На його думку, головною проблемою, яка заважає девелоперам включитися в реалізацію таких об'єктів і забезпечити ошуканих інвесторів квартирами, є те, що в більшості недобудов вже продано більше половини квартир.«Якщо в об'єкті продано 50% квартир, рентабельність добудови проекту становить не більше 10%, а якщо продано 2/3 квартир - це проект виходить в кращому випадку в« 0 ». Природно, в таких умовах нові девелопери не можуть взятися за проект через практично нульової рентабельності. Всі прекрасно розуміють, що тільки за рахунок прівлеченіянових забудовників проблему довгобудів не вирішити », - сказав він.
Експерт зазначив, що на сьогоднішній день участь залученого девелопера в довгобудах може бути вигідно тільки в разі, якщо в такому об'єкті продано не більше 30% квартир.
«На сьогоднішній день, щоб добудувати об'єкт, в якому продано 1/3 квартир, забудовник розраховує отримати не менше 20% рентабельності, але це на 5-10% нижче середньоринкового рівня», - сказав він.
Вирішення питання добудови об'єктів незавершеного будівництва за рахунок виділення коштів з бюджету також нереально, вважає експерт.
«На сьогоднішній день, щоб закінчити всі недобудовані об'єкти, необхідні колосальні кошти. За попередніми оцінками, мова йде про десятки мільярдів гривень. У поточній ринковій ситуації покласти такі фінансові витрати на державу неможливо. Таких грошей у бюджетах просто немає », - підкреслив представник PerfectGroup.
Олексій Коваль звернув увагу на те, що на сьогоднішній день існує декілька реальних механізмів, щоб вирішити проблему недобудов.
Одним з механізмів вирішення проблеми довгобудів експерт вважає часткове, партнерська участь органів влади в добудові об'єктів.
«Сенс цього шляху - залучити до добудови приватні компанії, які могли б розраховувати на прибуток від участі в таких проектах. При цьому держава може взяти на себе частину фінансового навантаження або ж компенсувати забудовнику його витрати. Це може бути, як виділення нової ділянки під будівництво, так і інші пільги для девелопера », - сказав він.
Також, за його словами, можна вирішити цю проблему за прикладом Польщі або деяких інших країн, коли гроші покупців незавершених об'єктів будівництва повинні надходити на банківський рахунок забудовника, але розпоряджатися ними забудовник зможе тільки після завершення всього процесу будівництва.
«Важливо розуміти, що при такій схемі, будівництво може вестися або за власні кошти забудовника, або за рахунок пільгового кредитування. У будь-якому випадку, такий механізм спричинить за собою збільшення вартості житла для кінцевого інвестора », - зазначив він.
Ще один механізм, за словами Олексія Коваля, - це готовність ошуканих інвесторів самостійно найняти компанію, яка добудує їх будинок.
«Покупці об'єднуються в кооперативи, витрачають свої кошти, щоб найняти забудовника, проте не володіють необхідними знаннями та досвідом, щоб контролювати процес будівництва. У таких ситуаціях сума додаткових вкладень може становити від 100 до 300 у.о. за м2 », - сказав він.
На думку Олексія Коваля, залучення коштів обдурених вкладників - так званий «механізм« доплат »- на даний момент є едінственнимдейственним механізмом для забезпечення добудови будинку. Експерт упевнений, що рішення проблем недобудов може лежати в площині укладання договору між місцевою владою, забудовником та інвесторами, в якому б обговорювалися умови необхідних доплат і їх причина, а також дата закінчення будівництва. При цьому, при складанні загального кошторису робіт на весь період будівництва, важливо враховувати постійне зростання цін на будівельні матеріали в Україні.
«Кожен інвестор повинен знаходиться в правовому полі, він повинен бути захищений державою від недобросовісних забудовників. Але не тільки від забудовника або місцевої влади залежить, чи отримає він свою квартиру. Необхідна чітка і зрозуміла система приватного партнерства, преференції тим компаніям, які зважаться взятися за настільки складна справа », - вважає Олексій Коваль.
Коментарі