Сьогодні ринок нерухомості в Україні вкрай непрозорий. Ніхто, в тому числі, його активні учасники, не володіє інформацією про загальний обсяг ринку, реальні зміни ціни, динаміку пропозиції і попиту.
Нацбанк в останньому звіті про фінансову стабільність називає ринок первинної нерухомості в країні хаотичним і неврегульованим: "ключовий ризик сектора - зволікання з упорядкуванням первинного ринку нерухомості і з посиленням прав інвесторів в житло".
Приймаючи рішення про покупку квартири, покупець керується попереднім досвідом - своїм або своїх близьких. Якщо такого досвіду немає, починає шукати інформацію в Інтернеті. І виявляється, що інформація досить суперечлива. З п'яти експертів два стверджують, що ринок інтенсивно росте, ще один - що падає, а двоє взагалі не можуть визначитися і щодо одного тексті пишуть про обох сценаріях одночасно.
Чому немає достовірної аналітики ринку нерухомості
Ринок нерухомості України дуже масштабний і консервативний. При цьому, достовірних даних про обсяг ринку, динаміку попиту і пропозиції, рівень цін, кількість проданих квартир немає. Як немає і єдиної методики, за допомогою якої прямо можна було б порахувати рівень цін і обсяг продажів квартир.
Це проблема не тільки для покупців нерухомості, але і для девелоперів.
Відсутність даних про кон'юнктуру призводить до значного дискомфорту. Як умовному девелоперу планувати реалізацію проекту, якщо він не розуміє, що його чекає на ринку? За багато років більшість забудовників навчилося в умовах обмеженої видимості летіти не за приладами, а по інтуїції. Долітають не всі, правда.
Відсутність достовірних даних провокує високі ризики при інвестуванні в нерухомість. Вони, в свою чергу, компенсуються високою прибутковістю - за даними SAGA Development, до 30%. Це вдвічі вище середньої прибутковості депозитів.
Як змінити ситуацію
Зробити ринок більш прозорим і прогнозованим допоможуть наступні кроки.
По-перше, введення обов'язкової реєстрації угоди в єдиному реєстрі прав на недобудований об'єкт в момент покупки, а не в момент оформлення права власності. Зараз девелопери починають продавати квартири на початкових етапах будівництва, а в реєстр вони потрапляють після введення будинку в експлуатацію - тимчасова різниця між цими подіями досягає двох-трьох років.
По-друге, розкриття даних про кількість та вартість угод у часі і площі. Так можна буде виміряти темп продажів, обсяг попиту, рівень цін. До речі, особисті дані покупців квартир для якісної аналітики ринку не потрібні.
Зараз у Верховній Раді зареєстрований законопроект №5091 про гарантування майнових прав на об'єкти нерухомості, які будуть побудовані в майбутньому. Не можу сказати, що він однозначно зробить ринок прозорим і безризиковим. Але цей документ повинен стати початком трансформації процесу збору даних про угоди і значущим кроком на шляху до запуску повноцінної іпотеки на первинному ринку.
Що дасть ринку прозорість
По-перше, реальну доступну іпотеку. Зараз кількість угод із залученням іпотеки становить менше 1% від загального обсягу продажів "первинки". Реальний розмір процентної ставки в гривні - 16-20% річних. Про перспективи нової державної програми кредитування під 7% можна окремо дискутувати, але поки вона мало схожа на повноцінний ринковий інструмент: існує гранична вартість об'єкта іпотеки в 2,5 млн грн і суми кредиту (2 млн). Є обмеження по площі житла, яке можна взяти, з урахуванням складу сім'ї. Ця програма обмежує можливості вибору для покупців, а, значить, це соціальна програма, мета якої - допомогти купити відносно недороге житло тим, хто цього потребує.
По-друге, ринок стане прогнозованим. Зараз кожен девелопер оцінює ринок, виходячи з власного рівня попиту і продажів, а також уривчастих даних про показники конкурентів. Наявність достовірних даних про кількість угод на той чи інший проміжок часу, зміни вартості допоможе з більш високою точністю оцінювати попит, темпи продажів, розуміти, існує на ринку дефіцит або профіцит пропозиції, а отже, формувати більш точні моделі продажів і виводити на ринок нові продукти в той момент, коли вони затребувані покупцем.
По-третє, зниження ризиків інвестування спричинить за собою зниження прибутковості. Це не означає, що нерухомість подешевшає. Швидше, навпаки: якщо макроекономічна ситуація буде сприятливою, зростання цін посилиться. Але скоротиться різниця між вартістю на початкових етапах і в момент введення будинку в експлуатацію.
Це гарна новина для покупців, які купують квартиру для себе. Але не дуже хороша для інвесторів. Втім, навіть для них, на тлі зниження ставок по депозитах, нерухомість залишиться вигідним активом.
https://www.zagorodna.com/uk
Коментарі