Потраплять до переліку проблемних будинків, які мають надмірні затримки із введенням в експлуатацію, далеко не всі "кандидати" – цьому перешкоджає обмеженість критеріїв, визначених Мінрегіоном
Минулого тижня Кабінет міністрів України затвердив порядок формування переліку довгобудів – місцева влада має скласти такі списки протягом п'яти місяців. Інвентаризація проблемних об'єктів житлової нерухомості, як очікується, стане першим кроком на шляху до вирішення всієї проблеми.
Однак у фахівців виникли питання щодо критеріїв, за якими житлові комплекси включатимуться до переліку довгобудів, та побоювання, що список таких об'єктів вийде далеко не вичерпним.
Для покупців квартир більшості ЖК, де сильно затримується введення в експлуатацію, включення будинку до "чорного списку" дійсно може наблизити вирішення житлового питання.
Водночас є й невеликі шанси, що до переліку можуть потрапити небезнадійні об'єкти, але які підпадають під критерії довгобуду – у результаті їхні інвестори можуть розпочати масовий перепродаж квартир, а ціна квадратного метра там дещо впаде.
Критерії відбору до чорного списку
Відповідно до порядку, до переліку довгобудів мають бути включені об'єкти, що відповідають чотирьом вказаним нижче критеріям. Важливо, що об'єкт повинен одночасно характеризуватись усіма цими критеріями.
- фінансування будівництва здійснювалося з використанням коштів фізичних та юридичних осіб - тобто за гроші покупців, у тому числі через Фонд фінансування будівництва;
- об'єкт будівництва не був прийнятий в експлуатацію через два роки від запланованої дати, зазначеної у проектній документації або у договорі, відповідно до якого залучено кошти фізичних та/або юридичних осіб;
- на об'єкті протягом двох років не провадяться будівельні роботи;
- об'єкт відповідає класу наслідків (відповідальності) CC2 та СС3 – тобто повинні мати щонайменше 5 поверхів. Водночас, об'єкти класів СС1 (до 4 поверхів включно) до переліку не увійдуть.
Складання переліку покладено на обласні державні адміністрації – про початок його формування вони мають сповістити громадян на своїх офіційних сайтах до 25 грудня. Інформацію для формування списку можуть подавати саме громадяни – фіз- та юрособи.
Оформлятимуть списки до 15 квітня, а до 15 травня їх розмістять на сайтах та відправлять до Міністерства розвитку громад та територій (Мінрегіон). Відомство має опублікувати на своїй офіційній інтернет-сторінці узагальнений перелік українських довгобудів.
На кожен із будинків у переліку має бути заведена справа, що включає, за наявності, інформацію про технічний стан об'єкта, кількість мешканців, дані про замовника, причину призупинення будівництва тощо. – лише 17 пунктів.
По всій країні понад 1000 довгобудів
Очевидно, що сам собою список недобудов не наблизить їх до введення в експлуатацію і не вирішить проблеми інвесторів.
Але все ж таки сенс у створенні переліку об'єктів незавершеного будівництва є, заявив UBR.ua юрист компанії Dream Dim Юрій Брикайло, пояснюючи, що той полягає у систематизації будинків з проблематики, та визначенні, наскільки складно усунути причину не введення в експлуатацію.
Наприклад, вказує юрист, якщо здавання ЖК затримується лише через відсутність відведення під нього земельної ділянки, це цілком вирішувана проблема. На підставі даних переліку можна об'єднати всі ЖК, що мають цей та інші некритичні вади, за групами, і передати відомості місцевій владі, яка комплексно вирішить їхнє питання.
"Вважаю, що 30-50% всіх об'єктів незавершеного будівництва можна добудувати відносно просто, без збору додаткових коштів інвесторів. Там можуть бути лише якісь легкорозв'язувані бюрократичні перешкоди, технічні питання", - вважає Брикайло.
На його думку, ще у 25% випадках можуть знадобитися серйозніші заходи – пошук нової будівельної компанії для завершення будівництва або джерел дофінансування. І лише близько 10% довгобудів потребують індивідуального підходу і навіть радикальних рішень – аж до знесення будівлі.
Місцева влада зможе вивчити матеріали та "придумати, що робити з довгобудами", висловила надію депутат від "Слуги народу" Олена Шуляк, яка є заступником голови комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування.
Самим же порядком формування переліку передбачено лише те, що його матеріали, включаючи дані у справах кожного з об'єктів, зможе використати Міжвідомча робоча група з питань сприяння ошуканим інвесторам.
Загалом визначення, які об'єкти в Україні є недобудовами, закладає підвалини для вирішення цієї проблеми, погодився президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АФНУ) Юрій Піта.
До переліку потраплять від сили 20% проблемних ЖК
Глава АФНУ вважає ключовим критерієм, який визначає довгобуд, не прострочення введення в експлуатацію, а відсутність будівельних робіт протягом останніх двох років.
"Адже на даний момент більшість новобудов здається із відчутною затримкою: в основному, від трьох місяців до одного року. На жаль, досі немає можливості відмоніторити всі "затримки" на ринку, оскільки самі забудовники намагаються про це не згадувати. Це дуже б'є по їхньому іміджу", - пояснив Піта.
Проте, на думку Юрія Брикайла, кількість критеріїв, за якими можна визначити довгобуд, значно більша за чотири пункти. Юрист згадує, що ще минулого року влада опрацьовувала питання, як визначати проблемний об'єкт нерухомості, – і тоді "стало зрозуміло, що це не чотири, п'ять чи десять пунктів, а цілий комплекс".
Відповідно до критеріїв у затвердженому порядку, передбачає він, не буде визнана довгобудами значна частина об'єктів, у яких немає повного списку документів: зокрема. щодо введення в експлуатацію або підтверджуючих належність об'єкта до класів СС2 та СС3.
"Довгобуди є різних типів. Перший – коли починали будувати із документами, а потім закинули. І другий, коли спочатку будинок будувався без документів", – зазначив експерт.
Саме по собі виведення за межі переліку довгобудів об'єктів класу СС1, що мають до чотирьох поверхів включно, виключить зі списку безліч ЖК у приміській зоні великих українських міст, висловив думку агенції "Інтерфакс-Україна" засновник проекту Monitor. Estate Володимир Копоть.
Втім, за словами Брикайла, серед довгобудів також є приклади об'єктів, які передбачали реконструкцію індивідуального будинку на два поверхи та за документами мають дозвіл на клас СС1 – але фактично на момент виникнення труднощів із будівництвом будівля вже має "всі 13 поверхів".
Відповідно такі випадки також не потраплять до переліку. Ця схема, між тим, виникла і була досить поширеною у 2014-2016 роках, каже Брикайло.
Зрештою, частина недобросовісних забудовників може скористатися пунктом, який вимагає від кандидата на потрапляння до чорного списку, щоб на ньому не проводилося жодних будівельних робіт протягом останніх двох років.
"У нас досить великий список того, що мається на увазі під будівельними роботами. Грубо кажучи, можна "крутитися" навколо майданчика, проводити мінімальні роботи відповідно до державних норм, підтримуючи факт будівництва. Але при цьому насправді будинок не зводитиметься. У перелік такі об'єкти не потраплять», – зазначив Брикайло.
В результаті, через ці фактори та вимоги, щоб вони мали місце на об'єкті одночасно, з усіх існуючих в Україні проблемних довгобудів у перелік потраплять у кращому разі 200 об'єктів – тобто 20%, вважає юрист Dream Dim.
Таким чином, основна мета ініціативи – створити зріз довгобудів, причин виникнення затримок та загальну картину проблеми – буде провалена, робить висновок експерт.
Почнуться масові перепродажі
Оскільки навіть у несумлінних забудовників є можливість уникнути попадання в список, то у небезнадійних об'єктів залишається лише мінімальний шанс бути включеними до списку неблагонадійних. Однак ця ймовірність не нульова.
У такому разі негативні наслідки можуть виникнути і у інвесторів, і у забудовника. Репутація останнього буде зіпсована, що знизить продаж не лише в конкретному довгобуді, а й в інших житлових комплексах.
В результаті рівень продажів компанії може впасти, що також зменшить фінансування будівництва і будинку, що потрапив до списку.
Незначно може знизитися вартість квадратного метра в офіційно визнаному довгобуді - як показує практика, у нас знаходяться покупці і в проблемних ЖК, пояснює Брикайло.
Проте включення будинку в цей список може викликати паніку в інвесторів, а внаслідок цього – масовий перепродаж ними куплених квартир.
https://www.zagorodna.com/uk
Коментарі