Сценарії розвитку ринку нерухомості в 2011 році





Google+
06.01.2011 16:15
В кінці року ми традиційно підводимо підсумки року, що минає і будуємо плани і прогнози на майбутній рік.

Про те, що якісь сюрпризи принесе ринок нерухомості в 2011 році і як діяти тим, хто збирається обзавестися новим житлом, розповідають експерти Московського Бізнес Клубу - провідні аналітики ринку і керівники найбільших компаній ринку нерухомості: Олександр Хрустальов, генеральний директор компанії "Стройтрест-нерухомість" ; Олександр Крапін, генеральний директор Аналітичного агентства RWAY; Ігор Пінкевич, голова Ради Директорів ГК "Настюша"; Юрій Хлестаков, генеральний директор, компанії "Російський Будинок Нерухомості"; Олексій Дем'янчук, керуючий директор"Перший будівельний трест"; Владислав Луцков, генеральний директор , "Аналітичний консалтинговий центр Міель"; Владлен Волошин, генеральний директор, &"Велес Капітал Девелопмент"; Олександр Пипін, керівник аналітичного центру "ГдеЕтотДом.Ру".

Обговорення підсумками 2010 року

Оцінюючи найважливіші економічні та політичні події минулого року, які вплинули на ринок нерухомості, більшість фахівців назвали відставку столичного мера Юрія Лужкова після 18-річного терміну і призначення нового Мера Москви.

«Напевно, всі учасники ринку назвуть одним з основних політичних подій поточного року зміну мера м. Москви. Проте, на тлі загальної політичної стабільності в РФ, я не очікую значних наслідків для ринку нерухомості від даної перестановки », розповідає Ігор Пінкевич. З ним погоджується Юрій Хлестаков, при цьому, Юрій зазначає, що політика міста стане більш «федеральної».

Олексій Дем'янчук також зазначив, що в масштабах країни в політичному аспекті значущих потрясінь, на щастя, не відбувалося. А що стосується Москви, відставка мера, звичайно ж, вплине на будівельний сектор, але як саме, буде видно швидше за все тільки в наступному році.

Олександр Крапін, продовжуючи тему, називає деякі федеральні ініціативи московської мерії, які, на його думку, безпосередньо вплинуть на ринок нерухомості - це скасування деяких рішень міської Адміністрації старого складу з передачі ряду об'єктів ринку афілійованим з нею бізнес-структурами, перегляд окремих положень Генплану столиці , скорочення в 3-4 рази термінів узгодження початково-дозвільної документації та пошук способів вирішення транспортних проблем. При цьому пан Крапін відзначає, що ініціативи нової московської Адміністрації учасники столичного ринку нерухомості зможуть відчути тільки в середині першого кварталу 2011 року, це пов'язано тим, що лише формування нової команди мера триватиме 3-4 місяці, тобто практично до лютого наступного року .

Олександр Хрустальов, керівник компанії-лідера ринку новобудов, так коментує зміну московської влади - «зрозуміло, зміна влади в Москві змусила багатьох учасників ринку нерухомості діяти з більшою обережністю, багато, наскільки мені відомо, чекають, коли політика нового уряду буде більш чітко змальована» . Також Олександр зазначив, що «економіка країни почала відновлюватися - це, безумовно, стало основним трендом для девелоперів в 2010 році. Багато будівництв поновилися, причому будівництво стало вестися навіть більш активними темпами, ніж до кризи ». Іншим важливою тенденцією 2010 року, яку назвав пан Хрустальов стало погіршення умов по банківських депозитах. Це стало переломним моментом для приватних інвесторів, які повернулися на ринок новобудов.

Думка Владлена Волошина збігається з паном Хрустальовим, крім зміни керівництва Адміністрації Москви, він також відзначає стабілізацію ринку нерухомості, додаючи факт посилення 214-ФЗ у схемі продажу об'єктів фізичним особам.

Попит, купівельна спроможність, кількість угод і нових об'єктів ринку нерухомості


Аналізуючи попит і купівельну спроможність на ринку нерухомості в 2010 році, думки експертів розділилися. Так Владлен Волошин дав низьку оцінку попиту і купівельної спроможності ринку нерухомості в 2010 році, відзначивши, що активний попит мала лише нерухомість економ-класу і об'єкти, що змістилися в силу кризи з бізнесу в економ-клас, а також земельні ділянки без підряду. Олександр Хрустальов, навпаки, дуже задоволений підсумками року: «2010 рік відрізнявся підвищеним купівельним попитом на нерухомість, причому попит цей був стабільний і не мав яскраво-вираженим сезонності, до нас надходило в середньому близько 10 000 дзвінків на місяць і 6000-7000 дзвінків у Санкт-Петербурзі. Купівельна спроможність, безумовно, зросла. Підтвердженням цьому може служити той факт, що на багатьох наших об'єктах в силу більш високого ступеня готовності виросли ціни, а щомісячне кількість операцій по них залишилося колишнім ». Позитивно 2010 розцінює Ігор Пінкевич. «Звичайно, у нашої групи компаній поки тільки один проект, хоча і дуже масштабний проект в сегменті комфорт-класу - це мікрорайон Царицино, але судячи з високим обсягами продажів, все досить успішно» відзначає пан Пінкевич.

Цю ж тенденцію підтверджує «аналітичний консалтинговий центр Міель», за їхніми даними, у першому півріччі 2010 року кількість угод на ринку новобудов перевищувала кількість угод 4 кварталу 2009 року, при цьому рівень цін у 2010 році не зазнав істотних змін, а на ринок вийшли нові будівельні об'єкти, наприклад, кількість нових розташованих об'єктів, що з'явилися протягом 3-кварталів 2010 року на 24% перевищує їх кількість у аналогічному періоді 2009 року. Владлен Волошин додав, що 2010 рік кількість проектів компанії «Велес Капітал» в активній стадії реалізації збільшилася на 70% в порівнянні з 2009 роком. Олександр Хрустальов і Юрій Хлестаков оцінюють приріст кількості споруджуваних об'єктів за 2010 рік на 30-40%, при цьому експерти уточнюють, що тут враховано не тільки нові об'єкти, а й проекти, будівництво яких відновилося в 2010 році.

Олексій Дем'янчук вважає, що показовий попит протягом усього року мав висхідний тренд, що сприяло зростанню середньої вартості продаваних об'єктів.

Олександр Пипін зазначає тенденції 2010 році ринку московського вторинного житла - висока ділова активність, результатом якої стало високе число угод купівлі-продажу, вище ніж не тільки в кризові, але і докризові роки. Тенденція має всі шанси зберегтися і в 2011 році. З приводу виходу на ринок нових забудовників, Олександр вважає, що девелопери зараз стоять перед складним вибором часу і точок входження в ринок, у зв'язку з тим, що не відома політика нового керівництва міста у галузі містобудування. Наприклад, не зрозуміла майбутня політика в галузі реконструкції районів старого житла, у зв'язку з чим важко визначити дохідність і ризики покупки квартир в будинках «під знос». Не меншу інтригу створюють і можливі перспективи зміни на ринку обігу земельних ділянок в місті, порядку підготовки комунікацій до будівництва, порядку соціальних відрахувань місту. «Можливо, за подобою ряду міст, зменшиться навантаження на будівельників, що призведе до кінця 2011 року до виходу на ринок в нульовій стадії нових проектів з рекордно низькою початковою вартістю продажу, а значить і високою прибутковістю для інвесторів. Можливо, навпаки, навантаження на будівельників зросте і відповідно, сьогоднішні ціни на проекти в "початковій стадії» і будуть найнижчими », робить висновок Олександр Пипін.

Найуспішніші проекти і нові послуги 2010


Оцінювати успішний досвід та починання завжди корисно, це дає їжу розуму, розвиває креатив і формує зачепив власних успішних проектів. Отже, ось що відзначили гравці ринку нерухомості.

Владлен Волошин назвав найбільш успішними проектами «Велес Капітал» реалізацію 78-го і 80-го кварталу таунхаусів ЖК «Потапово» в ЮЗАО Москви і зростання показників прибутковості першої черги торгово-розважального комплексу «Парк» у м. Красногорську і запуск будівництва другої черги, площею 22 тис. кв. м. Особливо Владлен хотів би відзначити початок передачі проектів фонду AG «Капітал Інтерра» в управління «Велес Капітал Девелопмент» і запуск нової інвестлініі для ліквідації земельних активів з подальшим девелопментом.

Олександр Хрустальов розповідаючи про самих успішних проектах «Стройтрест-нерухомість», назвав, в першу чергу, реалізацію мікрорайону «Царицино», який вийшов на ринок з рекордно низькою ціною кв.м - 68 тис. руб. і став лідером обсягу продажів, сьогодні нам також вдалося утримати лідерські позиції, незважаючи на те, що мінімальна вартість кв. м стала вже 76 тис. руб. Олександр відзначив заслуги девелопера, групи компаній «Настюша», відзначивши, що компанія розробила чудову концепцію. Описуючи переваги проекту, яких немає в подібних проектах економ і комфорт-класу, Ігор Пінкевич назвав монолітні будинки з високоякісної облицюванням, підземний паркінг і окремо-стоїть гараж, багата соціальна інфраструктура - дитячі садки, школи, поліклініка, ФОК з басейном, ТРЦ. Зрозуміло, велике значення має вдале розташування мікрорайону - навпаки Царицинського парку, поруч з Бірюлевскіх дендропарком. Новою послугою Ігор Пінкевич назвав послугу - оздоблення високої якості, яку покупці охрестили «евроремонотом».

Олексій Дем'янчук зазначає, що найуспішнішим проектом Першого Будівельного тресту, і символом цього року по праву став ЖД «Шоколад», який з січня зріс від фундаменту до повністю готової будівлі, а в грудні вже буде здаватися держкомісії. «Шоколад» являє собою 22-поверховий монолітний житловий будинок підвищеної комфортності, вигідно вирізняється в сформованій забудові своїми оригінальними архітектурними та інженерними рішеннями. Що стосується послуг Першого будівельного тресту, то в 2010 році ми зробили ще один крок назустріч нашим клієнтам і запустили службу клієнтської підтримки, рассказивет пан Дем'янчук. Потенційний або вже відбувся покупець може отримати потрібну йому інформацію будь-яким зручним для себе способом - залишивши заявку на сайті «Першого будівельного тресту», надіславши листа або зателефонувавши за телефоном. Не пізніше ніж через добу на кожен запит буде складений оперативний коментар. Багато наших клієнтів уже скористалися даними сервісом і висловили вдячність співробітникам компанії. Якщо ж говорити про нових девелоперських горизонтах, то і тут «ПСТ» прагне передбачити купівельний попит, пропонуючи клієнтам перший на російському ринку проект у форматі курортних апартаментів «під ключ» - квартири в житловому комплексі «Морська симфонія» м. Сочі.

Що стосується нових послуг Стройтрест-нерухомість, то справжнім проривом можна вважати послуги trade-in - «швидкий взаємозалік старої квартири на квартиру в новобудові» та спільний проект з СК «РОСНО», завдяки якому тепер страхуються не тільки угоди на ринку вторинного житла, але і фінансові ризики покупців новобудов.

Юрій Хлестаков назвав головною інноваційною послугою, введеної компанією «Російський Будинок Нерухомості» - послугу «Експертиза новобудов», завдяки якій будь-який покупець може замовити офіційну експертизу і отримати всю достовірну інформацію з першоджерела і контролюючого органу. Офіційна експертиза буде містити в собі інформацію про стан будівництва будь-якого об'єкта в м. Москві, а також про будь-які зміни в ісполеніі інвестконтракт та технічної документації. Завдяки цій послузі можна буде визначити благонадійність забудовника і стан об'єкта, що будується перед покупкою квартири, отримавши при цьому офіційний експертний висновок. Ріелторська компанія «Російський Будинок нерухомості» акредитована в якості експерта об'єктів житлового будівництва при Уряді м. Москви.

Сценарії 2011 року: тенденції та прогнози


Владлен Волошин впевнений, що позитивні тенденції, закладені в 2010 роком, буде розвиватися. У першу чергу, підросте добробут, а з ним - попит на нерухомість, вважає він. «Попит на ділянки без підряду буде рости меншими темпами, а динаміка попиту на готові будинки збільшиться. Зміна пріоритетів напрямків стане більш явною, що позначиться на зростанні цін, який посилиться вибором пропозиції в 2010 році і його скороченням через заморожування будівництва нових селищ під час і після кризи. Думаю, що на Рубльовці ситуація не зміниться, а от Нова Рига підросте в середньому на 15% в готових селищах. Інші напрямки будуть активно забудовуватися, не збільшуючись в ціні, але формуючи стабільний попит (Калуське, Мінське). Ціни на міське житло будуть індексуватися в межах інфляції. Комерційна нерухомість «зітхне» ще вільніше. Обсяг вакантних площ буде продовжувати знижуватися. Ставки проиндексируется в рамках 10-15% », додає експерт.

«Вважаю, ми будемо спостерігати невеликий щомісячне зростання цін на квадратний метр. Зрозуміло, не такими стрімкими темпами, як до кризи, але вартість квадратного метра буде рости », вважає Олександр Хрустальов. Тенденції за сегментами розподілятися наступним чином: по заміській нерухомості, яка, не дивлячись на велику кількість нових пропозицій, у 2010 році переживала спад, думаю, нічого не зміниться. Все ж таки заміська нерухомість із-за транспортних проблем в регіоні завжди розглядалася як другий дім, тому і в момент кризи ці об'єкти показали найбільш значне падіння, а отже, дискредитували себе в очах приватних інвесторів. За комерційної нерухомості, м-н Хрустальов полагет збереження тенденції збільшення кількості пропозицій по офісах класу B і B +, тому що в цих сегментах відчувається дефіцит офісних площ. Елітна нерухомість показала досить швидкі темпи відновлення і за кількістю угод, і за цінами. Пост-кризова реструктуризація даного напрямку ще не завершилася, гадаю, в 2011 році ми побачимо тут і нових гравців, і нові правила гри, вважає експерт.

Думаю, ринок буде демонструвати помірне зростання як в плані купівельної активності, так і щодо вартості квадратного метра, додає Ігор Пінкевич.

Олексій Дем'янчук вважає, що прогноз по попиту і обсягом угод безсумнівно буде позитивний. Ми припускаємо, що рівень угод виросте приблизно на 30-40%, так як прийде так званий «відкладений попит». Має відіграти свою роль відновлення активності банків у галузі будівництва і розширення іпотечних програм. Якщо ж говорити про ціну метра, то шаленого зростання, як у докризових 2006-2008 роках, не передбачається. Ми будемо спостерігати невеликий щомісячний приріст вартості метра, незначно перевищує рівень інфляції.

Що хитається сегментів ринку, говорить Олексій Дем'янчук, то ми очікуємо наступні тенденції. У заміській нерухомості найбільш популярними у клієнтів будуть концептуальні селища з автономної інфраструктурою на невеликому видаленні від Москви. Продажі будуть рости у тих забудовників, які запропонують об'єкти з повністю готовими комунікаціями.

В області елітної нерухомості очевидно деякий розшарування. «Псевдоелітним» житло залишиться на тому ж рівні і буде дорожчати відповідно із загальним зростанням цін на нерухомість. А в ніші по-справжньому елітного житла спостерігається деякий дефіцит, пропозиції. До середини 2011 року ми чекаємо запуску кількох гучних і затребуваних проектів, вартість яких ймовірно буде безпрецедентна навіть для Москви.

«За нашими відчуттями на тлі відновлення і пожвавлення Російської економіки до кінця року вірогідний цінове зростання на регулярному ринку Москви в розмірі 5-7%. А той факт, що після літнього спаду активності потенційних покупців повернулася до весняних показників, швидше за все в найближчому майбутньому пожвавить ринок і буде супроводжувати скорочення обсягу житла у відкритому пропозицію », дає свій прогноз Владислав Луцков.

Олександр Крапін, навпаки вважає, що з великим ступенем ймовірності ціни на житло в столиці будуть повільно знижуватися в національній валюті з-за продовження менш гострої фази кризи і зниження платоспроможності домогосподарств. Тобто, на ринку буде спостерігатися багаторазовий W-сценарій поведінки цін. При цьому, професійні учасники ринку будуть періодично ініціювати процес підвищення цін пропозицій на житло, але ці спроби будуть все менш успішними.

Вартість кв. м 2011


Наші експерти дали свої прогнози на вартість кв. м у секторі економ і бізнес-класу на 2011 рік. Отже, скільки буде коштувати кв. м.

Владлен Волошин дав наступний прогноз вартості кв. м: 50-90 тис. руб. за кв м в Підмосков'ї, від 100 000 руб. за кв. м - економ у Москві, а бізнес - від 150 000 руб. за метр.

Прогноз Олександра Хрустальова: за економ-класу 140 тис за кв. м, бізнес-клас - 180 тис за кв. м.

Олексій Дем'янчук: економ - 130 000 рублів / кв. м; бізнес від 170 000 рублів / кв. м.

Рада покупцеві. Коли і яку нерухомість вигідніше купувати?


Порада від Владлена Волошина: «З точки зору інвестицій зараз можна купувати будь-яку ліквідну комерційну нерухомість. Пріоритет я б віддав торгової. З точки зору споживача - купуйте те, що подобається ».

Олександр Хрустальов, у свою чергу, рекомендує вкладати в економ-і комфорт-клас, який показує максимальне зростання за вартістю квадратного метра. «Думаю, що і в 2011 році цей тренд залишиться незмінним. При покупці нерухомості необхідно звертати увагу, як на якість будівництва, так і на темпи зведення об'єкта. Добре, якщо проект будується в районі з розвиненою інфраструктурою або передбачає створення самодостатньої власної інфраструктури », зазначає експерт.

Якщо говорити про ринок новобудов, то очевидно, що клієнти, які придбали нерухомість в 2010 році, вже увійдуть в новий рік із прибутком, адже одночасно росте як рівень готовності об'єктів, так і ціна квадратного метра в середньому на ринку. Можливо, забудовники порадують покупців новорічними акціями та знижками, але в 2011 році висхідна тенденція за вартістю житла неодмінно збережеться.

Рекомендація за вигідною покупці може бути тільки одна, каже Олексій Дем'янчук, - купувати житло в надійного і сумлінного забудовника з перевіреною репутацією на початковій стадії будівництва об'єкта. Такі покупки найбільш вигідні як для особистого користування, так і з метою вкладення коштів. Ключові чинники інвестиційної привабливості об'єкта: відмінна транспортна доступність, швидкість і якість будівництва. З власного досвіду «ПСТ» може гарантувати, що найбільш високе зростання вартості показують ті об'єкти, які включають в себе не більше 2-3 будинків, розташованих в сформованому районі з комфортною зрозумілою інфраструктурою та комунікаційної готовністю. Таке житло може обійтися трохи дорожче, ніж пропозиція в масовій квартальної забудови, але буде набагато більш рентабельним. Додану вартість квартирі також надають такі споживчі характеристики, як: благоустрій та озеленення прибудинкової території, рівень обробки приміщень загального користування, наявність парковочних місць, зручних під'їздів до будинку і багато іншого. Не потрібно забувати і про додаткове бонус - видових характеристиках квартир на високих поверхах. Всі ці додаткові переваги можуть додати від 5 до 10% вартості.

Аналітик ринку Олександр Пипін підтримує Олександра Хрустальова, відзначаючи вигоду вкладень в новобудови в початковій стадії будівництва, однак, не можна не сказати про ризики, які найбільш високі при купівлі об'єктів, що будуються. Територіально довгостроковою перспективою зростання вартості відрізняються об'єкти між третім і четвертим планованим транспортними кільцями - природно, у екологічною віддаленості від цих трас.

https://www.mosbizclub.ru/
Теги до контенту: нерухомість
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти