Власникам нерухомості в Іспанії необхідно знати, які податки вони повинні платити відповідно до законодавства країни, у скільки обходяться комунальні платежі і життя в країні - харчування, транспорт, зв'язок.
В Іспанії одні з найбільш сприятливих умов зі здачі нерухомості в оренду, але важливо врахувати тонкощі при складанні договору між орендарем і власником, що регламентує взаємовідносини сторін. При неможливості тривалого перебування на території країни доцільно укласти договір з керуючою компанією для утримання об'єкта та пошуку потенційних орендарів. Однак при перепродажі власності існують деякі "підводні камені", пов'язані з податковим законодавством, що також важливо врахувати.
Податки, виплати, комунальні платежі
Податок на нерухоме майно на рік становить 0,5-2% від кадастрової вартості житла, яка приблизно в 10-15 разів менше ринкової.
Жителям апартаментів з колективною зоною (загальна сходова клітка, підвал, двір) доведеться платити ? 300-500 на рік за комунальні послуги. Для індивідуальних будинків ця сума залежить від ступеня урбанізації (вивіз сміття, охорона, прибирання прилеглої зони, освітлення доріг) і становить на рік від ? 300 до ? 800.
Щотижнева робота садівника обійдеться власнику індивідуального будинку в ? 80-200 на місяць (залежно від розміру ділянки), чищення басейну (раз на тиждень) - в ? 50-120 на місяць; прибирання вдома - в ? 7-10 в час.
Оплата за воду та електроенергію - за лічильником. Абонентська плата за послугу водопостачання складає приблизно ? 15, електроенергії - ? 15,84 на квартал; ці платежі вносяться, навіть якщо в будинку ніхто не живе.
За телефон та інтернет (ADSL) доведеться заплатити приблизно ? 39 на місяць. Супутникова антена з усіма російськими каналами коштує близько ? 120 на рік.
Вартість страховки нерухомості залежить від цінності майна: за ? 20 тис. Вона, наприклад, складає ? 350 на рік. Що стосується послуг за змістом, то експерти радять орієнтуватися на ? 80-500 на місяць, залежно від розміру житлового комплексу та від переліку послуг. Він звичайно включає в себе послуги садівників, охорони, утримання басейну, інших споруд (тенісного корту, сауни, спортзали, підземної парковки і т. д.). Сюди входить також амортизація нерухомості та послуги керуючої компанії.
Харчування і транспорт в Іспанії
Вартість продуктів харчування в Іспанії залишається невисокою в порівнянні з іншими країнами Європи, а також великими містами Росії та інших міст СНД, навіть незважаючи на високі темпи інфляції за останній час.
Іспанія входить у першу десятку країн світу з вилову та переробки морської риби. З сільського господарства особливо розвинуте рослинництво. Тому тут відносно дешева риба і морепродукти, фрукти і овочі. М'ясо та молоко в Іспанію імпортують. Тому ціни на м'ясо тут досить високі, за винятком птиці. А ось молочні продукти дешевше, ніж у Росії: молоко 3,5%-ної жирності коштує ? 0,65 за літр.
Іспанія - один зі світових лідерів з виробництва вина. Великий вибір червоних, білих, ігристих вин поєднується з дуже помірними цінами.
У кафе можна поїсти вдвох за ? 12-17 - з двома келихами вина. У ресторані стільки коштує одне блюдо. Порції скрізь великі - можна взяти основна страва і салат на двох. Вартість обслуговування включена в ціну страв, однак прийнято залишати чайові в розмірі від 5% до 10% від суми рахунка як подяку за обслуговування.
Дешевше, ніж у середньому по Європі, обходиться і іспанська транспорт. Вартість прокату автомобіля складає ? 30-35 на добу.
Вартість і спосіб оплати таксі в Іспанії залежать від міста. У Барселоні вони працюють по лічильнику. Посадка коштує близько ? 2. Далі оплата залежить від двох факторів - часу та пробігу. Пробіг коштує в середньому 80 центів за кілометр. За хвилину зупинки, можуть взяти ще 25 центів, що може бути істотно в години пік.
У Мадриді плата за таксі обчислюється не за лічильником, а за прейскурантом, в якому вказується вартість кілометражу і додаткових послуг. При виїзді за певні зони тариф збільшується, про що таксист зобов'язаний попередити пасажира.
На іспанських курортах оплата зазвичай проводиться відповідно до свідчень лічильника. У нічні години, вихідні та святкові дні діє підвищений тариф. При поїздках за межі міста необхідно оплачувати і зворотну дорогу.
Найбільш зручний і дешевий вид транспорту в Іспанії - електрички. Квиток можна купити або в касі на станції, або в вагоні поїзда. Дешевше купувати в касі в обидва кінці відразу.
Здавання нерухомості в оренду
Нерухомість затребувана протягом усього року на узбережжі і в курортних регіонах, а також у великих містах, наприклад, у Мадриді. Ціни варіюються залежно від типу нерухомості, сезону та місця розташування. Середня ціна оренди квартири площею 55 кв. м становить ? 820 (від ? 510 до ? 2 130 в туристичний сезон). Довгострокова оренда обійдеться дешевше: в ? 700-750 на місяць з фіксованою виплатою незалежно від сезону.
Що здається власність повинна бути зареєстрована в Міністерстві туризму. Необхідно заповнювати податкову декларацію про відрахування до місцевого бюджету. Зараз влада країни посилюють контроль за орендним ринком, тому що все більша кількість домовласників ухиляється від сплати податку на що здається на нерухомість, що становить 25% орендної плати. Штраф за нелегальну здачу нерухомості зараз складає ? 30 тис.
Пошук орендарів в Іспанії можна вести через спеціалізовані журнали, через іншу пресу, публікуючи оголошення в інтернеті. Оренда житла дуже популярна серед іноземних туристів, студентів університетів і коледжів.
За законом взаємини власника житла і орендаря регламентуються двостороннім договором, в якому повинні бути докладно вказані права і обов'язки обох сторін. Вартість оренди також встановлюється виключно за домовленістю і не регламентується законодавчо.
Всім власникам житла в Іспанії необхідно врахувати, що за законами країни орендар більше захищений, ніж орендодавець. Початковий договір довгострокової (помісячно) оренди як правило складається строком на рік, однак орендар має право щорічно продовжувати термін оренди до тих пір, поки він не складе п'ять років. Протягом цих п'яти років підвищувати орендну плату можна тільки відповідно до індексу інфляції. Зазвичай оплата проводиться щомісяця, і орендар платить за місяць вперед.
У договорі вказується, як і ким оплачуються комунальні послуги - найчастіше це робить власник за що приходять йому рахунками, потім орендар розплачується з ним по цих рахунках одночасно з оплатою чергового періоду оренди. Відповідно до закону капітальний і косметичний ремонт житла робиться за рахунок власника, а дрібний поточний ремонт - за рахунок орендаря. Якщо мешканець хоче зробити ремонт за свій рахунок, йому необхідний дозвіл власника.
При здачі мебльованого житла рекомендується перерахувати в додатку до договору оренди знаходяться в ній, електропобутові прилади та цінні речі, відобразити всі дефекти і пошкодження - щоб уникнути конфліктів між власником. При виселення з квартири це може позбавити орендаря від необхідності платити за поломку того, що зламав не він.
Керуючі компанії в Іспанії
При відсутності у власника можливості постійно перебувати в Іспанії варто скористатися послугами компанії, що управляє, щоб простежити за житлом під час відсутності власника, а також підшукати орендарів. Як правило, в цьому випадку гарантується постійний прибуток у розмірі 5-8% річних. Керуючі компанії беруть на себе оплату рахунків за електрику і за витрата води, згодом стягуючи її з власника, здійснюють охорону об'єкта і прибирання загальних територій.
У випадку купівлі квартири в житловому комплексі знайти і вибрати таку компанію буде просто, так як вони, як правило, створюються самим забудовником. В Іспанії послуги керуючої компанії коштують чи не дешевше, ніж у всій решті Європи. Досить часто плата береться не на квадратний метр, а на одиницю житла і складає ? 1 в день (? 365 на рік).
Є й компанії, які розраховують вартість своїх послуг виходячи з площі, але тоді вартість квадратного метра зменшується в залежності від площі. У рік виходить від ? 6 до ? 15 (в середньому ? 8,4) за кв. м. За цю суму управляючі компанії здійснюють охорону і підтримку всього комплексу, включаючи прибирання загальних територій (при цьому можна за додаткові гроші домовитися і про збирання приватної квартири).
Середня ціна оренди квартири площею в 55 кв. м. становить ? 820 на місяць. Сума доходів від оренди за вирахуванням експлуатаційних витрат сягає ? 8 600. Іпотечні виплати для такої квартири становлять близько ? 11 тис. на рік. Тобто сума не покриває іпотечних відсотків, однак різниця виходить набагато менше, ніж в інших країнах Європи.
Продаж нерухомості в Іспанії
Вся нерухомість, придбана в Іспанії, відповідно до закону, переходить у приватну власність до покупця, так що перепродувати її можна без обмежень.
Продати нерухомість за законами Іспанії має право тільки власник або ж особа, яка має від нього нотаріально завірене доручення. Зазвичай право продажу довіряється агентству, яке повинно мати відповідну ліцензію. Якщо власників нерухомості кілька або власник перебуває в шлюбі, то при продажу необхідна згода всіх власників. Якщо об'єкт перед продажем здавався, першочергове право на його покупку має орендар.
Вторинна нерухомість в Іспанії успадковує борги колишніх власників, що важливо врахувати при перепродажу.
При продажу нерухомості в Іспанії іноземці повинні платити податок на додану вартість. При володінні нерухомості строком до року ПДВ нараховується за фіксованою ставкою в 35%, більше року - у 18%. Якщо продаж буде збитковою, втрати компенсовані не будуть.
Реєстрація юридичної особи
При покупці нерухомості в Іспанії з метою ведення бізнесу необхідно знати, як відбувається процес реєстрації підприємства в країні.
Іноземці мають право відкривати в Іспанії підприємства зі стовідсотковим іноземним капіталом. Однак необхідно мати на увазі, що згідно із законом директор фірми повинен бути резидентом країни. За наявності іспанського співзасновника, таких обмежень за громадянством директора немає. Термін відкриття нової фірми - до одного місяця.
Найпоширеніші форми власності наступні: акціонерне товариство з необмеженою відповідальністю - Sociedad Anonima (SA) і товариство з обмеженою відповідальністю - Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL). Реєстрація фірми передбачає наступні етапи:
• укладання договору з юристом на ведення справ фірми;
• вибір трьох варіантів назви фірми: через асесора їх треба відправити до Мадрида в реєструючий орган на перевірку унікальності, розташувавши згідно переваги в порядку убування, термін очікування відповіді - два тижні;
• відкриття розрахункового рахунку в іспанському банку після реєстрації імені компанії;
• переказ на рахунок компанії повної суми статутного капіталу. Мінімальний розмір статутного капіталу в Іспанії для товариства з обмеженою відповідальністю (SL) складає ? 3 006, а для суспільства з необмеженою відповідальністю (SA) - ? 60 тис.;
• підготовка разом з асесором статуту створюваного суспільства, яке містить такі відомості: порядок передачі акцій; структуру і компетенцію органів управління товариства та порядок прийняття ними рішень; обов'язки з ведення бухгалтерської звітності, порядок реорганізації та ліквідації товариства, порядок вирішення спорів;
• засвідчення статуту у нотаріуса;
• замовлення печатки фірми;
• відправлення асесором статуту на реєстрацію в Торгову палату Іспанії для внесення підприємства до державного реєстру, до податкових органів для отримання ідентифікаційного податкового номера (CIF).
Нотаріальне посвідчення установчих документів відбувається в присутності засновників та адміністратора. Дані про суспільство вносяться до Registro Mercantil (торговий реєстр), територіально відповідний юридичною адресою товариства. Вартість процедури залежить від розміру статутного капіталу. Податковий збір за установа фірми становить 1% від його суми.
Завершує процес декларація в податкових органах - отримання номеру податкової ідентифікації (NIF) і реєстрація у відповідному органі податкової інспекції.
www.zagorodna.com
В Іспанії одні з найбільш сприятливих умов зі здачі нерухомості в оренду, але важливо врахувати тонкощі при складанні договору між орендарем і власником, що регламентує взаємовідносини сторін. При неможливості тривалого перебування на території країни доцільно укласти договір з керуючою компанією для утримання об'єкта та пошуку потенційних орендарів. Однак при перепродажі власності існують деякі "підводні камені", пов'язані з податковим законодавством, що також важливо врахувати.
Податки, виплати, комунальні платежі
Податок на нерухоме майно на рік становить 0,5-2% від кадастрової вартості житла, яка приблизно в 10-15 разів менше ринкової.
Жителям апартаментів з колективною зоною (загальна сходова клітка, підвал, двір) доведеться платити ? 300-500 на рік за комунальні послуги. Для індивідуальних будинків ця сума залежить від ступеня урбанізації (вивіз сміття, охорона, прибирання прилеглої зони, освітлення доріг) і становить на рік від ? 300 до ? 800.
Щотижнева робота садівника обійдеться власнику індивідуального будинку в ? 80-200 на місяць (залежно від розміру ділянки), чищення басейну (раз на тиждень) - в ? 50-120 на місяць; прибирання вдома - в ? 7-10 в час.
Оплата за воду та електроенергію - за лічильником. Абонентська плата за послугу водопостачання складає приблизно ? 15, електроенергії - ? 15,84 на квартал; ці платежі вносяться, навіть якщо в будинку ніхто не живе.
За телефон та інтернет (ADSL) доведеться заплатити приблизно ? 39 на місяць. Супутникова антена з усіма російськими каналами коштує близько ? 120 на рік.
Вартість страховки нерухомості залежить від цінності майна: за ? 20 тис. Вона, наприклад, складає ? 350 на рік. Що стосується послуг за змістом, то експерти радять орієнтуватися на ? 80-500 на місяць, залежно від розміру житлового комплексу та від переліку послуг. Він звичайно включає в себе послуги садівників, охорони, утримання басейну, інших споруд (тенісного корту, сауни, спортзали, підземної парковки і т. д.). Сюди входить також амортизація нерухомості та послуги керуючої компанії.
Харчування і транспорт в Іспанії
Вартість продуктів харчування в Іспанії залишається невисокою в порівнянні з іншими країнами Європи, а також великими містами Росії та інших міст СНД, навіть незважаючи на високі темпи інфляції за останній час.
Іспанія входить у першу десятку країн світу з вилову та переробки морської риби. З сільського господарства особливо розвинуте рослинництво. Тому тут відносно дешева риба і морепродукти, фрукти і овочі. М'ясо та молоко в Іспанію імпортують. Тому ціни на м'ясо тут досить високі, за винятком птиці. А ось молочні продукти дешевше, ніж у Росії: молоко 3,5%-ної жирності коштує ? 0,65 за літр.
Іспанія - один зі світових лідерів з виробництва вина. Великий вибір червоних, білих, ігристих вин поєднується з дуже помірними цінами.
У кафе можна поїсти вдвох за ? 12-17 - з двома келихами вина. У ресторані стільки коштує одне блюдо. Порції скрізь великі - можна взяти основна страва і салат на двох. Вартість обслуговування включена в ціну страв, однак прийнято залишати чайові в розмірі від 5% до 10% від суми рахунка як подяку за обслуговування.
Дешевше, ніж у середньому по Європі, обходиться і іспанська транспорт. Вартість прокату автомобіля складає ? 30-35 на добу.
Вартість і спосіб оплати таксі в Іспанії залежать від міста. У Барселоні вони працюють по лічильнику. Посадка коштує близько ? 2. Далі оплата залежить від двох факторів - часу та пробігу. Пробіг коштує в середньому 80 центів за кілометр. За хвилину зупинки, можуть взяти ще 25 центів, що може бути істотно в години пік.
У Мадриді плата за таксі обчислюється не за лічильником, а за прейскурантом, в якому вказується вартість кілометражу і додаткових послуг. При виїзді за певні зони тариф збільшується, про що таксист зобов'язаний попередити пасажира.
На іспанських курортах оплата зазвичай проводиться відповідно до свідчень лічильника. У нічні години, вихідні та святкові дні діє підвищений тариф. При поїздках за межі міста необхідно оплачувати і зворотну дорогу.
Найбільш зручний і дешевий вид транспорту в Іспанії - електрички. Квиток можна купити або в касі на станції, або в вагоні поїзда. Дешевше купувати в касі в обидва кінці відразу.
Здавання нерухомості в оренду
Нерухомість затребувана протягом усього року на узбережжі і в курортних регіонах, а також у великих містах, наприклад, у Мадриді. Ціни варіюються залежно від типу нерухомості, сезону та місця розташування. Середня ціна оренди квартири площею 55 кв. м становить ? 820 (від ? 510 до ? 2 130 в туристичний сезон). Довгострокова оренда обійдеться дешевше: в ? 700-750 на місяць з фіксованою виплатою незалежно від сезону.
Що здається власність повинна бути зареєстрована в Міністерстві туризму. Необхідно заповнювати податкову декларацію про відрахування до місцевого бюджету. Зараз влада країни посилюють контроль за орендним ринком, тому що все більша кількість домовласників ухиляється від сплати податку на що здається на нерухомість, що становить 25% орендної плати. Штраф за нелегальну здачу нерухомості зараз складає ? 30 тис.
Пошук орендарів в Іспанії можна вести через спеціалізовані журнали, через іншу пресу, публікуючи оголошення в інтернеті. Оренда житла дуже популярна серед іноземних туристів, студентів університетів і коледжів.
За законом взаємини власника житла і орендаря регламентуються двостороннім договором, в якому повинні бути докладно вказані права і обов'язки обох сторін. Вартість оренди також встановлюється виключно за домовленістю і не регламентується законодавчо.
Всім власникам житла в Іспанії необхідно врахувати, що за законами країни орендар більше захищений, ніж орендодавець. Початковий договір довгострокової (помісячно) оренди як правило складається строком на рік, однак орендар має право щорічно продовжувати термін оренди до тих пір, поки він не складе п'ять років. Протягом цих п'яти років підвищувати орендну плату можна тільки відповідно до індексу інфляції. Зазвичай оплата проводиться щомісяця, і орендар платить за місяць вперед.
У договорі вказується, як і ким оплачуються комунальні послуги - найчастіше це робить власник за що приходять йому рахунками, потім орендар розплачується з ним по цих рахунках одночасно з оплатою чергового періоду оренди. Відповідно до закону капітальний і косметичний ремонт житла робиться за рахунок власника, а дрібний поточний ремонт - за рахунок орендаря. Якщо мешканець хоче зробити ремонт за свій рахунок, йому необхідний дозвіл власника.
При здачі мебльованого житла рекомендується перерахувати в додатку до договору оренди знаходяться в ній, електропобутові прилади та цінні речі, відобразити всі дефекти і пошкодження - щоб уникнути конфліктів між власником. При виселення з квартири це може позбавити орендаря від необхідності платити за поломку того, що зламав не він.
Керуючі компанії в Іспанії
При відсутності у власника можливості постійно перебувати в Іспанії варто скористатися послугами компанії, що управляє, щоб простежити за житлом під час відсутності власника, а також підшукати орендарів. Як правило, в цьому випадку гарантується постійний прибуток у розмірі 5-8% річних. Керуючі компанії беруть на себе оплату рахунків за електрику і за витрата води, згодом стягуючи її з власника, здійснюють охорону об'єкта і прибирання загальних територій.
У випадку купівлі квартири в житловому комплексі знайти і вибрати таку компанію буде просто, так як вони, як правило, створюються самим забудовником. В Іспанії послуги керуючої компанії коштують чи не дешевше, ніж у всій решті Європи. Досить часто плата береться не на квадратний метр, а на одиницю житла і складає ? 1 в день (? 365 на рік).
Є й компанії, які розраховують вартість своїх послуг виходячи з площі, але тоді вартість квадратного метра зменшується в залежності від площі. У рік виходить від ? 6 до ? 15 (в середньому ? 8,4) за кв. м. За цю суму управляючі компанії здійснюють охорону і підтримку всього комплексу, включаючи прибирання загальних територій (при цьому можна за додаткові гроші домовитися і про збирання приватної квартири).
Середня ціна оренди квартири площею в 55 кв. м. становить ? 820 на місяць. Сума доходів від оренди за вирахуванням експлуатаційних витрат сягає ? 8 600. Іпотечні виплати для такої квартири становлять близько ? 11 тис. на рік. Тобто сума не покриває іпотечних відсотків, однак різниця виходить набагато менше, ніж в інших країнах Європи.
Продаж нерухомості в Іспанії
Вся нерухомість, придбана в Іспанії, відповідно до закону, переходить у приватну власність до покупця, так що перепродувати її можна без обмежень.
Продати нерухомість за законами Іспанії має право тільки власник або ж особа, яка має від нього нотаріально завірене доручення. Зазвичай право продажу довіряється агентству, яке повинно мати відповідну ліцензію. Якщо власників нерухомості кілька або власник перебуває в шлюбі, то при продажу необхідна згода всіх власників. Якщо об'єкт перед продажем здавався, першочергове право на його покупку має орендар.
Вторинна нерухомість в Іспанії успадковує борги колишніх власників, що важливо врахувати при перепродажу.
При продажу нерухомості в Іспанії іноземці повинні платити податок на додану вартість. При володінні нерухомості строком до року ПДВ нараховується за фіксованою ставкою в 35%, більше року - у 18%. Якщо продаж буде збитковою, втрати компенсовані не будуть.
Реєстрація юридичної особи
При покупці нерухомості в Іспанії з метою ведення бізнесу необхідно знати, як відбувається процес реєстрації підприємства в країні.
Іноземці мають право відкривати в Іспанії підприємства зі стовідсотковим іноземним капіталом. Однак необхідно мати на увазі, що згідно із законом директор фірми повинен бути резидентом країни. За наявності іспанського співзасновника, таких обмежень за громадянством директора немає. Термін відкриття нової фірми - до одного місяця.
Найпоширеніші форми власності наступні: акціонерне товариство з необмеженою відповідальністю - Sociedad Anonima (SA) і товариство з обмеженою відповідальністю - Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL). Реєстрація фірми передбачає наступні етапи:
• укладання договору з юристом на ведення справ фірми;
• вибір трьох варіантів назви фірми: через асесора їх треба відправити до Мадрида в реєструючий орган на перевірку унікальності, розташувавши згідно переваги в порядку убування, термін очікування відповіді - два тижні;
• відкриття розрахункового рахунку в іспанському банку після реєстрації імені компанії;
• переказ на рахунок компанії повної суми статутного капіталу. Мінімальний розмір статутного капіталу в Іспанії для товариства з обмеженою відповідальністю (SL) складає ? 3 006, а для суспільства з необмеженою відповідальністю (SA) - ? 60 тис.;
• підготовка разом з асесором статуту створюваного суспільства, яке містить такі відомості: порядок передачі акцій; структуру і компетенцію органів управління товариства та порядок прийняття ними рішень; обов'язки з ведення бухгалтерської звітності, порядок реорганізації та ліквідації товариства, порядок вирішення спорів;
• засвідчення статуту у нотаріуса;
• замовлення печатки фірми;
• відправлення асесором статуту на реєстрацію в Торгову палату Іспанії для внесення підприємства до державного реєстру, до податкових органів для отримання ідентифікаційного податкового номера (CIF).
Нотаріальне посвідчення установчих документів відбувається в присутності засновників та адміністратора. Дані про суспільство вносяться до Registro Mercantil (торговий реєстр), територіально відповідний юридичною адресою товариства. Вартість процедури залежить від розміру статутного капіталу. Податковий збір за установа фірми становить 1% від його суми.
Завершує процес декларація в податкових органах - отримання номеру податкової ідентифікації (NIF) і реєстрація у відповідному органі податкової інспекції.
www.zagorodna.com
Коментарі