Реформа БТІ: чим далі в ліс?

Парламентська законодавча кухня зараз перетравлює чергову порцію законопроектів, покликаних, за твердженням їхніх авторів, нарешті навести порядок в багатостраждальній вітчизняній системі реєстрації прав на нерухомість.

Взагалі активне реформування системи Бюро технічної інвентаризації (БТІ) йде вже третій рік поспіль, але ніяк не дійде до логічного завершення. І не тільки тому, що бюрократичні низи пручаються. Сьогодні триває запекла боротьба між різними владними групами, адже на кону високі ставки - можливість набивати кишені шляхом збору корупційної данини з підлеглих, право наситити ринок кишеньковими комерційними структурами, отримання важелів контролю над перерозподілом активів ...

Благими намірами? ..
Свідченням проблемності вітчизняної системи реєстрації прав на нерухомість можуть служити слабкі позиції України в рейтингу Doing Business-2012. По зручності реєстрації прав власності наша держава зайняла непочесне 166-е місце з 183 країн (за рік - зниження на одну сходинку). За підрахунками експертів, щоб зареєструвати власність в Україну, треба витратити 117 днів, що майже в чотири (!) Рази більше, ніж у країнах Європи та Центральної Азії (33 дні) або ОЕСР (31 день).

Щоб повною мірою відчути весь присмак роботи БТІ, які поки що займаються відповідною роботою з нерухомістю, не обов'язково звертатися до авторитетних аналітикам. Досить просто піти в будь відповідної установи і послухати «маленьких українців». Від потоку характерною інформації вуха в'януть ... Але вся сіль української ситуації - в расконцентрірованності реєстраційної системи. Крім БТІ, в ній працюють Держагентство земельних ресурсів, яка видає документи на землю, і Мін'юст, провідний реєстр прав власності на нерухомість та іпотеки.

Здавалося б, зосередження функції реєстрації в одному центрі мало б поліпшити ситуацію. І влада, власне, пішла цим шляхом. У 2010 році ВР прийняла в новій редакції Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а в 2011-мКабмін прийняв постанову «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ». Суть зазначених документів зводилася до створення нового органу, підпорядкованого Мін'юсту, який отримує виняткове право реєстрації об'єктів нерухомості, - «Укргосреестра».

Замість того, щоб радіти нібито логічним трансформаціям, народ поставився до них з недовірою, згадавши мудрість, що благими намірами пекло вимощена. Найбільш завзято, природно, про це говорить БТІ-спільнота, у якої відбирають ласий шматок функціоналу (і грошових потоків). Серед основних ризиків такого стану речей називалося і називається, ні багато ні мало, створення сприятливого підгрунтя для перерозподілу власності в країні як через перехідний період «утруски» системи (зведення баз даних в купу, коли частина «старої» інформації може загубитися), так і шляхом централізації її управління. Додайте сюди чутки, що власником програмного забезпечення реєстру може бути приватна структура, і гримуча суміш сумнівів готова.

В експертному середовищі вважають, що перерозподіл власності можливе як на мікрорівні (втрата квартир через шахрайських схем), так і в макромасштабах (втрата цілих підприємств). «Прикладом може служити виконавча служба: там повний хаос, але Мін'юст і веде, і координує, і контролює», - відзначає директор аналітичного центру «Правовий захист БТІ» Дмитро Павленко.

Правда, з такими оцінками погоджуються не всі дійові особи, зав'язані на реєстрації прав на нерухомість. «Передача цієї функції Мін'юсту - цілком логічна. Вона не зовсім властива БТІ, виходячи хоча б з назви цих структур, і була покладена на них тимчасово. Що ж стосується випадків шахрайства і рейдерства, то страхи, на мою думку, перебільшені. Звичайно, як виняток можливо все. Але хіба сьогодні це не реально? Рейдерам все одно, з ким працювати », - розважливо зауважує глава правління Спілки консультантів з нерухомості Віктор Несін.

Повноцінно почати виконувати свої реєстраційні функції «Укргосреестр» мав ще з 1 січня 2012 року. Але не склалося по ряду причин, і старт був перенесений на 1 січня 2013 року. Номінально так сталося в тому числі через організаційних чинників (питання кадрового, матеріально-технічного забезпечення). А реально також через те, що не всі інтереси у владних групах вдалося збалансувати. Але у Мін'юсту, очевидно, руки ну дуже чешуться. Хоча парламент переніс на рік бенефіс «Укргосреестра», О.Лавринович ще наприкінці 2011-го підкреслював: функція реєстрації може бути передана підконтрольної його відомству структурі вже у другому кварталі 2012 року.

Свідченням того, що владні угруповання не розставили всі крапки над «і» в питанні реєстрації прав на нерухомість, є законопроект депутатів Ю.Мірошниченко і А.Пінчук № 10140 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно» . Його лейтмотив - «усунення дублювання функцій між органами різної відомчої приналежності» щодо реєстрації прав на земельні ділянки. По суті, законодавці хочуть переглянути Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що передбачає зосередження тільки цієї функції в Мін'юсті. Цей документ Верховна Рада ще не розглядала. Але очевидно, Держзем без бою не здасться ...

Техінвентаризації: плутаючи власну шерсть з державною?
На цьому БТІ-перетворення не закінчуються. Нардепи та члени уряду вже добралися і до системи техінвентаризації. На тлі втрати функції реєстрації прав на нерухомість від БТІ можуть залишитися «ріжки та ніжки». Так, на сьогоднішній день в парламенті зареєстровано два законопроекти «Про технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна». Автори першого - № 10286 - депутати Ю.Воропаєв, С.Осика, О.Черноморов, другого - № 10286-1 - члени уряду на чолі з М.Азаровим. Суть документів принципово різна. Якщо нардепівський варіант фіксує нинішній статус-кво і закріплює за комунальними підприємствами БТІ виключне право надання послуг технічної інвентаризації, то кабмінівський пропонує вивести на цей ринок приватні структури - юросіб і фізосіб-підприємців.

«Прийняття регуляторного акта забезпечить усунення монополії комунальних підприємств у сфері технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, створення прозорої та конкурентної середовища в зазначеній сфері», - запевнило уряд в пояснювальній записці до свого законопроекту.

За логікою речей, конкуренція на ринку повинна вилитися для споживачів у підвищення якості обслуговування і зниження його вартості. Але чи буде так? БТІ-спільнота (прихильники депутатського варіанта) малюють перспективи в темних тонах - послуги подорожчають, в системі буде панувати хаос, що призведе до масового руйнування будівель.

«Якщо депутатський законопроект передбачає затвердження тарифів на послуги з технічної інвентаризації органами місцевого самоврядування, то приватні підприємства відповідно до свого статуту будуть встановлювати захмарні ціни. Крім того, знизиться якість надання послуг у зв'язку з відсутністю кваліфікованих кадрів і навчальних програм з їх підготовки », - прогнозує голова Асоціації БТІ« Укртехінвентаризація »Леонід Черненко. Він вважає: послуги з техінвентаризації подорожчають ще й через те, що «приватники» будуть отримувати ліцензії в Мінрегіонбуді. «Так закладаються корупційні ризики. Очевидно, хто більше заплатить, той і отримає ліцензію. І потім ці гроші будуть забирати у замовників технічної інвентаризації », - пророкує Л.Черненко.

Відомство ім. А.Близнюка дійсно вважається головним лобістом урядового законопроекту. При цьому колишній керівник Мінрегіонбуду Василь Куйбіда не виключає, що саме сертифікація «приватників» цілком може бути ключовим мотиватором для відомства просувати ініціативи щодо «демонополізації» ринку послуг з техінвентаризації. «Не можу виключати, що за цим буде стояти корупційна складова, - констатує екс-чиновник. - На мою думку, міністерству логічніше було б зараз сконцентруватися на демонополізації ринку надання послуг ЖКГ ».

Директор аналітичного центру «Правовий захист БТІ» Дмитро Павленко акцентує увагу на тому, що до 1 січня 2013 року БТІ зобов'язані передати інвентарні справи в архіви «Укргосреестра», через що, мовляв, приватні структури будуть працювати наосліп - у зв'язку з відсутністю « бази порівняння »вони не зуміють встановити, чи відбувалися якісь зміни в об'єктах нерухомості. А це вже простір для зловживань. «Більше 60% нерухомості - з великим відсотком зносу. Коли вдома почнуть сипатися на голови перехожих, занадто пізно буде виправдовуватися, - констатує Д.Павленко. - Вилучення функцій обліку нерухомого майна в місцевої влади свідчить про бажання зацікавлених осіб обнулити дані по нерухомості, узаконивши існуючі самовільно збудовані будівлі ».

Прихильники збереження нинішніх позицій БТІ не виключають і можливості зростання числа випадків шахрайства, що може привести в тому числі до втрати власниками своєї нерухомості. «Щоб перевести архіви в електронний вигляд, потрібні роки і мільйонні суми. А саме це і спростить дії шахраїв, які спеціалізуються на захопленні чужої власності. Передбачено, що таких структур в кожному місті може бути чи то десять, чи то двадцять. Простіше чи складніше буде сфальсифікувати документи? І те, що сьогодні можливо в одиничних випадках і не завжди з вини БТІ, далі буде дуже просто і масово. Кількість нападів на квартири літніх людей значно зросте », - очікує Л.Черненко.

Представники БТІ-середовища також звертають увагу на ймовірні негативні податкові наслідки приходу на ринок приватних структур. За їх версією, з одного боку, «приватники» відтягнуть на себе частину клієнтів БТІ, які платять сьогодні в бюджети різних рівнів щорічно 2-3 млрд. грн. З іншого - самі менше платитимуть до бюджетів через механізми податкової оптимізації.

Гірше не буде?
Віктор Несін зі Спілки консультантів з нерухомості закликає не драматизувати перспективи модернізації системи техінвентаризації. Він підкреслює, що «хоча проти БТІ нічого не має», але разом з тим впевнений в тому, що «гірше, ніж зараз, вже не буде». На думку експерта, при бажанні всі технічні нюанси з тими ж інвентарними справами можна буде вирішити. «Що ж стосується випадків зловживань і шахрайств, то вони серед приватних структур, звичайно, будуть, як є сьогодні і в БТІ. Тут доречніше дискутувати про механізми контролю та відповідальності за порушення - адміністративної, фінансової і т.п. », - вважає В.Несін.

Що ж стосується майбутнього «Укргосреестра», то директор аналітичного центру «Правовий захист БТІ» Дмитро Павленко звертає увагу на низькі зарплати його реєстраторів і, відповідно, корупційні ризики цього. «Хто з юристів з освітою і досвідом витримає працювати тільки за 800-900 грн. реєстратором (з нормою 300 реєстраційних дій), а начальником реєстраційної служби - за 1300 грн.? Риторичне питання. Зараз зарплата реєстраторів на підприємствах БТІ становить 3000-4000 грн. І де тут сенс реформування? »- Зауважує експерт.

До завершення реформування БТІ, та й усієї системи реєстрації прав на нерухомість і техінвентаризації не так вже й далеко. Хто і в якій пропорції все ж поділить «БТІ-пиріг», стане відомо вже у найближчі місяці. «Чуйка» ж підказує - при будь-якому сценарії торішня ситуація знову повториться до кінця року, з довжелезними чергами в БТІ та спекулятивним збільшенням вартості послуг «вирішував»-посередників. Хотіли, як краще, а буде, як завжди ...
www.zagorodna.com