Ринок коттеджних містечок поступово оживає

Покупці стали цікавитися не тільки наділами землі, але і готовими недорогими будинками і ділянками з підрядом. У продажу з'явилося багато нових селищ, а міські девелопери заявили про вихід своїх проектів на заміському ринку

Ділянки заполонили
Криза пару років тому привів до появи великого обсягу пропозиції досить нового для ринку котеджних селищ продукту. Це земельні ділянки без обов'язкового підряду на будівництво. Справа в тому, що у зв'язку із кризою більшість власників великих земельних масивів були змушені зайнятися таким розпродажем.

У цей період довіру покупців до заміської нерухомості на первинному ринку, коли клієнт при придбанні повинен задовольнятися лише спогляданням порожнього земельної ділянки без будь-яких гарантій побачити на ньому в строк побудований будинок, впало практично до нуля. Рідкісних покупців, які з'являлися в цей час, могли зацікавити або вже повністю готові і підключені до комунікацій будинку, або, навпаки, земля, на якій вони самі зможуть побудувати бажаний котедж у зручний для них час. При цьому у власників великих земельних ділянок, які планували (або вже почали) реалізовувати на них проекти котеджних селищ, частіше за все не було власних коштів на будівництво: вони розраховували зводити будинки на гроші своїх покупців. Виходив замкнуте коло. Позбутися ж від великих земельних масивів (найчастіше земель сільгосппризначення) у їхніх власників не було також ніякої можливості - на них, навіть з урахуванням солідного дисконту, покупців не було. Ось власникам і доводилося розбивати їх на більш дрібні ділянки і продавати в складі так званого котеджного селища, який складно назвати таким через відсутність не тільки котеджів, але і комунікацій, доріг, а часто навіть межування земель.

Найцікавіші пропозиції ділянок по співвідношенню «ціна-якість» і в кризу знаходили покупців, навесні ж поточного року кількість клієнтів значно виросло разом з вибором в цьому сегменті. Під якістю ми маємо на увазі відмінну локацію, транспортну доступність, наявність або можливість підключення до комунікацій, само собою, наявність межування і багато іншого. Наприклад, один з девелоперів пропонував земельні ділянки по 4-5 млн рублів з можливістю підключення до всіх комунікацій порівняно недалеко від міста, тоді як його конкуренти могли виставити ціну 10 млн рублів за ділянки тій же площі в більш віддаленому місці. Відповідно, перший міг забезпечити собі набагато більш комфортний і багатообіцяючий графік продажів (були місяці, коли продавали більше 10 ділянок), ніж його опонент, у якого купували 1-2 ділянки на рік.

Суцільні плюси?
Сьогодні на ринку з'явилася нова тенденція, яка свідчить про поліпшення ситуації в сегменті котеджних селищ. «Однією з головних тенденцій останніх місяців стала досить активний продаж готових будинків в селищах, - говорить Ольга Трошева, заступник директора консалтингового центру« Петербурзької Нерухомості ». - Також зріс інтерес до заміських об'єктів на стадії будівництва. Крім того, з'явилися покупці і на ділянки з обов'язковим підрядом на будівництво будинку, чого не було вже два роки. Весь минулий рік і всю весну поточного року продавалися виключно ділянки, які становлять зараз дві третини в реченні ».

На думку девелоперів, ділянки з підрядом - це суцільні плюси для покупців. «Ділянки з підрядом забезпечують ряд переваг, - каже Марія Селіванова, керівник департаменту продажів заміської нерухомості компанії« БТК девелопмент ». - Така схема дозволяє дотримати всі стандарти якості, адже комплект, збірка, посадка будинку і підключення до всіх комунікацій здійснюються одним забудовником. Більш того, безпосередньо в селищі з'являється деяка гарантія єдиної соціального середовища та дотримання єдиної архітектурної стилістики. Також підряд на будівництво економить час покупця: він не займається узгодженням проекту в державних інстанціях, отриманням початково-дозвільної документації, контролем за будівельно-монтажними роботами ... За все це відповідає сам забудовник, а клієнт просто відкриває двері і заходить в готовий будинок ».

Як приклад фахівець призводить котеджне селище, який будує «БТК девелопмент» - «Балтійська Рів'єра». Тут ділянки другої черги увазі обов'язковий поспіль (у першій черзі представлені ділянки зі вільний підрядом) на будівництво будинку в одному з чотирьох архітектурних стилів - класичний, сучасний, фахверк, шале. Такий формат дозволяє зберегти концепцію селища і врахувати різноманітні індивідуальні побажання клієнта.

Тим не менш, у ділянок з підрядом є й очевидні мінуси: досить висока ціна (у деяких випадках відповідає ціні готового будинку), а при цьому - фактично відсутність гарантій здачі будинку в будь-який строк. Вартість може становити 10, 15 і більше мільйонів рублів.
Під покупця

Незважаючи на популярність тренда покупки готового житла, продавці діють обережно - і для них криза не минула даремно: у багатьох довго стояли готові будинки. Зараз девелопери вважають за краще не ризикувати і не будувати котеджі, перш ніж на них не знайдеться покупець. Зводити будинки починають безпосередньо під клієнта: купив ділянку - побудували будинок. З одного боку, це знижує ризики, але з іншого боку, якщо немає побудованих котеджів, знижуються темпи продажів. Більшість покупців хочуть бачити, що вони отримають в результаті, і добре, якщо девелопер хоча б подбає про зведення демонстраційного котеджу.

До речі, такої схеми - будівництво під клієнта - стали дотримуватися навіть в одному з найдорожчих і успішних (багато в чому з цієї причини) проектів - «Нова Іжора». За словами Світлани Аршинникова, комерційного директора ТОВ «Заневський» (входить у ГК «Балтрос»), перша і друга черги району «Нова Іжора» продавалася в готовому вигляді. У той час було необхідно завантажити комбінат, який виготовляє панелі для бистровозводимих будинків, а також сформувати перші квартали забудови. З 2007 року своїх покупців знайшли понад 900 будинків. Зараз ж будівництво будинку в новому кварталі проекту (старт продажів - осінь 2010 року) буде починатися тільки після внесення авансу 40% і укладання попереднього договору.

Щоправда, ріелтори, як люди, які найбільш близькі до покупців і знають їх переваги, не схвалюють таку економію. «Безумовно, продавати будинки" під покупця "- схема, яка гарантує девелоперу 100%-у реалізацію котеджу, - говорить Павло Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg. - Однак для покупця, якщо він не хоче купувати ділянку, а бажає купити котедж, зараз готовність будинку - це найважливіший фактор, як в елітному класі, так і в економ-сегменті ».

Таким чином, найбільш прийнятний варіант для сьогоднішніх покупців - це готові будинки. На думку Ольги Трошева, найбільше клієнтів цікавлять самі недорогі пропозиції - за ціною від 3,5 до 10 млн рублів. Щоправда, перших на ринку одиниці - в основному, цінник починається від 6 млн рублів. Важливе зауваження до готових будинках - це їх новизна: покупців не цікавлять ті варіанти, які простояли під снігом і дощем пару кризових років за відсутності клієнтів. Думка фахівця підтверджують колеги. Як стверджує Станіслав Азацький, директор компанії «Адвекс. Заміська нерухомість », покупців як і раніше цікавлять будинки, готові до проживання, вартістю до 5-7 млн рублів.

Тим не менш, за даними консалтингового центру «Петербурзької Нерухомості», на кінець серпня 2010 року на збудовані котеджі припадало лише 18% пропозиції (за кількістю об'єктів, а не за кількістю селищ). Основна частина припадає на споруджувані об'єкти або ділянки з обов'язковим підрядом - це близько 600 тис. кв.м. На ринку таунхаусов на побудовані об'єкти припадає 16% пропозиції, на етапі будівництва знаходиться ще близько 270 тис. кв.м.

Ольга Трошева відзначає серед інших тенденцій зростання інтересу до елітних об'єктів за ціною приблизно 20 млн рублів. На думку Леоніда Вєдєнєєва, директора Північно-Східного департаменту агенції нерухомості «Олександр», статистика показує зросле в 1,5-2 рази кількість дзвінків від клієнтів, охочих придбати заміську нерухомість у високому сегменті, що є доброю ознакою пожвавлення ринку. Він все ще не такий активний, як у докризовий час, але явна тенденція до прогресивного зростання вже помітна.

Новачки кинулися на ринок
Ще одна тенденція поточного року: навесні і влітку девелопери стали активно заявляти про свої нові проекти, чого не було вже дуже давно. З'явилися і нові гравці на ринку заміської нерухомості. Наприклад, раніше відомий під назвою «Нова Англія» проект на південно-сході Петербурга в Петродворцовом районі буде розвивати нова на ринку компанія «Сателіт Девелопмент». Проект тепер назвали «Ново-Сергієво», його очолив колишній комерційний директор «Макросвіт» Сергій Румянцев. Територія «Ново-Сергієво» масштабна - 382 га. Тут передбачається розмістити 1500 тисяч кв.м житла. Це будуть і таунхауси, і будинки квартирного типу.

Ще один проект представив холдинг «Імперія» (мережа бізнес-центрів «Сенатор»). Компанія збирається побудувати котеджне селище, який буде знаходитися в 5 км від КАД на березі річки Оккервіль в селі Новосергіевка Всеволожського району. На ділянці в 38 га розміститься від 150 до 200 котеджів. Середня площа будинків складе 200 кв.м, розмір ділянок - від 12 до 15 соток. Кожен котедж буде підключений до комунікацій - електрики, газу, водопроводу, каналізації. «Імперія» бере на себе будівництво всієї інфраструктури селища.

Активізувалися на заміському ринку та міські забудовники. Так, ЦДС вже вдруге відкриває продажі в селищі таунхаусов Kantele (перша невдала спроба була до кризи). На цей раз пропозиція стала набагато привабливішою, тим більше, що проект розташований в курортному районі - на кордоні Сонячного і Репино. Таунхауси будуть продаватися за досить вигідною ціною - від 4,2 млн рублів за секцію площею 120 кв.м. У середньому вартість таунхаусів у районі становить близько 12-14 млн руб. Нове селище розрахований на 230 будинків загальною площею 30 тис. кв.м з ділянками близько 2 соток.

Кілька пожвавилися і ті проекти, які довгий час були в стадії заморозки. Наприклад, «Євросіб Девелопмент» заявив про воскресіння «Великої Ведмедиці». У компаніях «Росса Ракен СПб», «Національна житлова корпорація - Санкт-Петербург» також стартує за новим проектом, деякі девелопери ось-ось запустять наступні черги вже існуючих селищ: наприклад, «Автохолдінг РРТ» - другу і третю черги в селищі «Озерний кіт ».

Незважаючи на те що попит поки так і не відновився, в 2010 році обсяг заміського ринку не тільки не знижувався, а, навпаки, збільшувався, причому як за кількістю проектів, так і за кількістю домоволодіння. Основна частка знову вийшли проектів припадає на весну-літо (85%). Найбільш великим проектом, що вийшов на ринок в 2010 році, є комплекс «Петровські сади» (Приозерський район). Заявлено 750 домоволодінь, в продажу знаходяться перша і друга черги (276 ділянок).

Економ набирає обертів
Зростає частка економ-класу: нарешті-то забудовники стали випливати не своїм амбіціям, а очікуванням покупців, які хочуть придбати заміську нерухомість недорого. Зараз економ-клас займає вже порядку третини ринку. Як і раніше найбільш активно розвивається північний напрям, яке користується популярністю у покупців. Найцікавіший для покупців і продуктивний з точки зору появи нових проектів - як і раніше, Всеволожский район, де за минулі місяці поточного з'явилося близько 35% з усіх нових селищ в Ленобласті. Активний розвиток показує і південний напрямок, найбільше тут пропозицій в Гатчинському і Ломоносовському районах. Пропозиції на півдні різношерсті: тут зустрічаються і елітні домоволодіння за ціною 20 млн рублів, і економ-клас за ціною 5-6 млн рублів.

Що стосується цін, то вони останнім часом практично не змінюються. Правда, тут ми говоримо про ціни пропозиції. Ціни з операцій завжди нижча на 15-20%, однак забудовники їх не афішують, а вважають за краще домовлятися з покупцями. На думку Станіслава Азацького, зацікавленість покупців поки що більш за все проявляється тільки у великій кількості переглядів об'єктів, реальні ж продажу не так часті, і, як правило, з торгом від 10 до 20% залежно від цінового сегмента. Рішення про покупку поки займає досить багато часу у клієнтів, і такий стан ринку, можливо, буде зберігатися 2-3 роки.

Думки
Ольга Трошева, заступник директора консалтингового центру «Петербурзької Нерухомості»

Якщо говорити про структуру ринку, то як і раніше велику частку складають ділянки. Це і зрозуміло - фінансове становище заміських девелоперів не дозволяє їм реалізувати повноцінні проекти із забудовою. Насправді, більша частина продавців і називатися девелоперами не можуть - вони просто коли щось дешево купили землю і мали намір потім її продати втридорога, а не вийшло, і тепер доводиться називати свою землю проектом і продавати в ньому невеликі наділи, тому що великі нікому не потрібні. За по-справжньому цікавими, з архітектурною концепцією і зрозумілим статусом землі, проектами, як правило, стоять банківські структури. На жаль, масовий продаж ділянок пішла на шкоду тільки-тільки що почав свій розвиток ринку котеджних селищ. Якість такої пропозиції часто таке низьке (немає навіть межування, не кажучи вже про можливості підключення до комунікацій), що назвати проект, де просто продаються шматки землі, котеджним селищем, язик не повертається.
Леонід Вєдєнєєв, директор Північно-Східного департаменту агенції нерухомості «Олександр»

На зміну аномально жаркого літа і практично повній відсутності інтересу до якої-небудь нерухомості з боку клієнтів прийшла приємна в усіх відношеннях осінь. Покупці чекали-чекали падіння цін, але його не було, і велика частина з них повернулася на ринок за покупками. Статистика показує зросле в 1,5-2 рази кількість дзвінків від клієнтів, охочих придбати заміську нерухомість у високому сегменті, що є доброю ознакою пожвавлення ринку. Змінився, в першу чергу, якісний попит: з'явилися угоди за ціною понад 10 млн рублів, яких практично не було в 2009 році. Значно розширився попит в діапазоні від 2 до 10 млн рублів, тоді як в 2009 році угоди в цьому діапазоні були поодинокі. Скоротилися також терміни експозиції об'єктів. Ліквідний і ходової об'єкт за нормальною вартістю часто забирає перший же клієнт, який виїхав на перегляд.
http://www.bpn.ru