Читайте також:
Де українці можуть купити найдешевше житло у Європі
Продати нерухомість за законами Іспанії має право тільки сам власник або ж особа, яка має від нього нотаріально завірене доручення.
ЯК ЗНАЙТИ
Найчастіше до Іспанії добираються літаком. Усього на території країни 48 аеропортів, найбільші знаходяться в Мадриді, Барселоні, Валенсії, Аліканте, Малазі, Севільї і на острові Ібіца.
Більшість регулярних міжнародних польотів здійснюється з Мадрида і Барселони. У відпускний сезон вельми напружено працюють і аеродроми Пальма-де-Мальорка, Тенеріфе-Сур, Лас-Пальмас-де-Гран-Канарія, Малага, Лансароте, Ібіца, Аліканте, Фуертевентура та Менорка.
Міжнародні аеропорти є на кожному з Канарських і Балеарських островів, крім Йерро, який приймає лише літаки внутрішніх ліній, і Гомери, де немає аеродрому.
Регулярні рейси з Росії до Іспанії здійснюють авіакомпанії «Аерофлот» (з Шереметьєво до Мадрида, Барселони і Малагу), Трансаеро (з Домодєдово в Мадрид, Барселону і Малагу), Iberia (в Мадрид з Домодєдово, в Барселону з Пулково).
Можна доїхати до Іспанії і на автобусі, дорога займе дві з половиною доби. Автобусне сполучення в Іспанії цілком розвинене, це найдешевший, але не найшвидший спосіб пересування. Автобусні станції є майже у всіх великих і середніх містах.
Поїздами зручно подорожувати усередині Іспанії. У Мадриді, столиці країни, два залізничні вокзали - Аточа і Чамартін. Крім звичайних поїздів, існують екскурсійні. Проте слід мати на увазі, що запізнення на залізницях Іспанії - справа звична. Винятком служать швидкісні потяги - при їх запізненні більше ніж на п'ять хвилин пасажирам повертають квитки.
Також для пересування між містами вигідно орендувати автомобіль - в Іспанії хороша якість доріг. У прокаті бувають машини всіх класів. Ціни на їх оренду у всіх агентствах приблизно однакові. Рекомендується орендувати машину в тих агентствах, де передбачена страховка від усіх ризиків.
Також важливо звернути увагу на те, чи є які-небудь обмеження на експлуатацію орендованої машини (скажімо, на добовий або тижневий пробіг), потрібно наповнити бак при поверненні. Для взяття машини напрокат знадобляться паспорт, водійські права з відкритою категорією В (на кожного охочого сісти за кермо) і кредитна картка (готівка в агентствах як правило не приймаються)
Можна зробити подорож морем з материкової частини Іспанії на Балеарські острови (Ібіца, Майорка) або острова Канарського архіпелагу (Тенеріфе). Морське сполучення здійснюють компанії Trasmediterranea, Naviera Armas і Fred Olsen.
З чого починається процес ПОКУПКИ
Для початку краще зняти житло на декілька місяців (див. розділ про оренду) у вибраному районі і зайнятися оглядом нерухомості через місцеві агентства. Однак мало хто може виділити на це час і ресурси - більшість потенційних покупців змушене спеціально прилітати для оглядів. Можна узгодити поїздку з агентствами, розпланувавши її самостійно, можна відправитися в безкоштовний ознайомчий тур - таку послугу пропонують багато компаній. Купити будинок в Іспанії можна і дистанційно, не виїжджаючи з країни, але на практиці дуже небагато здійснюють операцію без виїзду в країну - по фотографії достатньо складно оцінити об'єкт.
Після того як об'єкт вибраний і зарезервований компанією або агентством для покупця, на ім'я останнього відкривається рахунок, з якого повинні проводитися всі платежі, пов'язані з придбанням нерухомості. Згодом з нього можуть списуватися комунальні платежі, податки, страховка, платежі по іпотечному кредиту.
Процедура відкриття рахунку в іспанському банку на ім'я іноземця проста і займе декілька хвилин. Для цього необхідний лише діючий закордонний паспорт. Рахунок може відкрити і агент покупця по нотаріального доручення.
При відкритті рахунку в євро сама операція буде безкоштовною, але надалі при позитивному балансі стягуватиметься щоквартальна (або щорічна) комісія. Перша сума внеску може бути навіть нульовою. Після ви на руки отримуєте банківську книжку, в якій будуть враховуватися всі операції, проведені в строк дії вашого рахунку. Через три дні видається дебетова карта. В іспанському банку можна оформити і кредитна картка (VISA, MASTERCARD).
В Іспанії послуги агентств нерухомості завжди оплачує продавець. Саме продавець платить агентству комісійні за пошук покупця. Покупець нерухомості не повинен платити агентству ніяких комісійних - якщо фірма намагається їх отримати, покупцеві слід припинити переговори і шукати інші варіанти.
Укладення договору купівлі-ПРОДАЖУ
Будь-яка нерухомість в Іспанії повинна бути зареєстрована в Registro de Propiedad - Реєстрі власності. У Реєстрі власності можна отримати інформацію про те, хто є власником нерухомості, яка її кадастрова вартість, точна площа, а також про наявність можливої заборгованості власника.
Після вибору відповідного об'єкту нерухомості та прийняття рішення про його купівлю складається приватний контракт купівлі-продажу, в якому вказуються умови і спосіб оплати. Як правило, в ньому описуються обидві сторони, об'єкти нерухомості, згідно з реєстром власності фіксуються загальна вартість, податки і форма оплати. При підписанні контракту найчастіше покупець виплачує близько 30% від вартості нерухомості.
Решту суми необхідно виплатити в момент підписання купчої (Escritura Publica), яка підписується покупцем і продавцем в нотаріальній конторі в присутності іспанського нотаріуса.
Оплата повинна бути підтверджена документально. Краще, якщо це буде здійснено за допомогою банківського переказу на розрахунковий рахунок продавця або банківським чеком.
Всі документи покупець підписує безпосередньо з власником нерухомості. При покупці на вторинному ринку це фізична особа, при придбанні нової нерухомості - компанія-забудовник. Угода з купівлі-продажу нерухомості в Іспанії завжди проводиться нотаріусом, що забезпечує максимальну безпеку.
Єдиний випадок, коли покупець підписує документи про покупку з агентством, - наявність в останнього нотаріального доручення від продавця на право зробити операцію від його імені. Агентство нерухомості має також право підписати від імені продавця попередній приватний контракт купівлі-продажу і прийняти авансовий платіж. В цьому випадку достатньо звичайної довіреності від продавця.
СУПУТНІ ВИТРАТИ
Відповідно до закону при покупці нерухомості (укладенні договору) в Іспанії покупець оплачує ПДВ (7% від офіційної вартості в купчої для житлових об'єктів, 16% для комерційних об'єктів і земельних ділянок), державні збори і послуги нотаріуса (близько 1-2% від ціни об'єкта ), а також реєстрацію купчої. Оформлення NIE (ідентифікаційного номера іноземця) для реєстрації угоди коштує до € 500. Всі збори підлягають сплаті при завершенні угоди, коли продавець і покупець підписують остаточний контракт, який підписується та засвідчується нотаріусом.
За законом NIE необхідний всім іноземцям при фігурування в нотаріальних актах і реєстраційних органах для покупки нерухомості, автомобіля або відкриття іспанської фірми. Також цей номер використовується при заповненні податкових платежів.
Для оформлення NIE необхідно мати діючий закордонний паспорт (необхідне надати ксерокопії всіх сторінок паспорта), що діє іспанську візу, митний штамп про в'їзд, два кольорових фото 3? 4, заповнену форму відповідного зразка. Термін оформлення - 30 робочих днів.
ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ УГОДИ
Отримання ключів відбувається при підписанні нотаріального договору. Як тільки нотаріальний договір купівлі-продажу підписаний, нотаріус відправляє факс в Реєстр, інформуючи про досконалу операцію. Купчу можна забрати з нотаріальної контори через два-три дні після підписання договору. На оплату гербового збору (IAJD) і на представлення документа в Реєстрі власності дається тридцять днів.
ІПОТЕКА В ІСПАНІЇ
Багато банків Іспанії готові надати іпотечний кредит на покупку або будівництво нерухомості (під заставу цієї нерухомості). Сума кредитування залишає 50-60%, іноді до 65-70% від оцінної вартості нерухомості. Звичайний термін кредитування складає від 10 до 30 років і залежить від віку позичальника. Можливо і дострокове погашення кредиту. Середня ставка по іпотеці в Іспанії на травень 2009 року становила 5,4%. Умови зміни ставки кредитування фіксуються в кредитному договорі. Як правило, виплати відбуваються щомісячно, рідше - щокварталу. У число іспанських банків, які видають кредити іноземцям, входять BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona, Caja Madrid, Banco Andalucia, Deutsche Bank, Banco Popular.
Жоден російський банк не надає іпотечний кредит на придбання житлової нерухомості в Іспанії. Однак майже всі банки готові кредитувати росіян під заставу вже наявної нерухомості.
Для оформлення кредиту необхідно надати в банк закордонний паспорт, довідку про зарплату за місцем роботи або довідку про доходи. За іспанським законодавством сума щомісячних виплат по кредиту не повинна перевищувати 30% від місячного доходу.
Деякі банки додатково просять форму 2НДФЛ для громадян Росії, податкову декларацію або який-небудь документ про відсутність заборгованості з податків для громадян СНД і Балтії. Також корисно мати при собі документи, що доводять фінансову спроможність, наприклад свідоцтва про володіння нерухомістю в будь-якій країні світу, акціями, підприємствами або частками в них, виписки з банківських рахунків. Банки Іспанії завжди гарантують конфіденційність наданої інформації.
ОСОБЛИВОСТІ ПОКУПКИ РІЗНИХ ТИПІВ НЕРУХОМОСТІ
Купівля землі
Земля в Іспанії є таким же об'єктом купівлі-продажу, як і будови. Іншими словами, будь-яка фізична або юридична особа (у тому числі іноземна) має повне право придбати в приватну власність ділянку землі.
Однак тут є величезна кількість нюансів. Одна з проблем - призначення тієї чи іншої земельної ділянки, встановлене державою. Перед оформленням угоди необхідно ретельно ознайомитися з документами про використання цікавить покупця ділянки.
В Іспанії є землі, які призначені тільки для сільськогосподарських потреб або представляють історичну, археологічну цінність, і забудовувати їх заборонено. Не можна будувати менш ніж в cта метрах від берегової лінії - іспанська конституція передбачає, що прибережна зона і пляжі знаходяться у власності держави. У 1988 році в Іспанії був прийнятий національний закон «Про берегах» (Ley de Costas), що підтверджує і розширює права держави на прибережну зону.
В Іспанії практично вся земля знаходиться у приватній власності. Ділянки землі продаються і можуть надалі бути використані під забудову. Покупка ділянки, на якій не передбачається споруда в найближчий рік, оподатковується - 7% + нотаріальні витрати. Зведення будь-якої будівлі супроводжується отриманням ліцензії на конкретні проекти з обмеженнями для даної місцевості. Як правило, висота будівель не може перевищувати трьох поверхів.
Житло, що будується в Іспанії
У теорії перевага покупки такого типу нерухомості полягає в отриманні абсолютно нової нерухомості за меншою ціною, ніж вже побудована. Девелопери на стадії будівництва виграють від зменшення ризиків і від отримання грошей в процесі будівництва, натомість покупці отримують знижку близько 10-20% від поточної ринкової ціни порівнянної новобудови. Ще важливо те, що часто покупці можуть вносити поправки до свого майбутнього житла - при покупці готового об'єкта такої можливості немає.
В Іспанії банки дають кредити під нерухомість, що будується, що є додатковим гарантом для покупця. Слід звернути увагу, що при кредитуванні житла, що будується виплати по іпотеці починаються після завершення будівництва.
При підписанні попереднього приватного контракту резервування слід заплатити від? 3 до? 6 тис. Протягом місяця після підписання контракту - ще 10% від вартості, 20% - протягом двох місяців. При підписанні контракту у нотаріуса оплачується сума, що залишилася, податки і витрати з оформлення.
У попередньому контракті міститься опис об'єкта нерухомості, його вартість і вказується дата здійснення операції. З моменту підписання документа до моменту оформлення угоди в нотаріуса дається термін до двох місяців на збір та перекладів в Іспанію грошей, отримання кредитів і підбору паперів, пов'язаних з даною дією. В цей же час перевіряється передбачувана до купівлі-продажу нерухомість на предмет різних заборгованостей з боку колишніх власників та на підготовку в нотаріальній конторі головного офіційного документа купівлі-продажу.
Закордонним покупцям навряд чи буде запропоновано підписання приватного контракту покупки без будь-якого попереднього платежу, завжди є ймовірність того, що іноземець не приїде ще раз в країну і не вийде на операцію. Зазвичай завдаток складає 10% від вартості нерухомості. При відмові від покупки завдаток повністю залишається у продавця. При відмові продавця від операції він повинен повернути покупцеві завдаток в подвійному розмірі. Таким чином, для обох сторін вихід з угоди стає дорогим, але при цьому залишається можливість її розірвання при бажанні.
Якщо іноземець купує вже побудовану нерухомість або об'єкт вторинного ринку, витрати при підписанні попереднього приватного контракту резервування також складають від? 3 до? 6 тис., проте протягом місяця після підписання контракту слід сплатити 30% вартості. Оплата решти відбувається при підписанні контракту у нотаріуса в терміни, зазначені в попередньому контракті.
У разі оформлення іпотеки сума кредиту виплачується при оформленні контракту у нотаріуса.
Правила і вартість будівництва в Іспанії
Питання про самостійне будівництво власного будинку розумно піднімати в тому випадку, якщо замовника не влаштовують готові варіанти або хочеться бачити будинок за авторським проектом.
Почати будівництво в Іспанії нового об'єкту коштує приблизно на 15-20% дешевше, ніж придбання готового. Незважаючи на те що зараз Іспанія змушена скорочувати кількість будівельних майданчиків із-за деякого зниження попиту, він як і раніше досить великий, а відсоткові ставки банківських кредитів під будівництво складають всього 3-4% річних. Загальний термін зведення нового будови зазвичай складає від затвердження проекту до здачі в експлуатацію приблизно півтора року. Будівництво в Іспанії в середньому вам обійдеться, включаючи вартість матеріалів,? 750 за кв. м, але може і бути нижче, і набагато вище цієї цифри, залежно від використовуваних матеріалів.
Перед будівлею необхідно підібрати і придбати земельну ділянку. Під будівництво має сенс набувати тільки «урбанізоване» землю - тобто з дозволом на будівництво. Якщо такого дозволу немає, варто звернутися в міську управу. Проблем з одержанням дозволу як правило не виникає - проте на предмет будівництва на конкретній ділянці варто проконсультуватися з юристом.
В Іспанії існують жорсткі норми на висоту будівлі і коефіцієнт забудови (відношення площі забудови до площі земельної ділянки) в залежності від зони і статусу землі. Під індивідуальне будівництво середня норма коефіцієнта забудови складає 25% плюс обмеження по висоті, залежне від місцевості. На басейн треба отримувати окремий дозвіл.
Землі продаються як з підрядом на будівництво, так і вільні, з можливістю вибрати будь-якого будівельника.
Проект в обов'язковому порядку ліцензується: очікування ліцензії залежно від зони може становити до півроку. Вона видається місцевим органом влади тільки після попереднього узгодження з місцевою ж колегією архітекторів і містобудівною радою. Прийманням побудованого об'єкта займається спеціальний відділ при мерії.
Після отримання ліцензії варто звернутися до архітектора і розробити проект будинку. Як правило, у професійних архітекторів налагоджені виходи на муніципальні власті, тому процес затвердження і узгодження зазвичай проходить безболісно. Потім наймається підрядчик, обмовляється кошторис споруди і терміни здачі об'єкта - уся потрібна інформація вказується в договорі підряду.
Будівництво в Іспанії відбувається швидше, ніж у Росії, російського вище його за якістю. Теплий клімат дозволяє будувати впродовж усього року. Зазвичай будівельний цикл становить рік-два. Внутрішню обробку будинку зазвичай виконує той же підрядчик. Ландшафтне проектування можна почати паралельно з будівництвом.
ОРЕНДА ЖИТЛА В ІСПАНІЇ
Цей процес вкрай простий - через розвиненості ринку оренди в країні. На курортах зняти квартиру можна протягом дня, досить звернутися в практично будь-яке туристичне або ріелторські агентства, маючи на руках лише паспорт з в'їзною візою і гроші. Можна при цьому пошукати по оголошеннях в газетах і на вулиці приватних орендодавців, але тоді вам доведеться проявити особливу уважність при підписанні договору оренди або при укладенні усної угоди.
Орендувати житло в Іспанії можна як на короткий, так і на тривалий термін. Як правило, іноземці знімають квартири і будинки для відпочинку, рідше - для тривалого проживання або здачі в суборенду на короткі терміни. Тому короткострокова оренда популярнєє довгостроковою. Самі іспанці воліють купувати житло: ринок тривалої оренди в країні розвинений досить слабко в порівнянні з рештою Європи.
Тривала як правило полягає за фіксованою місячної орендної ставки і передбачає самостійну оплату комунальних платежів. Ставки по короткостроковій оренді залежать від сезону, плата розраховується потижнево (рідше помісячно). Комунальні платежі зазвичай включені у вартість, часто сюди ж входять сервісні послуги, такі як прибирання і зміна білизни.
Законодавчо орендар захищений сильніше орендодавця. За законом взаємини обох сторін регламентуються двостороннім договором, в якому повинні бути детально вказані всі права та обов'язки.
Оренда квартири або будинку може стати першим кроком до його придбання: орендар має першочергове право на покупку житла, якщо власник вирішує його продати.
За допомогу в створенні матеріалу дякуємо Інгу Малоні, компанія La Herencia de Casares
www.zagorodna.com
Коментарі