Рейтинг інвестиційної привабливості первинного житла





Google+
24.03.2011 11:11
Статті про нерухомість | Рейтинг інвестиційної привабливості первинного житла Інвестувати в покупку первинних квартир варто - оренда житла в столиці поступово дорожчає. Тільки вибирати об'єкт потрібно ощадливо.

Ідея Роберта Кійосакі про те, що можна вдало інвестувати в нерухомість, а потім все життя стригти купони - вона володіє умами. Незважаючи на недавню кризу та обвал цін на нерухомість, пише Гроші.

Насправді Кійосакі таки має рацію - тільки не всі його читали уважно. А він говорив, що інвестувати треба в ту нерухомість, яка приносить гарну ренту (дохід від здачі в оренду). І, відповідно, приносить високий поточний дохід - Кійосакі називав його грошовим потоком.

А ось вітчизняні інвестори здебільшого мали надію в основному на швидко зростаючі ціни. «Гроші» напередодні кризи не раз писали, що при оцінці інвестиційної привабливості житла орієнтуватися треба не стільки на перспективи зростання цін, скільки на той дохід, який приносить здача в оренду.

Саме з цих міркувань виходили «Гроші», коли прорейтингували 15 столичних об'єктів первинної нерухомості на предмет їх інвестиційної привабливості. А точніше - оцінили, наскільки швидко окупляться за рахунок здачі в оренду розташовані в цих житлових комплексах однокімнатні квартири.

Безумовно, філігранно точними такі оцінки не назвеш хоча б тому, що в них не враховано витрати на оздоблення і меблювання квартир. А ці витрати цілком співмірні з 25% вартості первинного об'єкта. І все ж «Гроші» упевнені: принципово на розстановку гравців таке припущення не вплине.

Справа в тому, що витрати на доведення свіжопобудованих квартири до житлового стану зазвичай прямо пропорційні вартості самої квартири. Ну, судіть самі: немає сенсу «обробляти під горіх» квартиру у будинку економ-класу на околиці міста. Тому що претендент на таке житло точно не захоче оплачувати розкішний ремонту та круту меблі.

Точно так само не варто впадати в крайній аскетизм при обробці квартири в гарному будинку, що знаходиться в шикарному районі. Адже вибагливий мешканець, ганяється за преміальною розташуванням і готовий за нього щедро платити, і ногою не ступить в квартиру, яка оброблена абияк і мебльована бідно.

Чому ми розглядали саме однокімнатні квартири? Та тому, що вони найбільш ліквідні як при продажу, так і при здачі внайми. А значить, існує досить живий ринок подібних об'єктів, що дуже на руку інвестору-рантьє.

Висновки нам вдалося зробити досить втішні для потенційного інвестора.

Зараз куплена на «первинці» однокімнатна квартира при здачі в оренду здатна принести своєму господарю дохід, співмірний з тим, який дає валютний депозит у не найгіршому банку (див. «Резюме» в кінці статті). Навіть якщо врахувати витрати інвестора на обробку і меблювання. А в перспективі зростання іпотечних програм спровокує і зростання цін, хоча поки ринок ще «на дні». Та й оренда житла поступово дорожчає: за 2010 рік ставки в Києві виросли на 10-20%. І в найближчій перспективі зростання орендних ставок у столиці складе не менше 10% на рік. Причому дійсно якісні квартири дуже швидко знаходять своїх постійних орендарів і за досить високою ціною.

Ось тільки поріг входу при інвестуванні в столичну «первинку», на жаль, не так уже й малий - від $ 60-70 тис. покупку квартири і від $ 15 тис. на її обробку. Але куди більше інвесторів непокоїть не ці цифри, а ризики.

Ризики і що з ними робити


«Ми вирішили інвестувати в покупку квартири влітку 2008 року, коли до кризи залишалися якихось кілька місяців. Тоді нам здавалося, що це непогане рішення для вкладення $ 60 тис. Об'єкт вибирали за місцем проживання - щоб будинок перебував у нашому районі. Обіцяли здати в третьому кварталі 2009-го, але будинок не зданий і зараз », - розповідає киянка Валерія Самойленко. За її словами, будинок добудований, тільки з БТІ якісь проблеми, от і затягують з передачею інвесторам прав на куплені метри. «Ми вже готові робити ремонт, адже потрібно пускати орендарів, але поки немає сенсу - ліфти в будинку працюють« через день », та й опалення немає, тому відкладемо ремонт до літа», - говорить пані Самойленко.

Але в неї хоча б є більш ніж реальний шанс почати заробляти на своїй інвестиції. Адже часто-густо маячать привабливі оголошення про дешеві квартири, які на ділі виявляються нескінченними довгобудами. «Минулої осені розмістив в Інтернеті оголошення про купівлю однокімнатної в Києві, так життя не стало від наполегливих пропозицій купити квартиру на Харківському шосе всього за $ 46 тис., тобто при загальній площі 46 м? - Це $ 1 тис. за метр », - розповідає інженер Анатолій Сергієнко. За його словами, з'ясувалося, що будинок не тільки не зданий в експлуатацію, але навіть невідомо, коли він взагалі буде зданий.

«Там такий довгобуд, так що вплутуватися я не став», - зазначає Анатолій. Дійсно, об'єкт «Мега Сіті», що зводиться компанією «Укогруп», широко рекламується, і навіть на будівництві є видимість діяльності, а покупцям пропонуються недорогі квартири з обіцянкою здати об'єкт в 2011 році. Проте цей комплекс будується вже більше п'яти років - початкові строки здачі в експлуатацію були заявлені на перший квартал 2006 року.

Так що інвесторам доведеться витратити чимало сил і часу, щоб знайти об'єкти, куди інвестувати відносно безпечно. Природно, купувати квартиру в недобудованому будинку обійдеться дешевше на 10-30% залежно від ступеня готовності і політики забудовника. Але ця знижка - плата інвесторові за ризик, пов'язаний із затримкою введення будинку в експлуатацію: заявлені будівельниками термін практично ніколи не збігаються з реальними.

«Ми інвестували ще в 2004 році в квартиру в ЖК« Срібний Бриз », в третій будинок комплексу. Обіцяли здати спочатку в 2006 році, потім в 2007-му, потім сказали - почекайте, криза. Чекаємо і зараз », - розповів інвестор Андрій Токарєв. Цікаво, але, незважаючи на те, що третій будинок цього комплексу - дійсно довгобуд, будівництво якого було заморожено на кілька років, а перспективи його і зараз викликають питання, на офіційному сайті продавця - Української інвестиційно-інжинірингової компанії - пропонується придбати там житло. Правда, важлива деталь - ні ціни квартир, ні інформації про терміни здачі об'єкта на сторінці компанії немає.

Ціна питання


Поступове відновлення будівництва, коли після кризи почали оживати раніше заморожені об'єкти, не вилилося в зниження цін. Навіть навпаки - минулого року квартири в новобудовах подорожчали на 5-10%. Почасти це було пов'язано з ростом цін на будівельні матеріали, частково - з коректуванням цін на індекс інфляції.

Але найголовніший аргумент продавців зводився до того, що, по-перше, на ринку не так і багато реально споруджуваних об'єктів, а по-друге, купуючи квартиру в новому будинку, покупець отримує більшу площу і більш високу якість у порівнянні з житлом на « вторинці ». Втім, інвестори, налякані масовими повідомленнями про те, що той чи інший об'єкт припинив будуватися, забудовникам не вірили, тому попит на житло «з перших рук» у минулому році залишався на вкрай низькому рівні.

За весь 2010 рік у столиці було скоєно 9,4 тис. угод купівлі-продажу квартир на вторинному ринку і 2,3 тис. квартир було продано в споруджуваних будинках. Виходить, що на ринку Києва знаходилися в продажу більше 11 тис. квартир у новобудовах, а була з них куплено лише кожна п'ята.

Незважаючи на низький попит, середня вартість квадратного метра «первинки» у Києві близька до двох тисяч доларів. Звичайно, є компанії, які намагаються демпінгувати. Як правило, це стосується об'єктів, розташованих на околиці і зводяться за допомогою відносно недорогих матеріалів (наприклад, бетонних блоків). Також активно знижують до мінімуму ($ 1 тис. за «квадрат») ціни ті компанії, які все ще сподіваються за гроші залучених приватних інвесторів добудувати свої багатостраждальні довгобуди.

Адже банки все ще неохоче кредитують будівельників. «Протягом 2009-2010 років одні банки намагалися реанімувати будівництво, інші зафіксували збитки і зосередилися на продажу об'єктів. Для більшості банкірів приваблива в минулому будівельна галузь перестала представляти інтерес », - відзначає заступник голови правління« Ощадбанку Росії »(Україна) Марина Бикова. І все ж опитані «Грошима» банкіри говорять, що ось-ось почнуть потихеньку розвертатися у бік будівельників. Кредитуючи добудовування об'єктів, банки паралельно впроваджують іпотечні програми - для стимулювання покупців. «Нові проекти житлової нерухомості економ-і бізнес-класу можуть бути профінансовані тільки за умови існування паралельних іпотечних доступних програм», - впевнений начальник управління інвестиційно-будівельного фінансування Промінвестбанку Максим Чухрай.

Як купувати?


На думку "Денег", варто вкладати в об'єкти, які або вже введені в експлуатацію, або перебувають на останньому етапі будівництва. Якщо будинок ще не зданий, необхідно проаналізувати договір, пропонований компанією-продавцем. Адже, згідно із законодавством, єдиними правильними формами взаємини забудовника і приватних інвесторів є або цільові облігації, або опціонні сертифікати, або інвестування через фонд фінансування будівництва (докладніше див «Деньги» від 26.01.2011, є на dengi.ua).
Крім договору, варто оцінити і репутацію самої компанії, відвідати її офіс, поспілкуватися зі співробітниками, переглянути дозвільну документацію, видану компанії владою міста. І, звичайно, потрібно відвідати саму будову, поговорити з виконробом. Не зайвим буде вивчити форуми в Інтернеті, де найчастіше інвестори конкретного об'єкта обмінюються останніми новинами.

Важливо враховувати і ціну квартири - як уже було сказано, демпінгувати можуть «проблемні» забудовники. А можуть і цілком надійні компанії. Адже низька вартість квартир може бути пов'язана і з невигідним розташуванням об'єкта, і з низькою якістю використовуваних будівельних матеріалів. Наприклад, у столиці є ряд об'єктів, які зовні нагадують «соціальне житло», тобто ніби спроектовані «для потреб міста». Такі будівництва зазвичай розташовані на околицях - на Осокорках, Позняках і на Троєщині. Забудовником виступає або Київміськбуд, якимось чином пов'язана з ним ПБГ «Ковальська». Як правило, там квартири за ціною $ 1,1-1,2 тис. за «квадрат» продаються в будинках, які ще не здані в експлуатацію.

Також відносно невисока вартість квартири може бути пов'язана з акціями та знижками, пропонованими будівельними компаніями. Зазвичай в цьому випадку ціна падає на 5-10% за метр площі. Але навіть якщо компанія не заявляє про знижку, завжди можна прийти і цю знижку попросити - у разі разової оплати всієї вартості квартири компанії погоджуються скинути 10%.

Деньги.ua

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти