Trade-in: квартира в залік котеджу

Переїхати з невеликої квартирки в Москві у власний будинок або таунхаус у котеджному селищі в Підмосков'я зараз просто як ніколи. Ринок продавця трансформувався в ринок покупця, тому забудовники готові прийняти в залік московську квартиру при покупці заміського житла. Але чи вигідна ця угода покупцеві?

Зниження попиту на заміське житло - стійка тенденція 2010 року. За найоптимістичнішими заявами ріелторів, кількість угод на первинному ринку Підмосков'я скоротилося в 2-3 рази від докризових показників. У зв'язку з падінням попиту та платоспроможності споживачів, девелопери почали шукати будь-які способи реалізації своїх об'єктів, - говорить Микита Абрамов, директор з розвитку «АІН-Девелопмент». Зокрема, в компанії Urban Realty підрахували, що ціна двох-трикімнатних квартир площею 55-70 кв.м в Москві (виключаючи ЦАО, ЗАТ) становить 6,5 - 11млн руб., А середня ціна таунхауса у селищі класу «економ» площею 150 кв.м у Підмосков'ї - 7,5-9 млн руб. На підставі чого зробили висновок, що власники навіть найскромніших квартир можуть сміливо претендувати на поліпшення житлових умов.

Кому підійде послуга trade-in і чому
C настанням кризи послуга trade-in (можливість заліку вартості міської квартири при купівлі котеджу, таунхауса, квартири в малоповерховому будинку) отримала широке розповсюдження, - говорить Марія Литинецкая, виконавчий директор компанії Blackwood. Значна частина зацікавленої аудиторії - молоді сім'ї, які володіють невеликими квартирами в столиці. Переїзд за місто - в організований котеджне селище для них практично єдиний шанс поліпшити свої житлові умови без додаткових фінансових витрат.

Григорій Алтухов, радник президента ФСК «Лідер», також зазначив, що за попередні кризи роки на ринку склався прошарок інвесторів, які володіють кількома квартирами. Для деяких з них рятування від не дуже ліквідних активів і придбання натомість заміського котеджу може бути цікавою пропозицією. Котедж - це інший вид нерухомості, здатний помітно підвищити якість життя, - пояснює він.

За словами Ольги Селютіної, начальника відділу вторинного житла «Ріелторської компанії« Російський будинок нерухомості », які бажають скористатися технологією trade-in досить багато. Пояснюється це тим, що в ситуації, коли на ринку спостерігається дефіцит готівки, послуга зарахування житлоплощі залишається однією з небагатьох ефективних операцій з нерухомістю. Але експерт визнає, що поки люди в загальній масі ще не до кінця розуміють, всю процедуру заліку, тому ріелторам доводиться пояснювати їм плюси даної послуги. І вже з'явився результат. «У нашій компанії за останні півроку було здійснено 12 операцій з продажу заміської нерухомості за схемою заліку», - додала вона.

Де «дають» котеджі і «таун»
Світлана Кондачкова, керуючий партнер Urban Realty, вважає, що самий цікавий з точки зору вигоди для покупця-зачетніка - це обмін квартири на таунхаус у Підмосков'ї. По-перше, таунхаус - це об'єкт, максимально наближений по характеристиках до міського житла. По-друге, ціна квадратного метра в таунхаусах класу «економ» в Підмосков'ї, набагато нижче, ніж квартири в Москві (вартість 1 кв.м в таунхаусах від 45 до 55 тис. руб. За 1 кв.м, тоді як ціна 1 кв . м міського житла нижче 80 тис. крб. практично не зустрічається). По-третє, покупець значно збільшує свій життєвий простір, отримує можливість жити на природі і користуватися невеликим будинковою ділянкою землі. До того ж таунхауси знаходяться в організованих котеджних селищах зі своїми службами експлуатації, інфраструктурою, охороною та паркінгом.

За даними компанії Blackwood, в даний час можливість заліку міської квартири при покупці житлової площі за містом розглядається в селищах: «Берізки» (Горьківське шосе, 6 км від МКАД), «Вестфалія» (Сімферопольське шосе, 87 км від МКАД, «Наумова» ( Ярославське шосе, 105 км від МКАД), «Річковий» (Сімферопольське шосе, 55 км від МКАД) та ін Від себе додамо «Івакін-Покровське» (Ленінградське шосе, 11 км. від МКАД).

Найчастіше акції по взаємозаліку житла мають місце в селищах економ-класу. Хоча послуга також зустрічається і в проектах більш високих цінових сегментів. Ольга Селютіна («Російський будинок нерухомості») розповіла, що зараз у компанії є унікальна пропозиція в готовому котеджному селищі «Горки-8» (14 км від МКАД по Рубльова-Успенському шосе). Пропозиція включає таунхауси з усіма комунікаціями загальною площею від 319 кв. м з ділянками 2,7 сотки. «В якості оплати компанія готова брати в залік будь-яку квартиру в Москві», - уточнює вона.

Компанія «АІН-Девелопмент» пропонує послугу по заліку міського житла покупцям клубного селища «Річковий» на 55 км Сімферопольського шосе. Це селище зараз активно будується, і хоча його реалізація почалася вже в кризовий період, забудовник побудував будинки перших покупців, зводить об'єкти інфраструктури селища, - розповідає Микита Абрамов («АІН-Девелопмент»).

Деталі операції
Технологія операції з обміну міської квартири на житлоплощу в котеджному селищі нескладна, і її можна здійснити різними способами.

Спосіб № 1
Як розповіла Світлана Кондачкова (Urban Realty), найпоширеніший варіант - це одночасна операція купівлі-продажу двох об'єктів нерухомості - залікового і купованого.

Операція починається з оцінки наявної квартири. На думку експерта, краще, якщо її роблять незалежні професійні оцінювачі, а не співробітники відділу продажів забудовника або сам власник. Тоді ціна об'єкта максимально наближена до ринкової. Але для того, щоб гарантовано в короткі терміни (місяць - півтора) знайти покупця, необхідно виставити квартиру на продаж не за оціночною ціною, а нижче десь на 10%.

Паралельно з цими діями резервується вибраний варіант на заміському ринку.

Після того, як знайдено покупця на наявну квартиру, починається етап підготовки двох угод купівлі-продажу. Це у випадку, якщо обраний варіант - готовий об'єкт зі свідоцтвом на право власності. Якщо ж обраний об'єкт - новобудова, то спочатку проводиться операція продажу залікової квартири, а потім відбувається підписання попереднього договору, спрямованого на придбання прав на новобудову та розрахунки за нього, - пояснює експерт. Хоча в угодах бувають і свої витрати. Як розповіла Марія Литинецкая (Blackwood), у селищі «Вестфалія» покупець змушений чекати, поки компанія продасть його квартиру і тільки тоді заброньоване домоволодіння переходить у його власність.

Спосіб № 2
Інший можливий формат реалізації схеми - це викуп забудовником залікової квартири. У більшості випадків на такі угоди йдуть забудовники, якщо квартира володіє відмінними характеристиками і оцінюється як дуже ліквідне пропозиції, а клієнт готовий виставити її за ціною нижче ринкової. При такій схемі вартість викупу зазвичай складає всього 50 до 70% від ринкової вартості залікової квартири, - каже Світлана Кондачкова (Urban Realty).

Після укладання угоди, забудовник стає власником квартири і надалі реалізує її самостійно. Власник залікової квартири одночасно з переоформленням прав власності на продану квартиру підписує договір на придбання новобудови (котеджу, таунхауса або квартири на території котеджного селища).

Наступний етап - грошовий взаємозалік. Якщо дорожче оцінена квартира, забудовник повертає різницю, якщо - заміська нерухомість - доплату вносить покупець.

Яку схему вибрати?
На думку Світлани Кондачкова (Urban Realty), перша схема, коли спочатку квартира продається, а потім на виручені кошти оплачується підібраний варіант заміського житла, - більш зручна і для забудовників, і для власників міського житла, тому що кожній зі сторін вдається дотримати свій інтерес . Такої ж думки дотримується і Світлана Федяніна, ріелтор компанії «Пересвет-Нерухомість», що підтверджує, що основна маса угод на ринку альтернативні і йдуть з названої схемою. За її словами, необхідно враховувати і те, що якщо покупець приходити з «живими» грошима, умови угоди будуть значно вигідніше.

Але щоб заплатити за нерухомість у котеджному селищі, власнику міської квартири потрібно її як можна швидше продати. Покупців сьогодні мало, тому термін експозиції квартири може бути дуже довгим. А за цей час забудовник може продати заміський будинок або таунхаус іншому покупцеві - з готівкою в руках. Так що тут клієнтові доводиться напружуватися.

Друга схема, що передбачає викуп забудовником міської квартири, - ризикований варіант для забудовника і не вигідний фінансово для господаря міської квартири, хоча і менш трудомісткий для нього, - говорить Світлана Кондачкова (Urban Realty). Охочих скористатися цією послугою багато, але технічно виконати її не завжди вдається. Залік можливий при дотриманні ряду умов.

По-перше, ступінь готовності котеджу-новобудови повинна бути висока (ГК або на стадії оформлення у власність).

По-друге, в квартирі, що пропонуються до заліку, не повинно бути прописаних людей, або у зареєстрованих в ній громадян має бути альтернативне житло для прописки.

Світлана Федяніна («Пересвет-Нерухомість») також вважає, що забудовники йдуть на угоди «натурального» обміну, швидше підкоряючись необхідності, ніж в пошуках якоїсь вигоди. Компанія не отримує гроші від продажу, а тільки іншу нерухомість, яку забудовник повинен ще й реалізувати.

Наприклад, одна з причин, по якій ФСК «Лідер» не продає будинку в котеджному селищі «Vita Verde» за схемою заліку наявної нерухомості, це те, що компанія не працює на ринку вторинної нерухомості. Тому є ризик, що викуплена московська квартира «зависне» у компанії надовго, відволікаючи гроші з обігу, - пояснює Григорій Алтухов, радник президента ФСК «Лідер».

Юлія Вєдєнєєва, начальник управління реалізації проектів компанії «Велес Капітал Девелопмент» також вважає, що послуга «бартерного обміну» більш цікава покупцеві, ніж продавцю заміського об'єкта. За її словами, покупець при такій операції «позбувається» від квартири (покупці-то в чергу на неї не шикуються), доплачує деяку суму, якщо потрібно, і набуває заміський будинок. А ось у забудовника є ризик, що за ціну, по якій він придбав квартиру, він її не реалізує. Тому дисконт на придбання квартири продавцем заміського будинку в процесі «бартерного обміну» становить, як правило, не нижче 30%, - уточнює вона. Експерт каже, що компанія «Велес Капітал Девелопмент» готова на своїх умовах розглянути можливість укладання бартерних угод, але поки таких пропозицій до них не надходило.

Артур Хахоков, директор з продажу компанії «Красива Земля» навпаки, розповів, що компанії кілька разів пропонували квартири в залік заміської нерухомості. Причому, дисконт, з яким були готові власники зарахувати квартиру, доходив до 50%. Але в компанії відмовлялися від таких операцій, адже в такому випадку доведеться зайнятися непрофільною діяльністю: підбирати команду, проводити рекламну кампанію і брати на себе додаткові витрати.

Втім, Ольга Селютіна («Російський будинок нерухомості») говорить, що процедура заліку вигідна і забудовнику, і покупцеві. «Основна вигода полягає в тому, що угода все-таки відбулася - покупець позбувається від витрат і клопоту, пов'язаних з продажем квартири, а забудовник реалізував свій об'єкт», - пояснює вона.

Скільки коштує провести операцію?
Будь-яка угода передбачає оплату послуг. Покупцеві доводиться платити за пошук відповідного варіанту, а продавцю за те, що ріелтор знайшов покупця. При альтернативних угодах доводиться платити за дві послуги відразу. За словами Світлани Кондачкова (Urban Realty), у разі проведення операції через купівлю-продаж, власник залікової квартири заплатить 2-3% від суми вартостей залікової і квартири, що купується. У компанії «Пересвет-Нерухомість» комісійні за альтернативну операцію становлять 1-4%. За ці гроші ріелтор бере на себе і продаж наявного житла, і покупку заміської нерухомості. Якщо продати квартиру в одному агентстві, а потім шукати інших ріелторів, щоб купити котедж, це не дуже рентабельно, адже будь-яке агентство бере свої комісійні, - говорить Світлана Федяніна («Пересвет-Нерухомість»).

При оформленні операцій за технологією заліку (trade-in), коли власник продає житло і купує заміський будинок безпосередньо у забудовників, він зовсім звільнений від комісійних. Дисконт, з яким забудовник купує квартиру, як правило, включає всі витрати з оформлення угод. Зокрема, в АІН-Девелопмент підтвердили, що компанія бере на себе всі питання на себе з проведення операції заліку. А покупці не несуть додаткових витрат.

Марія Литинецкая (Blackwood) вважає, що послуга по заліку наявної житлоплощі в період фінансової кризи актуальна і для покупців, і для девелоперів. Проте реальні угоди підуть тільки тоді, коли квартира буде прийматися девелопером в залік за оціночною вартістю, а покупець зможе після ремонту заселятися у котедж або таунхаус.

Резюме журналу Metrinfo.Ru
На наш погляд, послуга заміських забудовників із заліку міського житла ще далека від досконалості. Перша схема, про яку ми розповіли, вимагає особистої участі самого клієнта в процесі угоди і, по суті, нічим не відрізняється від звичайної «альтернативи». А друга схема дуже вже невигідна для покупця. Дарувати забудовнику квартиру за півціни, а потім ще й доплачувати за будинок - це занадто. Якщо вже кому така схема і підійде, то тільки якимось альтруїстом або інвесторам, у яких багато квартир і одну з них «не жалко». Але добрий початок. Будемо сподіватися, що послуга ця буде розвиватися, адже сьогодні, щоб завоювати покупця, треба підсилювати сервіс.

www.metrinfo.ru | Людмила Чічерова