Топ-5 найбільш небезпечних операцій з нерухомістю

Кожен день хтось із покупців нерухомості потрапляє в дуже неприємну ситуацію, пов'язану з обманом чи шахрайством при придбанні квартири, заміського будинку або нежитлового приміщення.

Від проблем у цих відносинах ніхто не застрахований, тому з метою попереднього інформування варто прислухатися до думки адвоката Олега Сухова, провідного юриста «Першого Столичного Юридичного Центру», який розповів про найбільш небезпечних угодах на сьогоднішньому ринку нерухомості.

1. Попередній договір купівлі-продажу квартири в новобудові

Сьогодні спостерігається величезна кількість подвійних продажів за попередніми договорами, тому що зафіксувати кількість проданого житла за попередніми договорами неможливо. Як на останніх зборах висловився один з лідерів руху «Обдурених пайовиків», в даний час в Москві і Московській області зафіксовано більше 260 зупинилися будівництв, і їх кількість росте з кожним днем.

Більш того, дуже часто реалізуються новобудови будівельними або інвестиційними компаніями, які взагалі не мають повноважень на продаж такої нерухомості. Це прямі шахрайські схеми. У моїй особистій практиці подвійні продажі на ринку первинної нерухомості «спливають» майже щотижня.

2. Договір довічного змісту з утриманням

Це специфічний вид договору, в якому не розбираються не тільки покупці - рентодателі, але і нотаріуси, що в силу закону покликані оформляти вказаний вид договорів. Що варто знати про даних видах договорів?

Якщо в договорі довічного змісту з утриманням чи договорі ренти не прописано право рентополучателя на оплату рентних платежів замість особистого надання послуг з утримання, забезпечення доглядом, харчуванням, одягом, інше, то такий договір в судовому порядку може запросто бути розірваний, тому що доказів надання послуг особистого характеру за вказаними операціях, як правило надати неможливо. Тільки з моєї практики на рік розривається більше 20 договорів подібного роду. Результат розірвання - покупець залишається і без квартири, і без грошей, витрачених на продавця - рентополучателя.

3. Договір дарування

Договір дарування - це безоплатна угода, тобто одержувач нерухомості набуває дороге майно безкоштовно. Суди охоче йдуть на розірвання такого роду договорів чи визнання їх недійсними, особливо коли дарувальником виступає літня людина чи соціально неблагополучний обличчя.

Добре, якщо новому власнику дійсно передали квартиру в дар з безоплатної угоді. Але кожен 20 договір дарування прикриває під собою договір купівлі-продажу, однак оформляється він саме як дарування. А це означає, що новий власник виклав за нерухомість колосальні кошти, а в підсумку повернути їх не зможе в разі розірвання договору дарування або визнання його недійсним.

4. Договір купівлі-продажу частки у квартирі

Якщо житлове або нежитлове приміщення має кілька власників, то, як показує практика, в кожному третьому випадку між ними виникають конфлікти, що призводять до необхідності продажу кимось із співвласників своєї частки нерухомого майна.

Як відомо, стаття 250 ЦК України встановлює такий стан, як переважне право купівлі іншими власниками нерухомого майна при реалізації її одним або кількома пайовиками, і це правильно, тому що закон охороняє інтереси власників і їх майно, щоб дати їм можливість викупити нерухомість у свою користь повністю.

Однак така гарантія має і свої негативні сторони, коли інші власники житла перешкоджають у продажу частки третім особам. Вихід даного роду конфліктів виражається в оформленні удаваного договору дарування з метою прикрити договір купівлі-продажу, що дуже часто оскаржується в суді.

Звернення до суду іншими власниками про визнання угоди дарування удаваною, або переведення права власності в силу переважного права купівлі на іншого власника нерухомості, часто-густо призводять до задоволення позовних вимог.

І як показує недосконала судова практика, у покупців часткою в житлових приміщеннях виникають проблеми, пов'язані з обмеженням титулу власності до отримання грошей від претендента на нерухомість, а одержання такого відшкодування можна або чекати роками, або не дочекатися зовсім.

5. Договір купівлі - продажу

При здійсненні операції, спрямованої на придбання квартири за договором купівлі-продажу, необхідно ретельно перевіряти історію даного об'єкту нерухомості і самого продавця.

На практиці часто зустрічаються прецеденти, коли право власності на квартиру було зареєстровано за рішенням суду. Варто знати, що перед покупкою судову справу, за яким виникло право власності, може бути скасовано. Крім того, за останній рік у мене було два випадки, коли рішення судів банально підробляли.

Якщо квартира продається після отримання її по спадкуванню, необхідно з'ясовувати, коли помер попередній власник, і на якій підставі житло перейшло до спадкоємця, тому що мають місце бути підроблені заповіти і претенденти з боку інших спадкоємців.

Дуже поширеною практикою служать суперечки, коли продавець або його спадкоємці заперечують угоду на підставі вчинення такої продавцем у стані, коли особа не могла віддавати звіт своїм діям, наприклад, в певний період до угоди продавець зловживав спиртними напоями або наркотичними речовинами, в силу віку або хвороби , наприклад психічного характеру.

Покупці, не поспішайте віддавати свої кровно зароблені, роками вистраждані накопичення. Перевірте історію квартири і продавця на предмет зниження ризиків.

www.zagorodna.com