В 2011-м в Києві здано житла більше ніж до кризи

У минулому році в столиці здали 1,5 млн кв. м житла. Динаміка ринку лякаюче радісна - 48%. Стільки квадратних метрів в Києві не вводилося з легендарного 1995 року. Навіть у 2008-му було здано всього лише 1,4 млн кв. м.

Столичні рекорди

Будівельники пояснюють зростання двома факторами. Перший - завершення раніше заморожених об'єктів на тлі невеликого покращення економічної ситуації. «Введення в експлуатацію більшості будівель в минулому році був пов'язаний із закінченням будівництва об'єктів, які планувалося здати раніше. Завершувати до кінця 2011 року проекти, розпочаті в умовах кризи, дозволило деяке пожвавлення будівельного ринку та ринку нерухомості », - стверджує Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії« ТММ ».

За словами директора з продажів «НБК» Сергія Гурковський, багато компаній отримали гроші на добудову своїх об'єктів від держави за рахунок програми з фінансування недобудов («Доступне житло», рефінансування кредитів ДІУ).

Крім того, спрацював фактор відкладеного попиту. «У кризу населення займало очікувальну позицію, активно накопичуючи готівку. Коли ринок продемонстрував ознаки пожвавлення, багато хто почав інвестувати вільні кошти в житло », - говорить Сергій Гурковський.

Друга половина минулого року для київських будівельників була дуже вдалою. У липні-грудні 2011-го було укладено 4537 угод на первинному ринку, роком раніше - всього 1272. Зростання продажів пов'язане з потребою населення в новому житлі, вартість квадратного метра якого нижче, ніж на вторинному ринку, а якість - вище.

Решта вітчизняна первинка перебувала все в тому ж замороженому стані. За даними Держстату, в минулому році в країні введено в експлуатацію 9400000 кв. м житла, що всього на 0,7% більше показників 2010-го. Якби не столичні рекорди, то динаміка взагалі була б негативною.

Ціни зависли

На початку квітня 2012-го середня вартість кв. м у столиці склала $ 1640. І навряд чи зміниться до кінця року. Довіра населення до забудовників тільки починає відновлюватися, і останні навряд чи ризикнуть його перевіряти на міцність завищеними цінами.

«У докризові часи ажіотаж створювали банкіри за рахунок дешевих незабезпечених кредитів. Відповідно, забудовники від жадібності не встигали піднімати ціни - важливо було не продешевити. Зараз цього немає », - згадує Сергій Гурковський.
Найбільшим попитом користуються об'єкти економ-класу. «75% продажів на первинному ринку Києва припадає на житло вартістю 8-10 тис. грн за квадрат загальною площею 40-50 кв. м. Для покупця цієї нерухомості важлива вартість квадратного метра і невелика площа житла, навіть на шкоду якості. Як правило, мова йде про першу квартирі покупця », - розповідає Олексій Говорун.

Близько 20% ринку займає житло бізнес-класу - квартири з зручними плануваннями, вдалим місцем розташування - зазвичай на правом березі Дніпра. Покупці в даному сегменті покращують наявні житлові умови. Уподобання по метражу таких квартир вище, ніж у економ-класу, вдвічі - до 110 кв. м.

Незважаючи на зростання продажів, ринок нескоро досягне докризових показників. Приміром, у 2007 році щомісяця в Києві полягало близько 1 тис. угод на місяць, в 2011-му - приблизно 500. За словами Тетяни Копилець, директора департаменту реалізації та управління ІДК «Каскад», основні покупці - люди, які прагнуть поліпшити свої житлові умови, чиновники і держслужбовці (як не дивно це звучить, знаючи декларований рівень зарплат), залишки середнього класу, що працюють сімейні люди 35 -45 років. Разом з тим з ринку пішли спекулянти, частка яких до 2009 року становила 50% у продажах.

За ростом - падіння

Різке зростання столичного ринку в 2011-м, швидше за все, зміниться падінням в нинішньому році. За даними порталу Domobaza, в Києві налічується 126 споруджуваних об'єктів житлової нерухомості. «Це близько 1,2 млн кв. м, що менше минулорічного показника на 20%. І, звичайно ж, ми не можемо стверджувати, що всі заявлені об'єкти будуть введені в експлуатацію до кінця 2012-го », - припускає Тетяна Копилець.

У більшості будівельників коштів на розвиток нових масштабних проектів немає. У зв'язку із зростанням проблемної заборгованості і низьким платоспроможним попитом багато банків припинили видачу кредитів забудовникам.

«Зараз будуть планово вводитися в експлуатацію ті об'єкти, які почали будуватися вже в умовах кризи, а їх кількість обмежена», - коментує Олексій Говорун.
Більш того, фінустанови поки не планують розвивати іпотечні програми для населення. За даними UTG, тільки 14% продажів на первинному ринку відбуваються із залученням кредитних коштів, 27% - розстрочка від забудовника, що залишилися 41% - власні кошти інвесторів без позикового капіталу.

«Сумніваюся, що у населення виникне бажання брати іпотеку під 25-28% річних, це величезні суми», - говорить Сергій Гурковський. За словами Олексія Говоруна, дешевого гривневого ресурсу і раніше не передбачається, так само як і зовнішніх інвестицій в країну.

Іпотека - міф

У березні 2012 року Віктор Янукович зробив на перший погляд сенсаційну заяву, пообіцявши населенню дешеву іпотеку. «З травня почне роботу програма кредитування житлового будівництва. Вартість кредитів для людей буде становити не більше 2-3%. Різницю банкам компенсує держава. Терміни таких кредитів складуть 10-15 років », - заявив президент на засіданні Кабміну.

Опитані Контрактами будівельники сумніваються, що дана програма підстьобне попит на житло. «З економічної точки зору при існуючих ризиках і неповернення кредитів минулих років доступна іпотека - міф. Не може хвора у всіх відносинах економіка демонструвати чудеса. Пільгові кредити в одиничних випадках будуть видаватися, проте це популістські декларації уряду перед виборами », - вважає Тетяна Копилець.

«Держава навряд чи зможе покривати з бюджету різницю в 20% річних. Те, що пропонує президент, може стати аналогом програми молодіжного кредитування, яка зараз працює з великими перебоями », - додає Сергій Гурковський.
www.zagorodna.com