Рантьє: освоюємо ази професії

Бізнес рантьє старий як світ. Люди завжди потребували даху над головою, той, хто був багатшим і мав кілька будинків, здавав житло в оренду, забезпечуючи собі тим самим непоганий стабільний дохід. У наш час, особливо в Москві, цей спосіб отримання грошей дуже популярний. Що необхідно знати початківцю рантьє, до яких витрат бути готовим, від чого застрахуватися і скільки грошей може принести цей вид діяльності?

Порівнюємо з депозитом

Бізнес рантьє, звичайно, не нафтова свердловина, але забезпечити постійний дохід цілком може. Деякі власники мають від 5 до 15 об'єктів нерухомості (це можуть бути квартири, заміські будинки, комерційні об'єкти), які здають в оренду і отримують прибуток. В елітному сегменті в хороші часи прибутковість від оренди була на рівні 10-12%. Після кризи вона знизилася, і в даний момент, за словами Олени Юргеневої, директора департаменту елітної нерухомості Knight Frank, становить від 3 до 7%, що теж вважається хорошим рівнем. Здаючи в оренду елітну нерухомість, сьогодні можна отримувати дохід від $ 4000 на місяць і більше.

З-за високих цін на столичне житло бізнес рантьє, за словами Вікторії Опольської, керівника відділу оренди житлових приміщень компанії Blackwood, довго окупається. Популярність його внаслідок цього нижче, ніж популярність інвестицій у нерухомість для наступного перепродажу. Тим не менш орендний бізнес, на думку експерта, приносить стабільний і в цілому прогнозований дохід, тому даний сегмент буде зберігати свої позиції.

Бізнес рантьє, на думку Олександра Зиминского, директора департаменту продажів елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty, більше підходить людям консервативним, не схильним до ризику. Внесок в нерухомість - не самий прибутковий, але найбільш надійний. Експерт наводить приклад: недорога «одиничка» на околиці Москви коштує близько 5 млн руб. Щоб отримувати дохід хоча б у розмірі 10% річних, потрібно здавати її приблизно за 42 тис. руб. в місяць. Однак за такі гроші знімати однокімнатну квартиру в панельному будинку ніхто не стане, оскільки можна підібрати за цю ж суму студію бізнес-класу в монолітному будинку в гарному районі. «У сегменті економ-дохід від здачі нерухомості в оренду становить 4-5% річних, у бізнес-та елітному сегментах - до 6-8% річних.

Тому вигідніше і простіше буде покласти гроші на рахунок в банк і оформити вклад з капіталізацією відсотків. Але в цьому випадку ризиків більше, так як банк може збанкрутувати, у нього можуть відібрати ліцензію і т. д. У цьому сенсі вкладення грошей у нерухомість безпечніше. Якщо застрахувати ризик втрати титулу власника, то власникові квартири нічого не загрожує, хіба що ризики з області фантастики, на кшталт падіння метеорита », - вважає експерт.

Поради початківцям

Рантьє, робить перші кроки в бізнесі, варто прислухатися до порад професіоналів, щоб по максимуму убезпечити себе від неприємностей. Один з важливих рад, яким, на думку Олени Юргеневої, не варто нехтувати, - ретельно підходити до вибору орендаря, перевіряти його платоспроможність і, по можливості, порядність і надійність. Віддавати перевагу великим юридичним особам, які несуть відповідальність за квартиру протягом усього періоду найму. Це особливо важливо для сегменту елітної нерухомості.

Більш обережні рантьє, як правило, страхують меблі та предмети інтер'єру від нещасних випадків. Фахівці підтримують такий крок, тим більше що коштує це не так дорого. Наприклад, плата за страхування меблів на суму в 300 тис. руб. складе 7-9 тис. руб. на рік, страхування на суму в 500 тис. руб. обійдеться власнику нерухомості витратами в 10-12 тис. руб. на рік. «Для власника однокімнатної квартири в панельному будинку витрати на страховку становлять 2-3% від річного доходу, - підраховує Олександр Зиминский. - Для власників елітної нерухомості витрати на страхування настільки незначні, що їх навіть не обов'язково включати в бізнес-план: стаття витрат складе десяті частки відсотка від річного доходу ».

Однак цим не варто обмежуватися. «У перелік ризиків краще включити протиправні дії третіх осіб і втрату титулу власника. Орендні квартири - ласий шматок для аферистів: ключі підбирати зловмиснику не треба, «покази» можна спокійно влаштовувати в будь-який час. Найбільш часто зустрічається афера, що представляє небезпеку для новоспеченого рантьє, - це продаж квартири за підробленою або простроченої довіреності або підробленим паспортом », - застерігає експерт.

Крім доходів, рантьє очікують і різні витрати, до яких він повинен бути готовий. У першу чергу це податки. «Власник нерухомості повинен буде платити щомісяця податок 13% від суми оренди. Можна отримати статус індивідуального підприємця, і тоді щомісячний податок становитиме 6%. Оформлення статусу індивідуального підприємця коштує приблизно 8 тис. руб. Плюс до цього 1500 руб. кожен місяць треба буде платити фахівця за ведення бухгалтерії, якщо, звичайно, немає свого бухгалтера », - говорить Вікторія Опольська.

Далі - комунальні платежі, крім електрики за лічильником, інтернету, супутникового ТБ, платних міжнародних і міжміських переговорів, хоча у випадку, якщо в ролі орендаря буде виступати компанія, а проживати буде іноземний співробітник, то всі вищеперелічені опції, крім телефонних переговорів, потрібно буде включити у вартість. Наприклад, в елітному сегменті витрати на комунальні платежі становлять від $ 500 в місяць.

Наступна стаття витрат - експлуатаційні, на утримання охорони, служб техобслуговування, консьєржа, якщо вони є в будинку. Наприклад, в будинку економ-консьєржу щомісяця потрібно платити не менше 200 руб.

При всьому при цьому не беруться до уваги форс-мажорні обставини (пожежа, затока та ін), не кажучи вже про те, що якщо в квартирі щось зламається протягом строку найму не з вини орендаря, то власникові доведеться відновлювати це за свій рахунок. Крім того, певні витрати будуть потрібні на косметичний ремонт після виїзду кожного орендаря, якщо мова йде про елітне або бізнес-сегменті. У економклассе зазвичай ремонт роблять раз на три роки. Періодичний ремонт потрібно технічному обладнанню, також необхідна заміна морально застарілої техніки.

Бути чи не бути?

І нарешті, ще одна стаття витрат - оплата послуг агентства, яке буде займатися пошуком орендарів. І ось тут у багатьох виникає питання: чи варто чи ні укладати договір з ріелторської компанією на надання послуги? На думку Олени Юргеневої, укладати договір варто, це вигідно для власника нерухомості. Коли орендарі звертаються в агентство для підбору квартири, вони заповнюють анкету з первинною інформацією, завдяки чому на етапі підбору у рантьє вже є мінімальна інформація про кандидата, тобто він зможе відфільтрувати невідповідних вже на цьому етапі, не витрачаючи час на зустрічі з ними.

Крім того, агентство забезпечить грамотний супровід операції з урахуванням всіх інтересів рантьє, а також зможе проконсультувати з питань оподаткування. «Надійніше працювати з юридичною особою, яка має зобов'язання, ніж безпосередньо з фізичною особою. Гонорар агентства складає одноразово від 50 до 100% від щомісячної орендної плати. Для порівняння: у Лондоні цей відсоток набагато вище, але при цьому британські агентства надають комплекс послуг «під ключ», і навіть орендну плату рантьє отримує щомісячно в агентстві, а не прямо в орендаря. Тобто орендаря він бачить тільки один раз при підписанні договору і більше не має з ним справи », - говорить експерт.

Крім договору на пошук орендарів, з ріелторської компанією можна укласти договір на здійснення технічного управління. Це дуже зручно, вважає Вікторія Опольська, особливо у випадку, якщо ви живете далеко від здаваної власності і немає можливості вирішувати побутові проблеми. За словами експерта, така послуга зазвичай коштує від 5 до 15% від місячної ставки залежно від набору послуг з управління.

Однак подібна практика на російському ринку мало прижилася. Унікальність російських рантьє в тому, що вони діють самостійно, в той час як на Заході працюють спеціальні керуючі компанії, і всі питання, пов'язані з пошуком нових орендарів, зменшенням термінів простою між орендарями, приведенням квартири в порядок, отриманням платежів, своєчасною оплатою комунальних послуг , станом квартири, її ремонтом, стають їх головним болем.

На думку Марії Жукової, першого заступника директора компанії «Міель-Оренда», ситуація може змінитися, якщо держава чи приватні інвестори розпочнуть реалізацію програми масового будівництва дохідних будинків, які перейдуть в управління професійних компаній, а орендний бізнес придбає «європейські» риси. Поки це одиничні випадки. У Москві не більше 10 дохідних будинків, і всі вони відносяться до елітного сегменту.

Управління капіталом

Якщо орендодавець розуміє, що нерухомістю як капіталом можна управляти, прибутковість від оренди може бути трохи вище середніх показників по ринку. Для цього йому необхідно знати основні закони ринку (наприклад, враховувати сезонні тенденції попиту), стежити за загальними змінами і зростанням ставок.

Загальний дохід буде залежати і від термінів простою квартири. Іноді трапляються курйози. До кризи в одному з будинків на Остоженке власниця здавала протягом п'яти років квартиру за $ 35 тис. на місяць. Коли житло звільнилося, господиня знову виставила квартиру на ринок за тією ж ціною і не погоджувалася йти ні на які поступки. Хоча були клієнти, готові орендувати житло за $ 25 тис. на місяць. У результаті квартира знаходилася на експозиції з осені 2009 року до літа 2010 року, в кінці кінців власниця нерухомості погодилася здати її за $ 20 тис. Висновок: рантьє повинен прислухатися до тенденцій ринку, несвоєчасна скупість може завдати шкоди бізнесу.

Як порахувати дохідність від бізнесу? Петро Васютік, заступник генерального директора агентства відмінною нерухомості Great reality, наводить такі розрахунки *. Візьмемо 1-кімнатну квартиру площею 32-35 кв. м з ціною оренди 23-30 тис. руб. в місяць. Придбати у власність таке житло можна за 4,8-5,5 млн руб. Тобто за відсутності будь-яких витрат на квартиру, що здається окупність настане через 183-209 місяців, або 15,2-17,4 року.

Інший приклад: «двушка» площею 56-65 кв. м у новому будинку за межами ТТК з обгородженою територією і наявністю паркувального місця з ціною оренди 55-70 тис. руб. на місяць обійдеться у власність за 13-16 млн руб. Окупність складе 229-236 місяців, або 19-20 років. І нарешті, «трійка» площею 110-130 кв. м у новому будинку з підземним паркінгом у центрі столиці з ціною оренди 180-300 тис. руб. в місяць. Її покупка у власність - 70-90 млн руб. Окупність - 300-388 місяців, або 25-33 року.

* Розрахунки зроблені без витрат на амортизацію, податки та комунальні платежі.

http://sob.ru/issue4941.html