Сильний і слабкі сторони законопроектів про землю

Експерт Комітету з питань нерухомості Американської торгової палати в Україні Адріан Опаіц проаналізував сильні та слабкі сторони законопроектів, спрямованих на забезпечення функціонування земельних торгів в Україну.

Земельні торги як єдиний механізм для здійснення продажу земельних ділянок державної або комунальної власності та прав на них, незважаючи на свою принципову важливість і для держави, і для бізнесу, як і раніше залишаються неврегульованими.

Оскільки наведення порядку у сфері регулювання земельних торгів здатне забезпечити державі та органам місцевого самоврядування можливість швидко, прозоро і з більшою вигодою продавати земельні ділянки і права на них, за останній місяць в парламенті були зареєстровані відразу чотири законопроекти, що стосуються виключно процедури земельних торгів. Серед них:

Проект Закону про внесення змін до Земельного кодексу України (щодо порядку проведення земельних торгів) № 10231 від 21 березня 2012 року, ініціатор - Толстенко В.Л. ("Законопроект № 10231");
Проект Закону про внесення змін до розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України (щодо порядку проведення земельних торгів) № 10231-1 від 28 березня 2012 року, ініціатор - Зварич І. Т. ("Законопроект № 10231-1");
Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів (щодо порядку проведення земельних аукціонів) № 10231-2 від 3 квітня 2012 року, ініціатор - Лук'янов В. В. ("Законопроект № 10231-2");
Проект Закону про внесення змін до Земельного кодексу України (щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону) № 10231-3 від 4 квітня 2012 року, ініціатори - Бевзенко В. Ф., Терещук С. М. ("Законопроект № 10231-3" ).
Чітка і ясна процедура земельних торгів корисна і для тих, хто купує землю, оскільки здатна мінімізувати ризики оскарження результатів торгів, як це відбувається при наявності неузгодженостей в законодавстві.

Порядок продажу земельних ділянок та прав на них на земельних торгах досить детально описується в законопроекті "Про ринок земель" № 9001-д, прийнятому Верховною Радою в першому читанні.

Але, враховуючи, що даний законопроект регулює ще й питання купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, що мають значний суспільний резонанс, його прийняття постійно відкладається.

Проаналізувавши кожен із зареєстрованих документів, вважаю, що три з чотирьох законопроектів пропонують досить прозорий і детальний порядок проведення земельних торгів, хоча і містять ряд положень, що вимагають поліпшень.

Винятком став тільки законопроект № 10231-1, яким земельні торги пропонується проводити за передбаченим Кабінетом Міністрів України порядку, що, є лише тимчасовим заходом, який не вирішує питання по суті.

Для аналізу законопроектів були обрані чотири ключових аспекти, що мають першочергову важливість для забезпечення функціонування механізму земельних торгів.

1. Переважне право на землю орендарів та інших осіб

Згідно з чинним законодавством, орендар має переважне право на придбання орендованої землі. Законопроектом № 10231-3 питання застосування переважного права практично не зачіпаються. Законопроект № 10231 взагалі передбачає, що на земельних торгах не може бути використане переважне право покупки або оренди земельної ділянки.

Це положення суперечить чинному законодавству і, крім того, забезпечення переважного права при проведенні земельних торгів є одним із загальновизнаних принципів.

Забезпечити це можна, наприклад, включивши до законопроекту норму про виставлення земельної ділянки або права на нього на земельні торги лише після отримання відмови від осіб, що володіють переважними правами щодо цієї земельної ділянки

2. Встановлення стартової ціни

Не менш важливим є і визначення стартової ціни для початку торгів. Законопроект № 10231 передбачає визначення стартової ціни в розмірі 80% від експертної вартості земельної ділянки.

Законопроект № 10231-3 визначає стартову ціну в розмірі не нижче експертної вартості земельної ділянки, а для ділянок сільськогосподарського призначення - не нижче нормативної оцінки.

"Доцільно визначати стартову ціну у фіксованому розмірі, як це передбачено Законопроектом № 10231, щоб уникнути необгрунтованого завищення стартової ціни", - вважає ще один експерт Комітету з питань нерухомості Американської торгової палати в Україні, юрист PwC в Україну Надія Цуканова.

3. Укладення договору купівлі-продажу

Чітко повинні бути прописані рамки та умови укладення договору купівлі-продажу за результатами торгів. Якщо законопроект № 10231 взагалі не регламентує терміни, протягом яких необхідно укласти договір, то законопроект № 10231-3 передбачає, що такий договір повинен укладатися безпосередньо в день проведення земельних торгів.

Експерти вважають, що другий підхід є більш доцільним, оскільки дозволить прискорити процедуру продажу земельної ділянки або прав на нього в разі відмови переможця торгів укласти договір.

4. Внесення змін до інших нормативні акти

Прийняття будь-якого із законопроектів вимагає одночасного внесення змін до низки інших нормативно-правових актів. При цьому, лише Законопроект № 10231-2 містить пропозицію про внесення змін до законодавства про іпотеку і про виконавче провадження.

Для того щоб уникнути суперечностей у чинному законодавстві, необхідно передбачити внесення відповідних змін до інших законодавчих актів.

Таким чином, з чотирьох проектів, зареєстрованих в парламенті, Законопроект № 10231-3 є найбільш повним, хоча і вимагає доопрацювання з урахуванням позитивних положень інших законопроектів.
www.zagorodna.com