Управління будинком: як не заблукати в трьох варіантах

Відповідно до Житлового кодексу, сьогодні власники житла в багатоквартирних будинках можуть вибрати один з трьох варіантів управління своїм будинком. Рішення приймається в кращих традиціях еллінської демократії - на загальних зборах мешканців. А далі збори вибирає безпосереднє управління, або створює ТСЖ, або наймає керуючу компанію. Втім, другий і третій варіант частіше за все існують в комбінації. У кожного з варіантів є свої плюси і мінуси.

«Загальне» не означає для всіх
Головним органом влади при безпосередньому управлінні є загальні збори власників. Воно проходить так само, як будь-які інші збори - партійні, колективні, клубні. Спочатку всі мешканці, які мають право власності (тобто орендарі і люди, які проживають у квартирах родичів, залишаються «за бортом»), отримують оповіщення про те, що в певний час відбудеться сход. Ініціатором його може бути будь-який з власників, але він зобов'язаний подбати про те, щоб всі потенційні учасники виявилися оповіщені.

Запрошення може бути або передано особисто, або поштою. Але організатору варто заздалегідь подумати, як потім підтверджувати, що кожен з мешканців був сповіщений. Оскільки в майбутньому будь-який з відсутніх на зборах власників зможе оспорювати рішення загальних зборів, посилаючись на «незнання» про факт його проведення.

Отже, при безпосередньому управлінні всі рішення щодо обслуговування будинку і тарифів приймаються на загальних зборах. Однак договори на надання послуг з утримання будинку, ремонту, обслуговування і т. п. підписуються кожним власників індивідуально, від свого імені. Точно так само, як договору, що стосуються холодного і гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення).

Основна перевага безпосереднього керування для мешканців - це відсутність витрат на утримання штату ТСЖ або витрат, пов'язаних із залученням керуючої компанії. Теоретично загальні збори саме може виконувати всі функції керуючої компанії: наймати підрядників для обслуговування будинку, збирати платежі, стежити за виконанням робіт і розподілом загальних коштів. Але втілення цієї ідеї на практиці виглядає не надто воодушевляюще. За відсутності будь-яких виборних органів будь-які рішення щодо кожного комунального дрібниці, на зразок найму консьєржа або зарплати двірнику повинні прийматися загальним голосуванням. А недоліки цього ви зрозумієте, як тільки в перший раз спробуєте зібрати всіх власників. Організувати таку масу людей зі своїми графіками, складнощами і проблемами - завдання не з легких. А тим паче знайти спільну мову всіх з усіма.

Ця проблема особливо гостро постає у старих будинках, де пліч-о-пліч сусідять самі різні групи населення. І в них легко знаходиться грунт для конфліктів. Людям більш забезпеченим важливою є якість обслуговування, і вони готові за це платити. А людям менш забезпеченим важливіше економія, і вони будуть битися за кожні десять копійок. Рішення приймається більшістю, а іншим, як зазвичай, залишається лаяти демократію.

На жаль, легкого рішення в цьому випадку закон не передбачає. Єдине, що можна порадити тим, хто незадоволений рішенням «більшості», - спробувати отримати муніципальні субсидії на оплату комунальних послуг. Або виписатися з цієї квартири і прописатися у тітоньки де-небудь у Серпухові.

Таким чином, перша форма управління підходить без застережень хіба що для невеликих будинків, де мало квартир і легко зібрати всіх власників.

Загальні збори в будь-якому випадку є необхідною стадією для переходу до будь-якої іншої форми управління.

Товариші і довіру
ТСЖ - наступна за організованістю і раціональності щабель управління. При створенні ТСЖ створюється статут, обирається правління і голова, які і є виконавцями «загальної волі». Їм, звісно, доведеться платити зарплату, як і бухгалтеру, який теж обов'язково повинен бути. Швидше за все, зарплату доведеться виплачувати і іншому персоналу, який правління визнає за необхідне.

При існуванні ТСЖ всі поточні рішення приймають правління і голова. А один раз за період, позначений у статуті, проводяться загальні збори, на яких правління звітує у своїй діяльності, витрачання коштів і т. п. Це дозволяє більшості мешканців приділяти мінімальний час комунальним справах, але мати можливість у будь-який момент вплинути на них.

Тут головний камінь спотикання - горезвісний людський фактор. А саме компетентність і доброчесність.

Управління багатоквартирним будинком - це, по суті, бізнес. І бізнес дуже непростий. Щоб не нажити в ньому збитків, у складі правління повинні перебувати професіонали декількох областей: економіки, бухобліку, юриспруденції. А голова правління повинен бути талановитим бізнесменом, щоб забезпечити мешканцям повноцінне обслуговування за мінімальну ціну.

Крім того, як не сумно, але доводиться визнати, що в голови ТСЖ регулярно примудряються потрапляти вкрай недобросовісні особистості, які думають не про благо сусідів, а про свій власний. Про причини подібного невезіння можна сперечатися. Але суть в тому, що до цього теж варто бути готовими.

Запобігти таку проблему навряд чи можна. Але можна пам'ятати про свої права і спиратися на них. Справа в тому, що правління завжди підзвітне ТСЖ. А голова - правлінню. Правління зобов'язане регулярно сповіщати мешканців про проведені заходи і витрачаються кошти. Але це в теорії. На практиці питання контролю віддається повністю на відкуп мешканців. І якщо ви нічого в цьому відношенні не зробите, то ніхто з правління не буде ходити по квартирах і щомісяця звітувати у виконану роботу.

Варто мати на увазі і ситуацію з платежами. З моменту виникнення форми колективної власності на будинок відповідальність перед постачальниками послуг теж стає колективною. Тобто, якщо в будинку є боржники по комунальних платежах, вся їхня заборгованість за методом «кругової поруки» розподіляється на інших членів ТСЖ.

Управління та контроль
ТСЖ і його правління можуть не брати на себе повноцінне управлінське тягар, найнявши керуючу компанію (КК). Втім, існують і інші варіанти появи КК на об'єкті. Вона може бути створена фірмою-забудовником перед здачею будинку. Або, якщо мешканці будинку виявили пасивність, їхній будинок може бути виставлений на муніципальний конкурс, і КК буде призначена за його підсумками.

Практично всі прихильники вибору КК наголошують на тому, що управлінням повинні займатися професіонали. Велика частка істини в цьому є. Інша справа, що не завжди професіоналами є ті, хто намагається такими себе уявити. Тому, вибираючи КК, потрібно розуміти, чому і для чого ви зупинили свій вибір саме на цю компанію. Сьогодні на ринку працюють КК трьох основних типів. Перші - це компанії, афілійовані з забудовниками. Як правило, вони створюються для керування будинками, побудованими цієї компаній. Але іноді беруть «в навантаження» і сусідні.

Другий тип - це колишні ДЄЗи і ЖЕКи, які змінили форму діяльності: з муніципальних підприємств перейшли в комерційні. При цьому серед них є ті організації, яким перехід на госпрозрахунок пішов на користь. А деякі так і не змогли пристосуватися до роботи в нових умовах, без муніципальних дотацій. Інформацію про ці компанії дізнатися найпростіше. Якщо ви живете в районі з переважанням старого житла, то, як правило, діяльність колишніх ЖЕКів легко відстежити. Можна не полінуватися і пройтися по сусіднім будинкам, подивитися їх стан, поговорити з жителями: особливо зручно, якщо в сусідніх будинках є свої ТСЖ.

Третій тип компаній - комерційні організації, створені спеціально для цієї діяльності. Інформацію з ним знайти трохи складніше. На жаль, у нас поки не занадто багато ресурсів в Інтернеті, присвячених діяльності таких організацій, але перелік компаній є, наприклад, на сайтах http://youhouse.ru, http://www.tsj.ru.

Інформацію про якість роботи цих організацій теж має сенс шукати через Мережу. Можна прокрутити їх назви в пошукових системах на предмет відгуків. Погортати форуми, присвячені цій темі. Має сенс також зателефонувати в свою компанію і запитати у неї список будинків, з якими вона працює. А там діяти по вишеобозначенние схемою.

Після вибору своєї КК власники житла підписують з нею договір. Він в обов'язковому порядку повинен включати в себе:

* Перелік спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого буде здійснюватися управління, і адреса такого будинку;
* Список послуг і робіт з утримання та ремонту спільного майна, порядок його зміни, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;
* Порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;
* Порядок здійснення контролю за виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.

Такий договір укладається на строк від одного року до п'яти років. Якщо після закінчення строку жодна із сторін договору не виявила ініціативи щодо припинення його діяльності, він автоматично продовжується на такий же строк і на таких же умовах.

У кожної КК є, як правило, свої форми договору. Але, перш ніж ставити там свій підпис, непогано б оцінити умови з фахівцями. Можна і запропонувати компанії свій варіант договору. Зразки, розроблені якраз з точки зору інтересів власників, можна знайти в Інтернеті.

Звичайно, більшість мешканців сьогодні не вникають у деталі, сподіваючись на те, що не сподобався, керуючого завжди можна змістити. Але, повірте, змістити набагато складніше, ніж не вибрати.

У кожного з варіантів є один незаперечний плюс: це буде дійсно ваш вибір.
www.sob.ru