Свій будинок на чужій землі

В оголошеннях про продаж зарубіжної нерухомості часто зустрічаються терміни freehold і leasehold. Вони означають, що в першому випадку земля під нерухомістю знаходиться у власності, у другому - в оренді. Відповідно, статус leasehold накладає на власника житла деякі зобов'язання. З іншого боку, об'єкт на орендованій землі може коштувати дешевше.

У тимчасовому користуванні
Практика leasehold з'явилася у середньовіччі - саме тоді, ще при феодальному ладі, землі в Європі були поділені між монархом і аристократичними сім'ями. Зараз найбільшими лендлордами виступають муніципалітет чи держава (відповідно землі бувають муніципальні та федеральні), рідше церква. У Великобританії більшість земель належать королеві. Деякі ділянки, які викуплені у власність, мають статус freehold, але там, де це зробити не вдалося, житло продається в статусі leasehold, який передбачає довгострокову оренду і регулярні платежі. В Англії мінімальний період становить 99 років, максимальний - 999 років. У Німеччині для житлової нерухомості термін договору на землю при його укладанні не може бути менше 75 років і досягає 99 років, для комерційної - 40-50 років. У Лондоні, наводить приклад Олена Юргенева, директор департаменту елітної нерухомості компанії Knight Frank, резиденції Cornwall Terrace вартістю від 25 млн фунтів (найдорожчі в районі Риджентс-Парку) продаються в довгострокову оренду терміном на 125 років, а найдорожчий в світі за вартістю квадратного метра житлової комплекс One Hyde Park біля Гайд-Парку, апартаменти в якому коштує від 10 млн фунтів, - на 999 років.

«У Німеччині розвиток подібних схем було пов'язано з поширенням програми« Доступне житло ». Інвестор отримував землю і частину фінансування на будівництво багатоквартирного будинку, де обтяженням йшло обмеження оренди, з умовою продати частину об'єктів по leasehold. У результаті громадяни з мінімальним доходом могли собі дозволити жити в гідних умовах », - розповідає Юлія Кайнова, провідний експерт Century21 Beverlywood Realty. У США також поширена система leasehold, але там в більшості випадків земля належить приватним особам і після закінчення терміну оренди йде у їх власність. «В Іспанії має місце тільки freehold, і навіть при плануванні будівництва з використанням позикових коштів у контракті з банком завжди вказується, що претендент повинен мати у власності землю (куплену за свої гроші), а також оплачений проект і 10% від суми кредиту», - розповідає Ю. Кайнова. Іноземці володіють житлом на основі freehold в США і більшості країн ЄС, в Туреччині, ОАЕ та ін А от у Південно-Східній Азії нерезиденту неможливо придбати нерухомість в принципі. «Це, однак, не заважає величезній кількості зарубіжних інвесторів вкладати кошти в місцеві ринки», - зазначає Є. Юргенева.

Чи великий платіж?
Власникам більшості житлових об'єктів в Англії доводиться щорічно платити земельну ренту, яка встановлюється лендлордів і різниться від місцевості до місцевості, причому суми бувають від копійчаних до вельми солідних. Так, наводить приклад Олена Юргенева, в лондонському комплексі апартаментів Безьє сума становить близько 600 фунтів на рік і фіксується в договорі купівлі-продажу. У Німеччині орендна плата в розмірі 4% від вартості ділянки піднімається кожні три-п'ять років на 3-5%. «Leasehold вигідний насамперед громадянам з низьким і середнім достатком, особливо для будівництва будинку, - говорить Ю. Кайнова. - Поза цієї схеми, щоб щось побудувати, спочатку необхідно викупити ділянку. Тоді банк надасть кредит під 3,75-4,5% річних. А взявши ту ж землю в оренду, люди будуть платити 4% на рік. Якщо є маленькі діти, плата зменшиться на 1%, а якщо сім'я складається з п'яти чоловік, знижка виросте до 2,5% ». Таким чином, оренда часто виявляється дешевше, ніж платежі за кредитом. При цьому, вносячи плату за землю, надалі учасник leasehold-договору має пріоритетне право її викупу за об'єктивної вартості, призначеної офіційним оцінювачем.

Приміром, в Берліні власник семиповерхового прибуткового будинку 1981 будівлі (12 квартир) платить за оренду ділянки площею 212 кв. м муніципалітету - власнику землі 5,8 тис. євро в рік. При цьому, повідомляє Ю. Кайнова, об'єкт приносить 74 тис. євро чистого доходу. У Лос-Анджелесі, власник двокімнатних апартаментів розміром 82 кв. м в кондомініумі, розташованому в престижному районі, тільки за оренду землі буде віддавати $ 750 в місяць, але ж ще потрібно оплачувати комунальні витрати й обслуговування фітнес-центру, чищення басейну і догляд за загальними зонами - це приблизно $ 200. Різновиди leasehold зустрічаються в Таїланді і на Мальдівах, де іноземці не можуть набувати землю у власність, а тільки орендувати через компанію.

Удешевляющий фактор
В Англії необхідність орендувати землю часом істотно коригує вартість нерухомості. Особливо важливо враховувати термін leasehold. «Наприклад, якщо ви знайшли в Мейфейр апартаменти площею 50-60 кв. м за 300-400 тис. фунтів, це явно leasehold. Необхідно з'ясувати, коли закінчуються права оренди. Швидше за все, в найближчі 5-12 років, що означає виплату як мінімум 300 тис. фунтів після цього терміну, - каже Є. Тейн. - Ось конкретний приклад: в цьому районі квартира з двома спальнями коштує 360 тис. фунтів. Договір leasehold закінчується через п'ять років. Для його продовження на 150 років необхідно заплатити близько 500 тис. фунтів ». А ось на вищезгадані апартаменти в Лос-Анджелесі термін оренди закінчується через 20 років, але вже зараз квартири в цьому будинку на 30% дешевше аналогів, говорить Ю. Кайнова.

З іншого боку, статус землі може і не впливати на вартість, якщо вчасно переукладати договір, уточнює Є. Юргенева. Правила продовження встановлює власник. Якщо до кінця терміну залишається близько 60 років, процедура обійдеться приблизно в 10% від кадастрової вартості об'єкта. Можна спробувати домовитися про більш комфортних умовах, але чим далі, тим складніше, тим менш ліквідним стає об'єкт. Якщо залишилося менше 20 років, продовжити контракт вже проблематично, точніше, дорого. Договір, який закінчується через п'ять років, можна вважати простроченим. У цьому випадку об'єкт знецінюється, його доведеться продавати за копійки, що теж складно. Втім, «в 115-річній практиці Knight Frank ще не було випадку, щоб термін оренди закінчився зважаючи бездіяльності власника житла», - свідчить Олена Юргенева.

Варіанти дій
Після закінчення терміну оренди, якщо власник готовий продати землю, орендар або його спадкоємці мають переважне право викупу з об'єктивних ціною, позначеної ліцензованим незалежним оцінювачем. У Німеччині, за словами Ю. Кайнова, можливі три варіанти: викуп землі власником будинку, викуп будинку власником землі і продовження терміну оренди з збільшенням платежів. «Якщо земля державна і у муніципалітету інші плани на ділянку (наприклад, будівництво дороги), власнику будівлі в будь-якому випадку запропонують компенсацію за залишковою вартістю об'єкта», - запевняє експерт. Якщо у господаря житла немає коштів на продовження терміну оренди, можна зайняти необхідну суму і перепродати об'єкт, каже Є. Юргенева. Або власник землі пропонує власникові нерухомості перевезти її кудись ще, якщо це технічно можливо.

Поміняти статус землі можна і до закінчення терміну оренди. «У Великій Британії девелопери намагаються змінити статус на freehold. Це трудомісткий процес, але в підсумку виникає конкурентна перевага при залученні іноземних покупців », - каже Є. Тейн. А ще в Англії існує такий статус, як share of freehold - коли будівля, що належить декільком власникам, стоїть на чиїйсь землі. Часто господарі нерухомості не проти викупити землю у складчину і стати володарями часткою. Це можливо, якщо обидві сторони готові до переговорів. «З приватним власником домовитися легше, ніж по землях Корони, так як йому найімовірніше можуть знадобитися кошти, для отримання яких він буде готовий розлучитися з ділянкою», - зазначає Є. Юргенева.

www.zagorodna.com