Самий невдалий спосіб придбати квартиру

За даними Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії, четверте місце за кількістю угод з нерухомістю, після договору купівлі-продажу, дарування і міни, займає договір ренти або довічного утримання з коштом. Але судова статистика стверджує, що найбільш часто розриваються є якраз договір довічного утримання з коштом (рента). Чому так?

Повна відсутність розуміння специфіки договору

Спілкуючись з кількома сотнями клієнтів, що уклали договір довічної ренти, мені вдалося виявити нескладну статистику. А саме: жоден з них до кінця не усвідомлював, як слід виконувати подібний договір, незважаючи на його нотаріальне оформлення.

І немає в тому нічого дивного, бо і більшість нотаріусів досі не здатні пояснити величезну кількість суперечностей у змісті договорів ренти.

На одному з моїх недавніх засідань для дачі пояснень у процес була викликана нотаріус. Її висновок вразило навіть суд: «На дату оформлення спірної угоди всі нотаріуси однаково складали документи, як саме розуміти зміст розглянутого договору, сказати важко, писала як усі».

Моя адвокатська практика підтверджує: мало хто розбирається, чим відрізняється договір ренти від довічного утримання з коштом, більш того, існує плутанина з визначенням оплатне даних угод, що в даний час має найважливіша значення.

Розглянемо докладніше

За договором ренти покупець квартири зобов'язаний щомісяця перераховувати встановлену грошову суму продавцю, не більше того. За договором довічного утримання з коштом подібне виконання не допускається. В останньому випадку покупець повинен надавати особистий догляд та утримання продавця, як то: купувати продукти, ліки, одяг, забиратися в квартирі, інше. Більшість свої обов'язки плутають або не знають, допускаючи заміну особистого догляду та утримання щомісячною оплатою передбачуваних витрат, що є безумовною підставою до розірвання угоди.

Істотне значення має возмездность договору ренти або довічного утримання з коштом.

Наприклад, якщо продавець передав покупцеві квартиру за плату, нехай саму незначну, наприклад, 10 000 руб., Обов'язок по щомісячним витратам нового власника залишається в рамках, встановлених договором і прив'язаних до МРОТ (мінімальний розмір оплати праці), рівному 100 рублям. Наприклад, щомісячні виплати або фінансовий еквівалент необхідного обсягу надання послуг з утримання продавця, встановлений таким договором в розмірі не менше 2 МРОТ (найпоширеніший вид договорів), буде дорівнює 200 рублів на місяць.

Якщо ж при оформленні угоди вартість квартири не оплачувалася, договір вважається безоплатним, а витрати покупця складуть від одного до двох прожиткових мінімумів на місяць, незалежно від умов договору. У Москві в 2012 році величина прожиткового мінімуму відповідала 9719 рублям.

У листопаді 2011 року набув чинності закон, який змінив розмір вмісту для покупців, але тільки по безоплатних договорах довічної ренти. Для них введена обов'язок щомісячної оплати або витрат, що відповідають одному або двом прожитковим мінімумам незалежно від раніше прописаних умов договору. Зазначений закон не поширюється на набувачів квартир по оплатним операцій, їм, як і колись, досить укладатися в обсяг видатків, встановлених договором: 2 МРОТ - 200 рублів, 3 МРОТ - 300 рублів і т.д.
Довести виконання неможливо

85% договорів ренти та довічного утримання з коштом укладаються між родичами або близькими знайомими. При тісних і довірливих стосунках, деколи незручно або навіть неможливо вимагати документального підтвердження його виконання. Привозить, скажімо, покупець квартири продавцю продукти, язик не повернеться попросити за них розписку. Або після прибирання в квартирі якої такий акт про виконану роботу вимагати?

Ось і виходить, що довгі роки угода виконується, всіх все влаштовує, але документи про це не складаються.

У зв'язку зі старечими капризами, але набагато частіше за «науськіванію» родичів або нових знайомих продавців квартир, як правило, літніх людей, останніх переконують до зверненню до суду з розірванням договору у зв'язку з його нібито невиконанням покупцем. А чому ні, якщо велика ймовірність повернути квартиру у свою власність.

Якщо в судовому засіданні покупець, покликаний надавати продавцю допомогу, догляд, забезпечувати його щомісяця продуктами, ліками, одягом, іншим, не представить письмових доказів здійснення подібних зобов'язань, договір буде розірваний у зв'язку з його невиконанням, а квартира повернеться назад продавцеві.

У наведених суперечках лише 15% власників вдається залишити за собою житло, переважна більшість з яких заздалегідь подбало про збір письмових доказів на свою користь.

В одному з судових процесів при спробі розірвати договір довічної ренти покупцем, надають продавцю послуги утримання і догляду, в суд була представлена ​​товстенний зошит, в яку вносилися записи за весь період дії договору, що відображають вичерпний перелік наданих послуг та проявлених турбот. Щомісяця одержувачки таких послуг розписувалася в тому, що її все влаштовує і претензій вона не має. Саме ця зошит стала основним доказом по справі, і тільки завдяки їй суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору.

Для суду старість більше в пошані, ніж закон

Справи про розірвання договорів довічної ренти розглядаються в судах загальної юрисдикції, які відрізняються особливою сентиментальністю і більшою мірою керуються принципами моралі і співчуття, неприпустимо забуваючи про верховенство закону.

При подібному відношенні до ведення процесів, коли буквально в кожній справі прихильниками розірвання договору довічної ренти виступають літні і хворі люди, поблажливість і розуміння до них суддів завжди дуже велике.

На одному з моїх останніх розглядів суд апеляційної інстанції розірвав договір тільки тому, що у бабусі, яка продала 13 роками раніше свою квартиру, погіршилося здоров'я. Як не дивно, але суд порахував подібні обставини суттєвими і достатніми для повернення їй квартири.

Не можу сказати, чим керувався судовий склад, також складається з пенсіонерів. Мабуть, тим, що повернення квартири відновить бабусі здоров'я. Не знаю, чи можливо це? Але те, що ніхто не поверне покупцеві його квартиру і витрати більш ніж за десять років залицянь за старезною продавщицею і повним її забезпеченням, це очевидно.

Безумовно, у наведеному справі ще чекають касації аж до Верховного суду, проте подібне рішення є показовим і має багатьох навести на відповідні думки.

Договір довічної ренти - дуже специфічна угода. Не тільки її учасники часом не можуть розібратися в обопільних правах і зобов'язаннях один до одного, часто це не під силу і нотаріусам, покликаним оформляти документи. І щоб не вчинити фатальної помилки, даю всім дуже простий юридичний рада - не купуйте квартири за договорами довічної ренти.


Олег Сухов, адвокат