Що таке історія квартири, навіщо її знати і як себе захистити

Чи потрібно знати історію квартири при покупці житла на вторинному ринку? Відповідь очевидна - так! Купуючи квартиру, необхідно виключити всі ризики, які можуть призвести до втрати або обмеження права власності покупця. Історія квартири - це сукупність юридично значимих фактів, встановлених у результаті аналізу документів на об'єкт нерухомості.

Великі компанії, що надають послуги на ринку нерухомості, за запитом клієнта здійснюють юридичну перевірку об'єктів. Юридична перевірка є комплексом заходів, спрямованих на детальне вивчення та правовий аналіз всіх документів (правовстановлюючих, документів про виникнення і перехід прав власності та інших документів) обраного клієнтом об'єкта. В результаті перевірки клієнтові (за його бажанням) видається письмовий висновок, в якому оцінюються відомості, отримані в результаті юридичної експертизи, даються рекомендації про можливість мінімізації або усунення ризиків (якщо вони є).

Компанія, надаючи юридичну послугу, аналізує як мінімум такі відомості про квартиру:

- Про всі нинішніх і колишніх власників і зареєстрованих у квартирі осіб;
- Про осіб, тимчасово не проживають у житловому приміщенні (що знаходяться в місцях позбавлення волі, на службі в Збройних Силах, в інтернаті, будинку престарілих тощо);
- Про існуючі або можливі права третіх осіб на перевіряється об'єкт;
- Про наявність фактів порушення майнових та / або житлових прав неповнолітніх, у тому числі і раніше проживали;
- Отримання відомостей щодо наявності обтяжень (арештів, заборон, застав, прав користування тощо);
- Про наявність вироблених "неузаконених" перепланувань / переобладнання квартири;
- У разі необхідності - про те, чи не призначений чи будинок, в якому знаходиться квартира, що купується, під знос або реконструкцію з відселенням жителів;
- Про наявність заборгованостей по комунальних / експлуатаційним платежах.

Глибина юридичної перевірки залежить від історії об'єкта. Тільки уважний погляд юриста при дослідженні документів може виявити підводні камені, що становлять ризик володіння квартирою. Наприклад, якщо юрист бачить, що свого часу в квартирі, яку хоче придбати покупець, були зареєстровані діти, не включені в приватизацію, і які на цей момент досягли 18 років і можуть претендувати на свою частку в квартирі, він обов'язково попередить покупця про можливі ризики цього кроку. Більш того, в цьому випадку ріелтори, як правило, беруть заяву 18-річної дитини про те, що він свою частку отримав від батьків і на частку в цій квартирі претензій не має.

Але навіть у цьому випадку, в силу об'єктивних обставин, стовідсоткову перевірку юридичної чистоти квартири не може провести жодна ріелторська компанія, жоден нотаріус. Щоб ріелтор міг перевірити юридичну чистоту квартири "на всі сто", він повинен мати прямий доступ до всіх документів. У той час як не всі документи, що стосуються історії квартири, видаються ріелтору без відповідних повноважень.

Наприклад, неможливо передбачити все, що стосується можливих спадкоємців першої черги (дітей), з тієї простої причини, що іноді навіть вдова померлого може не знати про дітей від його попередніх шлюбів або поза шлюбом.

Єдиний механізм, який дійсно може захистити інтереси набувача житла, - титульне страхування. Тільки в цьому випадку добросовісний набувач у разі втрати права власності має можливість отримати назад вартість квартири в повному розмірі. Ставки страхування диференційовані залежно від терміну страхування, вартості об'єкта. Страхові компанії зі свого боку теж перевіряють юридичну чистоту об'єкта з метою виявлення можливих ризиків.

Звичайно, приймаючи рішення про страхування титулу, краще звертатися до великих, добре зарекомендували себе гравцям страхового ринку. Потрібно дуже уважно вивчити умови страхового полісу та умови виплати. Виплата страховки можлива тільки в тому випадку, якщо ситуація, пов'язана з втратою права власності, повністю відповідає умовам, передбаченим у договорі страхування. Тому потрібно дуже уважно ставитися до договорів.

Ірина Шугурова, заступник генерального директора компанії "Міель-брокеридж" з правових питань
РБК-Нерухомість