінки, зможуть за свій рахунок замовити незалежну оціночну експертизу і оскаржити його в досудовому порядку. Так, спірні питання будуть вирішуватися в особливих комісіях, які будуть створені при теруправлінні Росреестра. У них увійдуть професійні оцінювачі та чиновники.

Що стосується самої ставки податку, то представниками влади був озвучений її максимум - 0,1% від ринкової вартості об'єкта, а далі регіональний уряд зможе за своїм бажанням її зменшувати, що теж бачиться малоймовірним, оскільки передбачається, що податкові збори будуть надходити виключно в муніципальні бюджети.

Як відомо, найдорожчі квартири в Росії перебувають у Москві, де вартість житла може доходити і до 10 млн дол Таким чином, власники найдорожчих квартир будуть приречені щорічно виплачувати по 10 тис. дол (близько 300 тис. руб.) До місцевої скарбницю.

Правда, щоб зробити перехід менш болючим, міністерство пропонує ввести для власників квартир площею до 55 кв. м і земельних ділянок до 6 соток соціальні відрахування, а також перейти до адресної підтримки малозабезпечених сімей, заявила міністр економічного розвитку Ельвіра Набіулліна. Однак повністю позбавити їх від податку держава не готова, аналогічно не уникне кадастрової оцінки жоден об'єкт нерухомості в країні, адже «кадастрова вартість визначається як для об'єктів нерухомості, присутніх на відкритому ринку, так і для об'єктів нерухомості, ринок яких обмежено або відсутня», значиться в ФСТ № 4.

Юлія ПЕТРОВА