ВТБ освоює нові землі

ВТБ приступає до реалізації проекту з освоєння 1200 га землі на Рубльово-Успенському шосе, в кризу перейшли у власність банку після реалізації застави по кредиту "ОПК Девелопмент"сенатора від Туви Сергія Пугачова. Як стало відомо, з цією метою держбанк створює закритий пайовий інвестиційний фонд (ЗПІФ), який може стати найбільшим в Росії за вартістю активів. За оцінками експертів, зараз ці земельні ділянки коштують $ 1,2-2,4 млрд. На них ВТБ планує побудувати кілька котеджних селищ з житловим фондом близько 500 тис. кв. м, претендуючи приблизно на 15% ринку.

Про те, що ВТБ створює ЗПІФ з метою освоєння колишніх земель "ОПК Девелопмент", "'" розповів старший віце-президент банку Павло Косів. "ЗПІФ - більш зручна форма для реалізації такого проекту. Нині створення фонду знаходиться в процесі досогласованія, протягом найближчого часу ми завершимо його створення", - повідомив він "'", уточнивши, що всі паї цього ЗПІФ будуть належати ВТБ. Оцінити вартість активів створюється фонду пан Косів відмовився, заявивши, що "поки про це говорити передчасно".

Всього у власність ВТБ перейшло десять ділянок в районі Рублево-Успенського шосе загальною площею 1200 га. Ці землі структури ОПК ЗАТ "Нива" і ЗАТ "Плещеево" скупили у 2002-2003 роках (раніше вони належали Московському кінного заводу і колгоспу "Ленінський промінь", який кілька разів безуспішно намагався оскаржити відчуження 347 га в судах). На цій території структури Пугачова планували побудувати близько 1 млн кв. м нерухомості, але в 2008 році ОПК заклала ці ділянки у ВТБ під кредит $ 2,4 млрд. На початку 2009 року по кредиту настав маржин-колл, і 10 липня минулого року сторони підписали договір про повну дострокове його погашення за рахунок передачі ВТБ всіх земель "ОПК Девелопмент".

Як повідомив "'" Павло Косів, ВТБ розробив концепцію забудови цих земель, засновану на принципах зонування. "Ми пропонуємо три різних підходи до реалізації та освоєння цих ділянок. По-перше, комплексну забудову частини території" під ключ "з створенням усієї інфраструктури, по-друге, продаж окремих земельних ділянок і, по-третє, продаж ділянок з підведеними комунікаціями. Найближчим часом вийдемо на ринок з реалізацією проекту на першій ділянці ", - розповів" '"пан Косів, відмовившись уточнити, де саме він розташований.

Що стосується планів будівництва котеджних селищ, то ВТБ, за його словами, збирається забудувати ними приблизно половину колишніх пугачовських земель. При цьому частина селищ буде відноситися до категорії преміум, а частина - бізнес-класу. Всього ВТБ, каже Павло Косів, планує побудувати близько 500 тис. кв. м житлових площ, в результаті чого банк займе приблизно 15% підмосковного ринку. "Хто саме буде будувати, визначимо пізніше. Коло підрядників буде визначатися в ході тендерів", - пояснив "'" топ-менеджер ВТБ.

За оцінкою директора з маркетингу "Абсолют Менеджменту" Анни Шишкіної, ринкова вартість 1200 га, що належать ВТБ, становить $ 1,8-2,4 млрд (з розрахунку $ 15-20 тис. за сотку). "Мінімальні інвестиції в будівництво 500 тис. кв. М житла з урахуванням підведення комунікацій складуть близько $ 650 млн (з розрахунку $ 1300 на кв. М). Але у випадку котеджів преміум-класу ціна може істотно зрости", - зазначає пані Шишкіна. Директор департаменту заміської нерухомості компанії Penny Lane Realty Дмитро Цвєтков нагадує, що ВТБ отримав землі ОПК з розрахунку $ 20 тис. за сотку, однак, на його думку, ця вартість завищена, і реальна ринкова ціна цих земель становить $ 10-12 тис. за сотку ( тобто $ 1,2-1,5 млрд), якщо вони будуть розпродаватися дрібним оптом протягом декількох років.

"500 тис. кв. М - це близько 1000 будинків. Зараз у базі Penny Lane Realty близько 6000 активних пропозицій по всьому Підмосков'ю площею близько 3 млн кв. М, а це приблизно половина всіх виставлених на продаж об'єктів. Виходить, що селища від ВТБ на 500 тис. кв. м займуть близько 7-8% усього підмосковного ринку ", - міркує Дмитро Цвєтков. Він сумнівається, що ринок буде готовий проковтнути таку кількість нерухомості на Рубльовському шосе. "Пропускна спроможність траси, особливо за" горкінскім "світлофором, і так досить низька, а якщо збільшити транспортні потоки в два рази, то Рублівка просто встане", - побоюється Дмитро Цвєтков.

Виходячи з площі передаються ВТБ земель його ЗПІФ навіть не увійде до числа найбільших фондів-землевладецев. Так, ЗПІФ "Регіон земельний фонд" (КК "Регіон Девелопмент") володіє 16,2 тис. га оброблюваних сільгоспземель (вартість - 120 млн руб.), ЗПІФ "Казанський земельну інвестиційний фонд" (КК "АС Менеджмент") - близько 16 тис. га сільгоспземлі та землі населених пунктів (21 млрд руб.), ЗПІФ "Капітальні вкладення" (КК Бінбанку) - 10,2 тис. га оброблюваних сільгоспземель (440 млн руб.). Однак з урахуванням експертних оцінок вартості колишніх пугачовських земель ЗПІФ ВТБ має всі шанси стати найбільшим за вартістю переданих активів. Так, чисті активи нинішнього лідера ринку ЗПІФ "Казанський земельну інвестиційний фонд" складають всього 21 млрд руб. ($ 680 млн).

Олена Кисельова, Маргарита Федорова, Дмитро Ладигін
http://www.kommersant.ru