Шахрайські схеми навколо оцінки квартири





Google+
09.07.2012 00:15
Статті про нерухомість | Шахрайські схеми навколо оцінки квартири Покупці квартир можуть отримати іпотечний кредит більше реальної вартості квартири, для цього вони вступають у змову з оцінювачами і продавцями. Однак оцінні компанії вказують завищену ціну не тільки на прохання позичальника, іноді це відбувається через недосконалість самої системи оцінки. Останнім часом почастішали випадки завищення оцінки квартир при видачі іпотечних кредитів - таку думку висловив генеральний директор Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) Олександр Семеняка на десятому міжнародному форумі «Великий консалтинг 12». «Ми в цьому переконалися, коли Федеральна реєстраційна служба зібрала дані про операції з житлом. Ми отримали доступ в тестовому режимі і по деяких регіонах перевірили ті заставні, які у нас на балансі. Видно, що ціни за цими угодами вище, ніж в тих, де іпотека не використовується », - сказав Олександр Семеняка.

За суб'єктивними оцінками учасників ринку, кількість іпотечних кредитів в Росії, які були видані на завищену ціну квартири, становить менше 1%.

«Одна справа, коли ціна угоди відрізняється на 20% від середньоринкової по аналогічних об'єктів, і зовсім інша - коли в кілька разів. На навмисне завищення ціни йдуть недобросовісні оцінні компанії, які вступають у змову з покупцями. Агентством було виявлено кілька таких випадків. В основному це відбувається, коли первинний кредитор неякісно здійснює андеррайтинг і не контролює об'єктивну ціну об'єктів нерухомості », - пояснила« Газеті.Ru »виконавчий директор АІЖК з інновацій Марина Малайчік.

Оцінна вартість квартири є певним орієнтиром для банку при видачі іпотеки. Якщо оцінна вартість вище ціни квартири, кредит видадуть виходячи з ціни угоди, про яку вже домовилися покупець і продавець. Якщо квартиру оцінили дешевше, тоді банк буде переглядати суму кредиту. «Для нас важливо, щоб вартість об'єкта не була завищена. Тому ми на кожній угоді контролюємо, щоб ціна відповідала ринку. Якщо позичальник не зможе платити по кредиту, то йому, можливо, доведеться робити дисконт, щоб швидше продати заставу. Отже, розмір кредиту повинен бути менше ринкової вартості застави », - вважає директор департаменту іпотечного кредитування Номос-банку Сергій Арзянцев.

Найчастіше завищення вартості об'єкта відбувається через змову покупця і оцінювача. Позичальник, отримуючи велику суму кредиту, може використовувати різницю в ціні для інших потреб - наприклад, для ремонту. Правда, в цій схемі сумнівна вигода продавця квартири. Якщо він вказує в договорі купівлі-продажу більшу ціну, він буде платити більшу суму податку (за умови, що квартира у власності більше 3 років).

Як розповіли "Газеті.Ru" в одному з московських банків, найчастіше позичальник просить оціночну компанію завищити вартість квартири, якщо йому не вистачає грошей на перший внесок.

Припустимо, квартира коштує 1 млн рублів, вимога банку - внести 20% від вартості квартири, тобто 200 тис. рублів. А у покупця є тільки 100 тис. Тоді він віддає продавцю 100 тис., оформляє кредит на велику суму, закладаючи туди в тому числі свій борг перед продавцем. Проте зазвичай такі завищення не перевищують 10-15%.

При цьому, як розповіло джерело, банк не може проконтролювати, яку саме суму віддав покупець продавцю. Тоді як для банку розмір початкового внеску є показником платоспроможності клієнта. Чим більший перший внесок зібрав клієнт, тим справніше він буде погашати кредит і тим менше вірогідність дефолту.

Як стверджують учасники ринку, випадки завищення ціни були до 2008 року. Зараз банки значно посилили контроль над оцінювачами. Як правило, при кожному банку є акредитовані компанії, які займаються оцінкою квартир. Позичальник має право надати в банк оцінний альбом будь-який інший незалежної компанії.

«Проте якщо вартість об'єкта нерухомості буде завищена, банк може не погодитися з результатами такої оцінки, що може вплинути на умови видачі кредиту. Зараз, навпаки, ми стикаємося з таким явищем, коли оцінні компанії занижують вартість об'єкта нерухомості в порівнянні з його ринковою вартістю », - пояснив« Газеті.Ru »директор іпотечного відділення ГК« МІЦ »Костянтин Шибецька.

На думку Олександра Семеняки, щоб повністю виключити випадки завищення ціни, оцінку предмета застави повинен замовляти кредитор, а не позичальник. Зараз за такою схемою працює банк ВТБ 24.

«Після кризи 2008 року ми перейшли на схему, при якій банк самостійно замовляє оцінку незалежного оцінювача. Реалізувавши цю схему, ми вирішили відразу дві ключові завдання. По-перше, підвищили якість оцінки за рахунок мінімізації ризиків змови позичальника та оціночної компанії, а також реалізувавши можливість пред'явлення претензій до оцінювача (тому що в даному випадку банк є стороною за договором про проведення оцінки). По-друге, знизили загальну вартість оціночних послуг за рахунок формування привабливого оптового замовлення », - розповіли« Газеті. Ru »у банку ВТБ 24.

На думку деяких учасників ринку, завищення вартості квартири при оформленні іпотечного кредитування пов'язане не тільки з шахрайством. «Більшість оцінювачів сумлінно виконують свої обов'язки, різниця між оціночною та ринковою вартістю, як правило, мінімальна.

Ціна, яку виставляють оцінювачі, може бути вище, тому що вони не орієнтуються на нижню межу ціни. Вони аналізують вартість об'єктів, які виставлені на продаж.

Але вони не мають інформації, за якою ціною об'єкти реально продаються. Тим більше, багато власників завищують ціни », - розповіла« Газеті.Ru »начальник відділу офісу« Добринінський »компанії« ИНКОМ-нерухомість »Анна Шушкова.

Наприклад, покупець доглядає типову однокімнатну квартиру в дев'ятиповерховому будинку, площею 30-33 кв.м. в районі метро «Першотравнева». У базі компанії «ИНКОМ-нерухомість» таких квартир 36, мінімальна ціна - 4,7 млн ​​рублів., Максимальна - 6,9 млн рублів. При цьому квартир до 5 млн рублів всього 6.

«Коли покупець шукає квартиру, він перш за все переглядає найбільш бюджетні варіанти, адекватні за співвідношенням ціна / якість. Відповідно, такі об'єкти в першу чергу йдуть з ринку. В результаті, оцінювачам доводиться орієнтуватися на квартири за більшою ціною. Звідси може виникнути завищена оцінка », - пояснює Анна Шушкова.

На думку директора аналітичного центру «ГдеЕтотДом.РУ» Олександра Пипіна, основною причиною завищення вартості квартири є те, що при меншій оціночної вартості банк орієнтується на неї і видає і меншу суму кредиту. «При такому розкладі позичальник відсутні гроші змушений вносити за квартиру зі своєї кишені, що часто призводить до зриву угоди, для підготовки якої сторони вже витратили величезні зусилля. Тому деякі оцінювачі, що б не ставити в незручне становище покупця і банк, з яким вони зазвичай довгостроково співпрацюють, можуть поцікавитися про передбачувану сторонами ціною квартири і прийняти її в своїй роботі як один з безлічі орієнтирів. Оскільки мова йде про ринкові угоди, коли покупець кровно зацікавлений купити квартиру якомога дешевше, то в переважній більшості випадків оцінна вартість буде вищою передбачуваної до угоди, а «підгонка», якщо і раптом і відбувається, то в межах 1% -3% від вартості, що знаходиться в межах похибки оцінки », - розповів Олександр Пипін
/ / Газета.Ru

Теги до контенту: оцінка нерухомості
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти