Що таке котеджне містечко?





Google+
22.07.2010 14:47
Статті про нерухомість | Що таке котеджне містечко? З року в рік усі ми помічаємо, що наша країна все впевненіше і швидше йде назустріч своєму новому майбутньому. Життя, особливо у великих містах, набирає стрімких обертів і тому дедалі частіше ми починаємо схилятися до того, що після закінчення напруженого робочого дня хотілося б приїхати у свій тихий та затишний будиночок за містом.
Як відомо, ще за радянських часів в Україні сформувалася система забезпечення населення житлом, яка полягала в тому, що міський житель має жити у місті, а сільський – у селі. Саме ця система була покладена в основу державної житлової політики, а також в основу законодавства про відведення земельних ділянок громадянам для спорудження житлових будинків.
Однак, з проведенням у нашій країні масштабної земельної реформи, утвердженням інституту права приватної власності на землю та зростанням доходів працюючого населення певна частина міських жителів почала пов’язувати вирішення власної житлової проблеми з будівництвом житлового будинку за межами міста, в якому можна було б постійно проживати та швидко діставатися до міста.
Котеджні містечка, котеджні містечка – лунає звідусіль. Варто лише купити будь-який журнал з продажу нерухомості, і перед вашими очима постануть десятки котеджних містечок в усіх усюдах.

Що ж це таке, котеджні містечка?

Котеджне містечко як явище з’явилось на українській містобудівній арені порівняно недавно, а саме, тоді, коли стала можливою купівля землі у великих обсягах. Заміські маєтки, незалежно від того, чи постійно в них мешкають, чи просто приїздять раз у кілька місяців, ще не сприймаються в Україні як повноцінні житла. Такий тип забудови не личить українцям ментально, тому і не усвідомлюється масами як норма. Котеджі вважаються об’єктом розкоші, прийнято якщо вже мати їх, то якнайбільші, якнайзаможніші і по можливості не один. Тобто, в будь-якому випадку, котедж в Україні наразі сприймається як розкішна дача. Більше того, видавати котедж за дачу дуже вигідно як власникам, так і забудовникам.
Що являє собою котеджне містечко (КМ?) Варто почати з того, що головна ознака і прикмета КМ – одночасне, або майже одночасне зведення усіх будинків у ньому. Головне, що містечка будують не поступово, а відразу, втілюючи цілісний архітектурний проект. Розробляється проект, отримується ділянка, будується комплекс будинків і продається. Часто виникає така проблема, що будуючи КМ, забудовник не враховує навколишнього середовища.
Попри загальноприйняту думку, КМ будуються не тими, хто в них житиме, а професійними спеціалізованими будівельними організаціями. Будівництво містечок – потужна індустрія, система, що починається з отримання великих ділянок і закінчується організованим продажем будинків. Існує ціла бізнесова сфера, котра займається спорудженням містечок. Отож просимо запам’ятати на майбутнє важливий момент: будівництво КМ – це бізнес.
Неодноразово нам доводиться чути від власників котеджів кількарічної давності скарги: «Я купив пять років тому котедж біля річки... 100 метрів до води... а тепер перед моїми вікнами поставили паркан і будують якесь нове містечко», або «Я купив хату в лісі... а там тепер і лісу нема – все забудували». А що ж ви думали, найрозумніші? Адже будівництво котеджів – це бізнес. Пам’ятаєте? І продавши вам сьогодні котедж із пляжем, або котедж у лісі, завтра вже ніхто не посоромиться забудувати і пляж і ліс новими маєтками і продати їх новим власникам. На це багато хто «ведеться», але ж треба розуміти і те, що жертви маркетингу, – це цілком нормальне явище для бізнесу. А будівництво котеджів, між усім – справа надзвичайно прибуткова. Адже на будівництво будинку під невеликим містом, який продаватиметься згодом за 150 000 американських доларів, витрачається не більше 70 000, а у великих мегаполісах котеджі продають від 200 000 у.о. Отже, прибуток очевидний. Звідси й нехтування інтересами жителів і кошти на хабарі і таке інше. Відомі навіть випадки, коли заможні громадяни купували незаконно зведені будинки на березі річки... а за кілька років перед їх хатами намивали штучне продовження берега, оточували його парканом і розпочинали будівництво.
Головний недолік, вада чи то лихо, яке тягнуть за собою КМ – їх ізоляція від зовнішнього світу. А точніше, факт того, що вони оточені парканами. Фактично, крім власників котеджів, ніхто зайти до містечка не може. В принципі, нікому це не потрібно. Але проблема в тому, що, аналогічним чином, не можна і просто пройти крізь нього, подолати його. Нерідко КМ, розташовуючись вздовж дорожного полотна, перекривають шлях до лісу.
Для того, щоб привабити й утримати покупця, iнвестор повинен усвідомлювати, що першi 20-30% об'єктiв йому доведеться побудувати за власний рахунок, а отже, цi витрати слiд передбачити в бiзнес-планi ще до початку активного продажу. Це дозволяє зрушити реалiзацiю проекту з мiсця. Дуже важливим питанням, iз яким необхiдно визначитися при плануваннi проекту мiстечка, є також рiвень готовностi котеджiв при здачi їх покупцевi. Не слiд забувати, що майбутнiй власник будинку мусить мати можливостi для реалiзацiї своєї iндивiдуальностi i польоту фантазiї.
Проект мiстечка буде привабливiшим, якщо для фасадiв котеджiв використовувати iдентичнi колiрнi рiшення, а також виготовляти зовнiшнє оздоблення i покрiвлю з однакових матерiалiв. Єдина стилiстика має зберiгатися i в оформленнi дворових парканiв, вулиць, дренажної та водостiчної систем. Одним iз факторiв, котрi багато в чому визначають привабливiсть мiстечка, є пейзажнi характеристики. Всiм подобаються лiс, озеро, цiкавий ландшафт, однак знайти їх можна не скрiзь.
Попри те, що прогнозувати щось у нашiй державi справа невдячна, можна з достатньою впевненiстю припустити подальше зростання iнтересу до грамотно спланованих i втiлених у життя котеджних мiстечок на околицях міст. Стрiмке зростання цiн на квартири в обласних центрах поступово схиляє споживача до купiвлi або будiвництва власного замiського будинка. Поступово змiнюються рiвень культури i психологiя середнього классу.

Що може архітектор?
Діючі СНіП України взагалі не дають визначення понять «котедж», «котеджне містечко (селище)». За типологією можна виділити, наприклад, селітебні території в сільській місцевості, садибну, індивідуальну або малоповерхову (до 9-ти поверхів) забудову в містах, для яких існують певні правила проектування. Таким чином, при створенні котеджних містечок доводиться керуватися «усередненими» нормативами, у тому числі і при визначенні густини забудови і розрахунку об'єктів інфраструктури.
Архітектори визнають, що проектування котеджного містечка – справа не тільки трудомістка, але до того ж вона не приносить належних дивідендів ні в матеріальному, ні в моральному плані. Часто після виготовлення ескізного проекту замовник, вибравши декілька типових проектів котеджів, «доводить» об'єкт вже самостійно.
Та все ж основна робота лягає на плечі архітектора. Причому він займається не тільки створенням архітектурного вигляду і плануванням окремих котеджів, але й розробляє об'ємно-планувальне і концептуальне рішення всього містечка. До його обов’язків належить: загальне зонування території, розміщення об'єктів інфраструктури, розподіл житла на класи, якщо таке необхідне.
Часто територію, зайняту житловими будинками можна порівняти з тією, що відводиться під об'єкти соціальної інфраструктури. Адже котеджне містечко повинне бути комфортним в соціальному плані – мати дитячі і спортивні майданчики, місця відпочинку і торгівлі, стоянки для автомобілів, контрольно-пропускний пункт та інше.
Архітектор зобов'язаний розрахувати кількість і параметри всіх об'єктів сфери послуг, виходячи з кількості жителів, а також передбачити транспортну схему – спланувати в'їздні групи окремо для проживаючих, їх гостей та обслуговуючого транспорту, якщо такий планується.
На початковому етапі до створення проекту залучаються і фахівці-ландшафтники.
Звичайно, архітектор рекомендує і конкретні будматеріали, які краще передадуть загальний архітектурний задум і художню концепцію – якщо така, звичайно, є.
Досвід перших містечок, що з'явилися років десять тому під Києвом, свідчить, що основна помилка при їх створенні полягала якраз у відсутності єдиної концепції – як архітектурно-планувальної, так і облаштування території. Оцінюючи рівень нових проектів, що пропонуються на ринку котеджної нерухомості, можна відзначити безперечний прогрес – все рідше зустрічається невиразна типова забудова при повній відсутності інфраструктури. З появою конкуренції ініціатор створення нового котеджного містечка усвідомив: щоб покупець зробив вибір на користь його проекту, той повинен мати переваги перед іншими об'єктами.

Бажаний мінімум

Побудувати у визначеному місці декілька житлових будинків – ще не значить створити котеджне містечко. Сучасне житлове утворення повинне мати хоча б мінімальну інфраструктуру. Набір об'єктів може бути різним залежно від типу, величини і розміщення селища. У принципі, потреба в торгових точках, школах і дитсадках в цьому випадку розраховується аналогічно до міської забудови, але за бажанням замовника цей список може бути розширений – наприклад, доповнений рестораном, кафе, невеликим готелем або спортивним комплексом із лазнею-сауною і басейном.
Часто за основу беруться американські стандарти. Адже котеджне містечко – це багато в чому американський варіант життя. Околиці великих міст цієї країни є так званими «ком’юніті». Ці території не обов'язково огороджені парканом із пропускним пунктом, але завжди мають деяку систему охорони, обслуговування й управління. Люди платять за певні послуги: вивіз сміття, доставку продуктів; а у разі виникнення якихось проблем можуть звернутися до керівника даного співтовариства.

Можливі варіанти
Якщо потенційні мешканці котеджного містечка – люди достатньо платоспроможні і хочуть жити в ексклюзивних садибах, проектування може бути тільки індивідуальним – кожного будинку і кожної ділянки. Такі містечка є у Конча-Заспі і Пущі-Водиці, де в основному проживає бізнес- або політична еліта.
В цьому випадку майбутнім господарям надають повну свободу, визначаючи лише межі земельної ділянки, де вони можуть будувати все, що їм забажається. Звичайно, забудовник або девелопер селища має свою проектну і будівельну організації, які і виконують індивідуальні замовлення.
Якщо котеджне містечко будується для середнього класу, можливі декілька способів проектування житлової зони. Забудовник може вибрати 4-5 типових проектів і запропонувати їх на вибір майбутнім власникам. При цьому побудовані будинки можуть бути, по суті, ідентичними і відрізнятися тільки оздобленням фасадів.
В іншому випадку проекти можуть бути різними за ступенем комфортності: площі, внутрішнього планування, інтер'єру. Вони призначені для покупців різного соціального статусу.
Деякі особливо творчі й енергійні господарі намагаються удосконалити вже готовий проект, що може практично призвести до розробки нового, а значить, їм доведеться додатково сплатити роботу по проектуванню вже фактично індивідуального будинку. Правда, після складання кошторису багато хто погоджується, що первинний варіант був максимально функціональним і раціональним, і йдуть на мінімум змін.

Фахівці радять
Жителі різних країн надають переваги різним деталям у виборі житла. Наприклад, американці орієнтовані на придбання будинка «під ключ». Звичайно вони вибирають житло на три-п'ять років, не більше, а тому особливо не задаються питаннями внутрішнього планування, якістю будівельних матеріалів, оздоблювальних робіт та іншого.
Українці ж до спорудження житла підходять більш прискіпливо. У наших співвітчизників є звичка облаштовуватися на століття – створювати «родове кубло». А тому вони вважають за необхідне підправити проект майбутнього будинку і обов'язково що-небудь добудувати або перебудувати. Очевидно, що наші співгромадяни тільки набувають досвіду в експлуатації сучасних котеджів. Але вже починають розуміти, що усілякі спроби поліпшити створений професіоналами проект будинку, як правило не роблять його кращим – швидше навпаки.
На думку архітекторів, які практикують у сфері котеджного будівництва, для сім'ї, що складається з трьох-чотирьох чоловік, цілком достатньо 100-150 м2 житлової площі. Це підтверджується і особистим досвідом. Наприклад, сім'я одного з проектувальників живе в невеликому двоповерховому будиночку (8x5 м), і нікому в ньому не тісно. А для прийому гостей на ділянці є простора альтанка – своєрідний банкетний зал. Влітку в ній прийнято проводити час на свіжому повітрі, а на зиму роблять тимчасове скління і ставлять обігрівачі - виходить досить тепло і зручно.
Сьогодні для котеджних містечок все частіше вибирають проекти двоповерхових будинків. Ускладнені варіанти з мансардним і цокольним поверхами, які нерідко залишаються малофункціональними, стають менш популярними. Правда, іноді господарям не вистачає підсобних приміщень, де можна б було влаштувати сауну, тренажерний зал та інше. Але щоб одержати додаткову площу, зовсім не обов'язково робити підвал, особливо, якщо рівень ґрунтових вод високий. Невеликі споруди можна без проблем розмістити й на ділянці.
Часи, коли люди прагнули максимально використовувати землю під присадибне господарство, вже позаду – сьогодні більше уваги приділяється естетиці і комфорту.

Підготував А.М. Безушкевич
www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти