Що чекає незаконні будівництва в Києві?

ABC news дізнався у експертів галузі, що робити з незаконно побудованими в Києві будинками.  Ольга Заремба, Голова Спостережної ради Інституту «МіськЦивільПроект», СЕО МА Group

Давайте розділимо цю проблему на дві частини. У Києві є деякий відсоток будинків, побудованих без необхідної дозвільної документації. Це приватні будинки. Існує механізм спрощеного порядку прийняття в експлуатацію самобудів, прописаний у Законі України № 92-VIII від 13.01.2015 р «Про внесення зміни до Закону України« Про регулювання містобудівної діяльності »щодо прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт ». Відповідно до закону власникам самобудів потрібно подати документи і пройти техінвенарізацію.

Незаконно побудованих багатоквартирних будинків просто не повинно бути. Тому що існує ряд державних структур, які повинні стежити за виконанням забудовником всіх умов: наявність оформленого земельної ділянки, затвердженого проекту, декларації або ордера на будівництво і т. Д. Недобросовісні забудовники, звичайно, можуть приступити до роботи і без наявності повного пакету документів, в надії, що за час підготовки до початку будівництва питання з документацією будуть улагоджені. Цим грішать забудовники, які поспішають почати продажі з метою якнайшвидше отримати гроші інвесторів. Якщо незаконна забудова все ж ведеться, потрібно волати не тільки до совісті самого девелопера або забудовника, але і до відповідних органів влади. Покупцям також необхідно більш відповідально підходити до питання вибору забудовника і вдома.

Олена Зубченко, партнер ЮФ «Лавринович і Партнери»

Питання оформлення прав на будинки в Києві дуже актуальне на сьогоднішній день, оскільки процедура введення в експлуатацію будинку досить складна. Хочу звернути увагу, що при обговоренні цього питання було б неправильним обмежитися тільки об'єктами, побудованими без дозволу на виконання будівельних робіт, слід говорити також про об'єкти, які були побудовані на зорі незалежності України, коли для багатьох, хто будував будинки, було незрозуміло, що потрібно робити для оформлення побудованого будинку. Дуже часто з'ясовується, що об'єкт уже був введений в експлуатацію, але через те, що документи втрачено власником, всю процедуру потрібно проходити повторно. У більшості випадків у відповідних органах копії або другі примірники документів теж не збереглися.

Що ж робити, якщо будинок був побудований без всіх необхідних документів? Є два шляхи. Перший - звернутися до суду і просити ввести в експлуатацію зазначений об'єкт і зобов'язати відповідні органи видати правовстановлюючий документ. Другий шлях - отримувати документи заново. Хочу звернути увагу, що обидва способи можуть мати місце, якщо оформлені права на землю - право власності, оренди, постійного користування або суперфіцій. Як показує досвід, швидше і простіше поки оформити права через звернення до суду. Але в цьому році був прийнятий ряд змін до законодавства України, які спрямовані на спрощення процедури оформлення прав на об'єкти нерухомості. Наприклад, на виконання Закону про дерегуляцію було прийнято постанову Кабінету Міністрів України № 137 від 18 березня 2015 щодо деяких питань спрощення порядку надання адміністративних послуг у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Також 25 березня 2015 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних майнових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення» (далі - «Закон про реєстрацію прав»). Ми вважаємо, що прийняття зазначених документів - перший суттєвий крок на шляху до реалізації дерегуляції та спрощення процедур у сфері нерухомості. Деякі зміни, передбачені Законом про дерегуляцію і Законом про реєстрацію прав, наступні:

органам місцевого самоврядування надані повноваження щодо здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, надання документів, що дають право на виконання підготовчих і будівельних робіт, контролю дотримання договірних зобов'язань забудовниками, діяльність яких пов'язана із залученням коштів фізичних осіб в будівництво багатоквартирних житлових будинків;
власникам і наймачам жилої нерухомості дозволено здійснювати роботи з переобладнання та перепланування без отримання дозвільних документів (крім випадків, коли такі роботи передбачають втручання в несучі конструкції або інженерні системи).

Ще рано давати оцінку тому, наскільки ефективні ці зміни, але вони повинні значним чином спростити процедури, які здійснюються у сфері нерухомості. Однак це тільки початок процесу дерегуляції та розробляється масив нового законодавства, яке вже істотно змінить і спростить всі процеси. Однією з розробок став прийнятий Верховною Радою за основу Закон «Про внесення змін до Закону України« Про регулювання містобудівної діяльності »щодо прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт», що має спростити як введення в експлуатацію нової будівлі, так і визнання прав на вже існуюче.

Сергій Якусевич, заступник голови правління з будівництва компанії «Укрбуд»

Можна, звичайно, довго розмірковувати про недосконалість законодавства та відсутності будівельного кодексу, який хто тільки вже не обіцяв прийняти, але основний критерій законності - це затверджена проектна документація, яка і повинна бути надана ДАБІ до отримання дозволу на будівництво. А завдання архітектурно-будівельної інспекції - строго контролювати дотримання проекту, але не використовувати це як інструмент тиску на забудовника. Відхилення ж від проекту не повинні призводити до зміни техніко-економічних показників, затверджених замовником.

Якщо говорити про декілька десятків існуючих в Києві незаконних будівництв, то до кожної необхідний індивідуальний підхід. Однак навіть при наявності механізмів узаконення може виникнути нездоланна перешкода - загроза безпеці людей, оскільки часто будинки зводилися без проекту та дотримання будівельних норм.

Але ніяка програма лояльності не повинна стати лазівкою для легалізації подібних будівництв надалі, а завдання державних структур - створити умови, при яких почати незаконне будівництво буде просто неможливо.

Олександр Бородкін, партнер ЮФ «Василь Кісіль і партнери»

Узаконювати. Є спеціальний Порядок прийняття в експлуатацію та проведення технічного обстеження індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, громадських будинків і будівель і споруд сільськогосподарського призначення І та ІІ категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, затверджений Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 24 квітня 2015 №79. Після прийняття в експлуатацію в названому порядку право власності вже можна буде оформити на загальних підставах. Трохи складніше, але можна узаконити і будівництво інших об'єктів, не охоплених зазначеним порядком. Для цього необхідно розробити проект будівництва, зареєструвати декларацію або отримати дозвіл на виконання будівельних робіт, а потім ввести в експлуатацію на загальних засадах - шляхом реєстрації декларації або отримання сертифіката. Т. е., По суті, пройти всі кроки документального оформлення нового будівництва, або тільки ті з них, які не були завершені раніше.

Перебудовувати. Складнощі з ухваленням об'єкта в експлуатацію, як зазначено вище, можуть бути пов'язані з певними порушеннями будівельних норм і правил при спорудженні такого об'єкта, порушенням прав третіх осіб або суспільних інтересів. У таких випадках необхідно спершу виправити всі такі порушення. Звичайно, це додаткові витрати, але з іншого боку, в більшості випадків це питання безпеки подальшого використання такого об'єкта і відповідальності забудовника і всіх осіб, причетних до будівництва об'єкта.

Зносити. Це крайній захід, коли отримати необхідні документи не можна або виправлення порушень будівельних норм шляхом перебудови неможливо. Цивільний кодекс передбачає два випадки, коли збудована нерухомість підлягає знесенню: (1) якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, самовільно побудував на його земельній ділянці, або (2) якщо це порушує права інших осіб. У розумінні ЦК самовільним будівництвом вважається нерухомість, побудований чи будується на земельній ділянці, не відведеному для цієї мети, або без відповідного документа, що надає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Дмитро Мартиненко, керівник юридичного департаменту інвестиційно-девелоперської компанії UDP

Перш за все, домагатися верховенства права. Якщо невострой був зведений незаконно, потрібно через суддівські органи зобов'язати такого недобросовісного забудовника ліквідувати об'єкт, який був зведений без відповідної документації. Якщо такий прецедент буде і забудовника зобов'яжуть за власні кошти ліквідувати об'єкт, це послужить хорошим прикладом для ринку і посприяє становленню законності у цій сфері.

Дмитро Гончаренко, юрист МЮГ AstapovLawyers

В Україні незаконно побудовані об'єкти відносяться до самовільного будівництва, санкції за вчинення якого регулюються різними гілками права. В цілому не існує окремого визначення самовільного будівництва, воно є збірним поняттям, яке об'єднано виникненням низки санкцій за порушення процедури проведення будівництва.

Кримінальне законодавство за самовільне будівництво передбачає покарання у вигляді штрафу від трьохсот до п'ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арешту на строк до шести місяців, або обмеження волі на строк до трьох років

Цивільний кодекс України говорить про те, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Тому в разі самовільного будівництва стають неможливими всі наступні дії з такою нерухомістю. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво , або за його рахунок.

Крім того, якщо буде визнано, що господар будинку в ході будівництва істотно порушив існуючі будівельні нормативи або ущемляє своїми діями права інших осіб, його можуть у судовому порядку зобов'язати привести будинок у відповідність з діючими нормами. З іншого боку, закон дозволяє власнику нерухомості в судовому порядку домогтися визнання за собою права власності на такий об'єкт у разі, якщо він не порушує права інших осіб і побудований з дотриманням чинних будівельних норм.

У свою чергу, кримінальне законодавство за самовільне будівництво передбачає покарання у вигляді штрафу від трьохсот до п'ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арешту на строк до шести місяців, або обмеження волі на строк до трьох років. Самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, або вчинене особою, раніше судимою за такий же злочин, карається позбавленням волі на строк від одного до трьох років. Важливо відзначити, що стягнення штрафів за самовільне будівництво зовсім не веде до автоматичного початку процедури узаконення такої нерухомості.

Валентин Яроменко, директор з продажу та маркетингу прибуткового будинку Elyseum

Почну з того, що важливо звернути увагу на причини цього, а не на слідство. Складна бюрократична система отримання дозволів на будівництво будинку створена для того, щоб забезпечити своє «самофінансування». Іншими словами міська влада не зацікавлена ​​в тому, щоб це питання вирішилося. Неоднозначні правила дають можливість знайти помилки у кожного. Мене привчили в бізнесі до правилу, коли спочатку потрібно дати, а потім вимагати. Якщо уявити ту ситуацію, коли у нас дозволу на будівництво будуть видаватися зі зрозумілих вимогам за кілька хвилин, та ще й онлайн, тоді влада буде вправі приймати непопулярні рішення. На поточний момент говорити про знесення нелогічно, так як влада скористається цим для вирішення власних та спонсорських інтересів.

На сьогоднішній день по спірним об'єктам мені здається логічним провести відкриті переговори девелоперів і влади, щоб знайти компроміс. Так можна буде вберегти вигляд міста від позбавлених смаку архітектурних рішень, і нерви і гроші тих інвесторів, які в цей час продовжують вкладати свої кошти.

Сергій Буханець, керівник проекту «Готово»

Зносити, звичайно! Як це недавно показово зробили в Ізраїлі. Тоді невідворотність покарання і дисципліна призведе до порядку в цій сфері.

Причому робити це відразу після виявлення і стягувати витрати з того, хто побудував + покласти на нього ж витрати по приведенню ділянки у належний стан, але зробити це комунальниками і швидко, а з нього стягнути.

Якщо встановити власника неможливо, то стягувати з власника або орендаря ділянки, якщо і це неможливо, то з тих органів, хто не проконтролював і не запобіг будівництво (швидше за все звернення були, але їх проігнорували), з тих же комунальників, які обслуговували цю територію .

Загалом, це деталі та механізми - виробити їх можна.

Головне - зносити нещадно !!!

Олег Бойчук, радник ЮБ «Єгоров, Пугинський, Афанасьєв і партнери»

При вирішенні питання з незаконними спорудами доводиться виходити з таких двох чинників. З одного боку, цілком очевидно, що об'єктів, що мають різні юридичні дефекти, величезна кількість, і всіх їх неможливо знести або перебудувати, та й не завжди це дійсно необхідно. Тому, при вирішенні цього питання без розумної ступеня толерантності не обійтися. З іншого боку, враховуючи серйозність окремих порушень, амністувати абсолютно все також неприпустимо.

Це комплексна юридична і соціальна проблема

Потрібен справедливий і суворий підхід на основі чітких критеріїв матеріальності порушень, допущених при будівництві. Наприклад, матеріальними можна вважати порушення, які ставлять під ризик безпеку споруди та / або інфраструктури, а також найбільш грубі порушення екологічних вимог, режиму захисту історичних ареалів і т. П. Список матеріальних порушень не повинен бути великим, але важливо, щоб він був винятковим , а при виявленні таких порушень у міської влади виникала обов'язок реагувати. Категорично не повинно бути вибірковості та дискреційних повноважень влади за визначенням неугодних будівель. Оскільки в даному випадку акцент ставиться саме на грубі порушення, застосування таких заходів реагування, як реконструкція або знесення, має стати реальною перспективою.

Слід згадати і про складнощі. Крім корупційних чинників, якими повинна займатися прокуратура, головна об'єктивна складність такого підходу - це інвестори, які встигли придбати побудовані з порушеннями об'єкти або приміщення в них. Це комплексна юридична і соціальна проблема, пов'язана як з можливою виною міста при узгодженні первісного будівництва, так і з розумінням або нерозумінням інвестором ризиків при придбанні спірного об'єкта. Існуючих правових механізмів цілком достатньо, щоб суд міг визначати, чи є такі інвестори сумлінними, в разі чого вони отримують певний імунітет або право на компенсацію від міста, або недобросовісними, і тоді вони самостійно несуть ризики, пов'язані зі знесенням чи реконструкцією спірного об'єкта, або вирішують питання безпосередньо із забудовником без участі міста. Тому, як і в багатьох інших галузях, залишається сподіватися на ефективну роботу судової системи.

Анна Іскіердо, директор проектної компанії «АИММ-ГРУП»

Тут важлива чітка і безкомпромісна позиція влади

Якщо будинок вже побудований, а частину або всі квартири продані, то в даному випадку все повинно залежати від виду порушень, які стали причиною того, що новобуд віднесли до категорії незаконних. Якщо це будинок IV, V категорії складності, або категорія була занижена, але при цьому проект не пройшов держекспертизу, то експлуатація цього об'єкта несе потенційні ризики для мешканців будинку і навколишніх будівель. В даному випадку потрібно визначити, які технічні порушення були допущені. Якщо порушення можна виправити, тоді будинок варто ввести в експлуатацію, після виправлення забудовником недоліків при будівництві. Інакше черговий будинок-привид не тільки буде псувати архітектурний вигляд міста, а й викличе масові протести інвесторів, які вклали гроші в незаконний об'єкт.

Якщо ж порушення неможливо виправити, тоді такий будинок експлуатувати не можна і потрібно змусити забудовника знести цей об'єкт і повернути гроші інвесторам. Це ж необхідно робити і з новобудовами, які тільки починають будувати.

Як тільки перший забудовник за свій рахунок ліквідує побудований без дозвільної документації об'єкт, компаній, що бажають повторити його долю, стане менше. Тут важлива чітка і безкомпромісна позиція властей.


Андрій Вишневський, директор ТОВ «Інститут проектування« Комфортбуд »

На мій погляд, до проблеми треба підходити диференційовано:

ті об'єкти, які не суперечать містобудівному законодавству і гармонійно вписуються в середу, узаконювати і залишати;
інші об'єкти зносити за рахунок власника.

Тимофій Сікорський, старший юрист ЮФ «Салком»

Якщо об'єкт нерухомості побудований незаконно, то існує два варіанти подальших подій: знесення або узаконення. Будь-яка незаконна будівництво - це велика проблема, яка повинна вирішуватися негайно. Чим довше питання не вирішується, тим складніше буде вирішити його в майбутньому. Тому варіант «залишити все як є» ми не розглядаємо.

Знесення незаконного будівлі - досить радикальний крок. Відповідно до закону знесення допускається, тільки якщо об'єкт не може бути приведений у відповідність з містобудівними нормами, а права інших осіб продовжують порушуватися. В усіх інших випадках будівля не може бути знесено, а значить має бути узаконено.

Сьогодні в Києві відсутній єдиний порядок узаконення самовільного будівництва. Виняток становлять лише невеликі будівлі і приватні будинки, побудовані до 12.03.2011. Механізм їх легалізації міститься в п.9 розділу V ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» і в наказі Мінрегіонбуду №79 від 24.04.2015. Цим нормам встановлений досить чіткий порядок узаконення таких об'єктів після перевірки на містобудівне і протипожежне відповідність.

Що стосується більш великих об'єктів, то кожен з них узаконюється по-різному. Тому ми вважаємо, що необхідно виробити єдині чіткі критерії, згідно з якими можна буде узаконити самовільне будівництво.

Наведемо приклад з багатоквартирними будинками. Досить часто забудовник занижує категорію складності споруджуваного будинку (замість V вказує III). Потім, виконавши свої обов'язки по будівельній частині, він передає будинок інвесторам, а вони, у свою чергу, не можуть підключити будинок до мереж, отримати право власності і т. П. З одного боку, таке порушення вважається грубим і експлуатація житлового будинку повинна бути заборонена. З іншого боку, співвласниками будинку виступають інвестори, які, можливо, навіть заселилися в квартири. Тому було б неправильно повністю перекладати відповідальність забудовника тільки на їхні плечі. Очевидно, що зносити такий будинок можна лише у винятковому випадку (наприклад, якщо він загрожує життю його мешканців). Тому, як правило, такий будинок повинен бути узаконений. Як варіант, можна провести експертизу і якщо буде встановлено, що будинок відповідає основним нормам, то його подальша експлуатація повинна бути дозволена. Але це жодним чином не повинно сприйматися як звільнення забудовника від відповідальності (як фінансової, так і кримінальної).

Таким чином, якщо ми говоримо про незаконні об'єктах, будівництво яких вже завершено, то в більшості випадків вони повинні бути узаконені згідно єдиними критеріями, які необхідно виробити в першу чергу. Винні в допущенні такого будівництва повинні бути обов'язково оштрафовані. Якщо узаконення категорично неможливо з об'єктивних причин, то об'єкт має бути знесений. Важливо відзначити, що розмір штрафу і критерії узаконення повинні бути такими, щоб забудовнику було невигідно усвідомлено йти на порушення закону і узаконювати стройку за цією процедурою. Іншими словами, такий штраф має бути реальним покаранням, а не легким способом обійти дозвільні процедури.

Що стосується об'єктів, незаконне будівництво яких триває, такі будівництва повинні бути негайно зупинені з обов'язковим залученням до цього процесу правоохоронних органів.

Однак найбільш ефективним способом боротьби з незаконними будівництвами є їх недопущення. З одного боку це може бути досягнуто шляхом подальшого спрощення дозвільних процедур у будівництві, а з іншого, - шляхом проведення постійного архітектурно-будівельного контролю, із застосуванням до порушників санкцій не тільки адміністративного, а й кримінального характеру.

ABCnews