Характеристики, тип і якість міської житлової нерухомості є ключовим компонентом її конкурентоспроможності у світовому масштабі. Лише невелика кількість міст світу може вважатися частиною дійсно глобального ринку, необхідного найбагатшим людям світу і функціонуючого практично як окремий клас активів для світових інвесторів.
Міжнародне агентство нерухомості Savills провело нове дослідження під назвою «Global Cities» (Міста світового масштабу), в рамках якого були вивчені чотири ключові міста: Москва, Нью-Йорк, Лондон і Гонконг.Дане дослідження дуже чітко продемонструвало, що ринки, що розвиваються у провідних містах «нового світу» протягом останніх п'яти років суттєво випереджають більш усталені ринки елітної нерухомості в країнах «старого світу», але поступаються їм у стабільності.
Дослідження Savills є унікальним в плані порівняння цін на житлову нерухомість не на підставі еквівалентних об'єктів в кожному місті (які часом просто неможливо знайти), а на підставі еквівалентних домогосподарств. Оцінка їх загальної вартості і масштабів оренди заснована на дослідженні групи людей, які, в принципі, можуть переїхати в одне з досліджуваних міст.
Виходячи з цього, було виявлено, що нерухомість у Гонконгу на 50% дорожче, ніж у Лондоні, а в Нью-Йорку - на 15% дешевше (у фунтах за поточним курсом). Крім того, аналіз показує, що всі так звані міста світового масштабу суттєво випереджають за показниками більш широкий ринок в своїх країнах і виступають як справжньої «воронки» для багатства і особливо - для багатства, створеного на міжнародній основі.
Дослідження Savills було проведено в чотирьох містах світового масштабу - двох розвинених і двох країн, що розвиваються - і показало, що вартість порівнянної «кошика» об'єктів нерухомості набагато вищий в містах.При цьому замість стандартної ціни за квадратний фут, яка використовується при обчисленні інших індексів, компанія аналізувала витрати «виконавчого елементу» або вартість кошика об'єктів, що включає типові будинки регіонального директора, двох місцевих директорів і чотирьох місцевих адміністративних працівників.
Пояснюючи використану методологію, Іоланда Барнс, глава департаменту досліджень компанії Savills, зазначила: «Ми вважаємо, що більш показовим є порівняння світових центрів на підставі загальної вартості нерухомості для ключової виконавчої групи, оскільки саме цей показник являє собою основну міру конкурентоспроможності і основний аргумент для осіб , що приймають рішення в глобальних корпораціях ».
У Гонконгу на даний момент загальна вартість кошика з семи об'єктів становить 15 млн фунтів (24304500 доларів).Для порівняння - у Москві цей показник дорівнює лише 10 млн. фунтів (16203000 доларів), у Лондоні - 9,6 млн (15555000 доларів), а в Нью-Йорку - всього 8 млн (12962000 доларів).
Гонконг - найдорожчий для всіх.Лондон вигідний деяким
«Проведений нами аналіз показує, що кожен з чотирьох досліджуваних міст світового масштабу істотно випереджає більш широкий ринок своєї країни і виступає як справжньої« воронки »для багатства, - говорить Барнс.- Це відбувається завдяки залученню коштів світової еліти - мільярдерів, які вкладають гроші в нерухомість з різних причин і мають джерело коштів, відмінний від решти населення. Проведений нами аналіз об'єктів, займаних надбагатими людьми, показує, що світові мільярдери живуть у своєрідному міжнародному «Богатістане», який дуже сильно відірваний від решти ринку ».
Середня вартість будинків, займаних міжнародними мільярдерами, приблизно в два рази перевищує аналогічний показник для регіональних директорів на підставі стандартизованої ціни за квадратний фут і коливається від майже 6.500 фунтів за квадратний фут в Гонконзі (112 300 доларів за 1 кв.м.) до майже 2.500 фунтів в Нью-Йорку (43 200 доларів за 1 кв.м.) і 3.000 фунтів в Лондоні (51 800 доларів за 1 кв.м).
Гонконг є найдорожчим центром для всіх видів домогосподарств, включаючи домогосподарство світового мільярдера.Як не дивно, але для осіб, працюючих на рівні керівників і директорів, в контексті міст світового масштабу найбільш вигідним представляється Лондон.Це найдешевше місце для місцевих співробітників згаданого рівня, які зазвичай прагнуть жити у більш віддалених столичних передмістях.
На думку Барнс, небажання звичайних лондонських домовласників жити в квартирах, а також прагнення мати власну ділянку землі з садом також виштовхує подібне населення в передмістя, де переважають приватні будинки.При цьому покупка такого відносно дешевого (за світовими стандартами) житла, звичайно, може приводити до того, що на дорогу до міста доводиться витрачати більше часу і коштів. Унікальною рисою Лондона, ймовірно, є можливість коректувати час і вартість дороги до міста.У той же час багатоповерховий і більш компактний Манхеттен, в якому до того ж родини нічого не мають проти проживання в квартирах, пропонує звичайним нью-йоркським співробітникам можливість жити практично в центральних районах Манхеттена.
Стабільність «старого світу» програє високим ризикам і високій прибутку «нового»
«Аналізуючи кошик об'єктів за типами проживають, ми отримуємо відомості про коливання цін на житло - основному компоненті ведення бізнесу в тому чи іншому місці», - говорить Барнс.Як показали дослідження, вартість проживання за останні п'ять років збільшилася скрізь, крім Нью-Йорка.Зовсім недавно, в 2005 році, вартість проживання в кожному з чотирьох аналізованих міст виглядала в основному однаковою, і тільки в Москві ціни були трохи вигідніше.Втім, до кінця 2010 року вартість житла в Гонконзі і Москві виявилася істотно вище, ніж у Лондоні, а найвигідніші ціни були відзначені в Нью-Йорку.
У Москві вартість покупки будинку для «виконавчого елементу» подвоїлася, а Гонконгу - практично подвоїлася.Цей дуже високий рівень зростання в містах «нового світу» супроводжувався більш істотним непостійністю (коливанням щорічних результатів), ніж у «старому світі», де зростання (або його відсутність) був більш стабільним.«Може здатися, що і зростання цін, і його мінливість можуть бути пов'язані з розвиваються характером економіки певних країн, тоді як більш розвинені ринки відрізняються більшою стабільністю», - говорить Барнс.
| Ціни в млн. фунтів | Лондон | Нью-Йорк | Москва | Гонконг |
| 2005 | 7.622.310 (12350400 дол) | 7.938.255 (12862300 дол) | 5.110.751
(8280949 дол) |
7.781.558
(12608458 дол) |
| 2010 | 9.619.800 (15586961 дол) | 8.047.965
(13040120 дол) |
10.327.426
(16733528 дол) |
14.928.745
(24189045 дол) |
| Зміна за 5 років | 26% | 1% | 102% | 92% |
Різниця між містами за доходами за 5 років ще більше помітна на ринку елітної нерухомості.Зростання цін на будинки генеральних директорів у Гонконзі за минулі 5 років склав 148%, тоді як у Нью-Йорку цей показник впав на 7%.
| Будинок регіонального директора | Зростання за 5 років |
| Лондон | 47% |
| Нью-Йорк | -7% |
| Москва | 110% |
| Гонконг | 148% |
Знімати чи купувати?
Навпаки, орендна плата в усіх містах коливалася менше, ніж капітальна вартість.Незважаючи на деяке падіння за минулі роки, пов'язане з більш низькою активністю корпорацій у світовій економіці, орендна плата в цілому продемонструвала кращі показники, ніж капітальна вартість.
Недавній швидке зростання капітальної вартості призупинився скрізь, крім Нью-Йорка.У цьому місті середній дохід від оренди для інвесторів, що купують портфель об'єктів для групи осіб, включаючи «виконавчий елемент», за п'ятирічний період збільшився з 4,3% до 5%.У Гонконзі ж, навпаки, дохід з валовим орендної плати склав 2,6% - у порівнянні з 4% у 2005 р. Це робить оренду явно більш дешевим варіантом, ніж покупка при переїзді з міста в місто.
У Лондоні також зафіксовані відносно низькі доходи від оренди, які в середньому становили 4,7% для вимірюваної кошика об'єктів, тоді як Москва демонструє найвищий показник - 5,8%.Це означає, що капіталізована вартість оренди в цьому місті близька до вартості покупки.
«Підбиваючи підсумки нашого дослідження, я б хотіла зазначити, що ми відкрили цілий віртуальний континент, на якому мільярдери керують ринками, - говорить Барнс. – Столицами этого континента являются Гонконг, Лондон, Нью-Йорк и Москва. - Столицями цього континенту є Гонконг, Лондон, Нью-Йорк і Москва.Ринки нерухомості в цих містах мають більше спільного між собою, ніж з ринками в тих країнах, де вони розташовані ».
«Глобальні потоки акціонерного капіталу є ключем до збереження здоров'я цих ринків, а створення багатства на ринках, що розвиваються в наступному десятилітті забезпечить їм стійкий ріст - незалежно від умов на внутрішньому ринку тієї або іншої країни».
Примітка по методології: Опис «виконавчого елементу»
Застосовувався засобом порівняння за рамками державних кордонів є однакова група уявних осіб, що переїжджають в інші міста світу. Ця група або «елемент» складається з чотирьох домогосподарств, кожне з яких має різний дохід і сімейні умови.Два з них - це іноземні співробітники, ще два - персонал, набраний з місцевих жителів.
До складу індексу входить наступна «кошик об'єктів»:
| 4 управлінця | 2 місцевих директора | 1 регіональний директор | |
| Глава домогосподарства | Місцевий адміністративний працівник, жінка, 28 років | Місцевий директор, жінка, 32 роки | Регіональний директор великого корпоративного конгломерату, чоловік, 52 роки |
Крім того, ми дослідили і власність міжнародних мільярдерів
| Світовий мільярдер | |
| Глава домогосподарства | Власник великого корпоративного конгломерату, чоловік, 60 років |
Коментарі