Скільки платить покупець квартири за красиву ідею

Одноманітні житлові комплекси з панельних коробок і з відсутньою інфраструктурою стають аутсайдерами. У боротьбі за покупця девелопери все частіше намагаються створювати привабливий продукт, що відрізняється від інших. Вже більше половини потенційних покупців житла відзначають, що наявність концепції у проекту є для них важливим фактором при виборі житла. Хоча багатьох з них турбує питання, скільки доведеться переплатити за «красиву ідею». У боротьбі за ліквідність
Нещодавно одна з компаній ринку нерухомості провела дослідження ролі концепції проекту в споживчих перевагах. Компанія побажала залишитися невідомою, однак поділилася з редакцією результатами дослідження. Для 57% потенційних покупців наявність концепції комплексної забудови є досить важливим фактором при виборі житла. Для 21% респондентів концепція має значення почасти, 17% вагалися з відповіддю і лише 5% опитаних заявили, що для них концепція не має значення.

За словами генерального директора СП RDI Group і Limitless Ірини Мошева, грамотну концепцію комплексної забудови можна назвати однією з базових складових ліквідного проекту. «Поступово відходить у минуле точкова забудова, зараз багато девелоперів розуміють, що набагато більш затребувані проекти з розвиненою інфраструктурою, продуманими плануваннями, що утворюють єдиний комфортний простір для життя, - каже вона. - І те, що більше половини потенційних жителів передмістя зараз зацікавлені саме в такому житлі, - це високий показник популярності концептуальних проектів ».

Директор з маркетингу Urban Group Леонард Блінов вважає, що число людей, яким важлива концепція, буде рости і далі. За словами експерта, анкетування покупців квартир в проектах компанії продемонструвало, що поки в сегменті доступного житла концепція проекту не є головним чинником. «Так як ми працюємо в економ, ціна стоїть скрізь на першому місці. Це одна з головних ознак формату - доступний бюджет покупки, - відзначає Леонард Блінов. - А от далі фактори вибору відрізняються  в залежності від проектів, від їх родзинок. У проекті «Місто Набережних» на другому місці [за значимістю критерію вибору] вартує архітектура, оскільки подібних рішень - штучних каналів, набережних - немає ні в одному проекті економкласу. У ЖК «П'ятницька квартали» [подібним пріоритетом] є інфраструктура. У всіх без винятку проектах важливим фактором вибору є швидкий темп будівництва ».


Найупізнаваніші концепції
Першопрохідцями концептуального будівництва в сегменті доступного житла в Росії директор департаменту аналітики і консалтингу «Метріум Груп» Ганна Соколова вважає концерн «Крост». «По суті вони досі залишаються єдиними, чиї проекти можна назвати дійсно пропрацювали і концептуальними, правда, ціни в проектах концерну зазвичай вище, ніж у конкурентів. У компанії з'явилися послідовники, однак вони в основному просто покращують якісні характеристики проектів, при цьому якийсь новації в цьому підході немає », - переконана експерт.

Серед перших послідовників концептуального будівництва в економ-і комфортклассах Ганна Соколова назвала компанії «Сіті-XXI століття», «Ведіс-груп», «Піонер». «Останнім часом все частіше з'являються комплексно продумані проекти, але більшість з них ще не завершені, тому важко судити про результат - чи дійсно будуть дотримані заявлені характеристики», - додає експерт.

Концепція проекту - це якийсь набір унікальних характеристик, завдяки якому у покупців проект асоціюється не тільки з цінами та метражем квартир, але і з іншими показниками, які виділяють його із загальної маси. Наприклад, відмітною рисою всіх проектів ГК «Піонер» під брендом Life є піша доступність до метро, ​​в проектах під брендом «Міні-поліс» основний акцент робиться на розвиненій інфраструктурі, в тому числі дитячого і спортивного, і якості комунікацій між сусідами, а РК «Домініон» (концепція «6 сфер») відрізняється великими громадськими зонами з роллердроми, парками за обгородженої територією.

Найбільш впізнаваною концепцією комплексної забудови, за даними дослідження, є «Міні-поліс» компанії «Сіті-XXI століття». Самостійно її згадали 12% респондентів, а з нагадуванням - 15%. Також до числа найбільш відомих концепцій увійшли Life девелопера ГК «Піонер» (6% без нагадування і 9% з нагадуванням), концепція «6 сфер», що стала основою для ЖК «Домініон» групи «Інтеко» (6% і 7% відповідно) , і «ПІК 2.0» (5% і 7%). Крім того, потенційні покупці житла згадали наступні концепції: «Надмосковье» (Tekta), «Мортонград» (ГК «Мортон»), «Мікрогород в лісі» (RGI), «Заміський квартал» (СП RDI Group і Limitless), «Місто -парк »(« Абсолют-нерухомість »),« Міста для життя »(Urban Group), проекти« Ведіс Груп ».


Дорога ідея
Грамотно пророблена концепція проекту останнім часом стає майже що обов'язковим елементом для девелоперів, які хочуть підвищити конкурентоспроможність своїх проектів. Особливо це стосується Підмосков'я, де ринок затоварений. Тому девелопери свідомо йдуть на додаткові витрати.

За оцінками Ганни Соколової, мінімальна вартість розробки маркетингової концепції, якщо замовляти цю послугу у сторонньої компанії, становить 500 000 - 1 млн рублів. У цю послугу входить опис продукту, його споживчі характеристики, рекомендації щодо створення громадських зон та об'єктів інфраструктури.

Правда, найчастіше великі девелопери займаються розробкою концепції забудови самостійно. «Розробка концепції проходила в основному всередині компанії, тобто насамперед це інтелектуальний продукт її колективу. Хоча в якості консультантів залучалися міжнародні експерти, а також представники російського архітектурного співтовариства і навіть релігійних організацій », - говорить прес-секретар компанії« Сіті-XXI століття »Сергій Лядов.

Наступна стаття витрат після створення спільної ідеї - архітектурний проект. «Все залежить від рівня архітектора. Ви можете залучити московських архітекторів, припустимо, «Моспроект», а можете - Нормана Фостера. Вартість буде дуже різна. У цілому можу сказати, що вартість архітектурної ескізної концепції становить від 500 000 рублів і вище », - зазначає Ганна Соколова (« Метріум Груп »).

За словами експерта, зараз навіть в економ архітектурі приділяється дуже велика увага, до проектів залучаються провідні російські та іноземні фахівці. Наприклад, проект «Заміський квартал» розробляло американське бюро Calthorpe Associates, над житловими комплексами Urban Group під брендом «Міста для життя» працює архітектурна майстерня Максима Атаянц, дизайн-проект благоустрою внутрішнього двору в ЖК «Да Вінчі» («Надмосковье») створило архітектурне бюро Асадова.

Собівартість архітектурного проектування, за словами керівника аналітичного центру компанії Est-a-Tet Дениса Бобкова, зазвичай складає 2-5% від загального обсягу витрат. Оригінальний архітектурний проект не тільки дорогий сам по собі, але і може підвищити витрати на його втілення при будівництві. За словами Леонарда Блінова, загальні витрати на архітектуру в проектах Urban Group складають до 10% будівельної собівартості.

Важливим елементом продуманої концепції є багата інфраструктура, що також призводить до додаткових витрат. «Виходячи з нашої практики, зростання витрат при будівництві додаткової інфраструктури в рамках концепції« Міні-поліс »становить до 15%», - підрахував Сергій Лядов. Однак, за словами Дениса Бобкова, витрати на створення інфраструктурних об'єктів цілком виправдані: «Підвищується ліквідність проекту і з'являється можливість швидше і / або дорожче продавати об'єкт. Плюс до всього інфраструктура розраховується не тільки на внутрішнє користування, а й на зовнішніх відвідувачів. Тому в певних умовах, при грамотному плануванні вона приносить прибуток ».


Скільки платить покупець
Разом з усвідомленням важливості продуманої концепції багато потенційних покупців житла відзначають і те, що красива ідея може привести до збільшення вартості житла. Це визнають і самі девелопери. «Глибока опрацювання концепції сприяє збільшенню прибутку і створення додаткової вартості або add value», - каже Ірина Мошева (RDI Group і Limitless).

Однак не завжди «красива ідея» веде до зростання кінцевої вартості, все залежить від підходу девелопера до ціноутворення і стратегії продажів. «Звичайно, хороший і якісний продукт можна продати на ринку дорожче, а можна продавати за ринковою ціною, але швидше, ніж конкуренти. Ми в Urban Group працюємо за другим сценарієм », - заявив Леонард Блінов.

На думку керівника інвестиційного департаменту компанії Tekta Group Романа Семчишина, істотне подорожчання проекту через його концепції можливо в новобудовах бізнес-класу в Москві, а в Підмосков'ї ринок не дозволяє значно піднімати ціни - все ж обсяг пропозиції щодо доступного житла там набагато більше і занадто дорогий проект ризикує залишитися без покупця. У цілому покупці за грамотно пророблену концепцію готові переплатити не більше 20%, зазначає Денис Бобков. За словами Ганни Соколової («Метріум Груп»), у того ж «Кроста» квадратний метр зазвичай коштує на 30% вище середньоринкових цін. Проте за рахунок маленьких метражів при продуманому плануванню загальний бюджет покупки ненабагато більше, ніж у середньому по ринку.

За оцінками Дениса Бобкова, в п'яти проектах з перерахованих респондентами ціни дещо вищі за середньоринкові в тих же районах (це Life, «6 сфер», «Надмосковье», «Мікрогород в лісі» і «Заміський квартал»), у трьох - відповідають середньоринковим ( «Міні-поліс», «Мортонград» і «Місто-парк»), а у проектах «ПІК 2.0» квадратний метр коштує навіть дешевше, ніж в середньому по ринку.

Крім можливості встановити більш високу ціну, а також прискореного темпу продажів, концепція проекту має для девелопера переваги «зонтичного бренду» - покупці квартир в одному проекті автоматично наділяють тими ж характеристиками наступні житлові комплекси, що виходять під тим же брендом. Це знижує витрати на рекламу наступних проектів, оскільки позбавляє від необхідності розкручувати нове ім'я, а часом веде навіть до повторних покупок. Наприклад, у проектах компанії «Сіті-XXI століття» частка повторних покупок доходить до 20%, а в Urban Group зазначили, що ряд клієнтів придбали квартири у всіх п'яти проектах компанії.

Таким чином, грамотно продумана концепція проекту підвищує конкурентоспроможність новобудов. З іншого боку, фахівці www.irn.ru відзначають, що «концептуальні» проекти Московського регіону за мірками країн з більш розвиненим ринком нерухомості є цілком усталеним стандартному для економкласу. Іншими словами, те, що в цих країнах є нормою, на російському ринку нерідко підноситься як ноу-хау. У будь-якому разі, зростання конкурентоспроможності та усвідомлення того факту, що цікавий проект продати простіше, ніж сіру непоказність, - сприятлива тенденція.
www.zagorodna.com