Проект про містобудування занадто революційний





Google+
03.01.2011 09:50
У разі прийняття "занадто революційного" законопроекту "Про містобудівну діяльність", ринок землі в Україні може зупинитися на невизначений період.

При відсутності іпотечних коштів і проблеми з правами власності на земельні ділянки, нововведення можуть виявитися згубними для ринку. Ціни будуть падати, а попит так і не пожвавиться. Про це в інтерв'ю BIZ.liga.net розповів президент асоціації "Земельний союз України" (ЗСУ) Андрій Кошиль.

- Наскільки дійсно революційний проект "Про містобудівну діяльність"? Ви вірите в те, що період відводу землі для забудовників скоротитися до 60 днів?

- Проект закону "Про містобудівну діяльність" (законопроект N7418, був прийнятий ВР у першому читанні) вносить дуже суттєві зміни в 28 законодавчих актів - 3 кодексу, 24 закону і один декрет. Причому, ці нововведення стосуються не тільки питань, пов'язаних з безпосередньою "зоною відповідальності" Міністерства - сферою будівництва, а регулюють, наприклад, процеси, пов'язані з сільськогосподарськими угіддями.

Загальна площа забудованих земель в Україну трохи перевищує 4% всієї території, тому вводити однакові правила гри для міських територій і полів для вирощування аграрної продукції, на мій погляд, неправильно.

- Часто за благими намірами спростити життя бізнесу відкриваються протиріччя, які можуть тільки заплутати відносини на ринку. Уявімо, що проект прийнятий: що буде з ринком землі у 2011 році?

- За новим законом, щоб відвести ділянку під особисте селянське господарство або під дачний будиночок доведеться розробляти різну містобудівну документацію, що в більшості випадків зробити буде неможливо. Як випливає з пояснювальної записки до законопроекту, гроші державного бюджету на ці цілі витрачатися не будуть, а коштів органів місцевого самоврядування та громадян напевно не вистачить - підготовка такої документації дуже дорого коштує. У результаті ми можемо отримати практично повну зупинку процесів оформлення землі.

- Наскільки ринок землі сьогодні залежить від іпотеки? Чи можна очікувати поліпшень у міру відновлення кредитування?

- До кризи ціни на земельному ринку зростали так швидко, що можна було на кредитні гроші купити ділянку, а продавши його через рік - повернути і тіло кредиту, і відсотки, та ще й добре заробити. Це зумовило появу великої кількості земельних спекулянтів.

Люди брали кредити, припустимо, під 14-15% у рік, а вартість землі зростала на 50% в рік, а іноді і більше. Прибуток була очевидна. З іншого боку, саме достатньо "дешеві" кредитні гроші й нескладні умови їх отримання стали одним з головних чинників зростання цін. Зараз банки згорнули земельні програми. Окрім кризових явищ, істотною причиною тому послужили проблеми із функціонуванням земельного кадастру і, як наслідок, недостатнє гарантування прав власності на ділянки.

Найближчим часом відновлення земельного кредитування навряд чи можливо.

- За час кризи, за різними оцінками, земля подешевшала вдвічі. Ціни були так сильно перегріті у зв'язку з будівельним бумом? Як ви оцінюєте зниження цін на землю в порівнянні з докризовим рівнем?

- Ціни були перегріті як у зв'язку великими попитом під будівництво, так і у зв'язку з чисто земельними спекуляціями. Дешево купили ділянку, збудували коробку будинку і дорого подали. Зараз кредитування під заставу землі практично зникло, і це викликало різке падіння попиту.

Що стосується рівня цін, то ціна пропозиції впала більш ніж в два рази. А от попит практично зник. Продаються буквально лічені ділянки. Люди очікують подальшого падіння.

- Буде воно, це падіння?

- Є ділянки, які впали в ціні майже в п'ять разів. А є такі, які практично не подешевшали. У той же час, часто ціна реальних угод набагато нижче тієї, яка виставляється продавцями.

Земля - це актив, який відразу не приносить дохід, як, наприклад, квартира. Ділянка - це тільки початок шляху. За цим слід дозвіл на будівництво і саме будівництво. Це все гроші і "довгі" капітальні вкладення, які люди схильні робити в стабільній ситуації. Зараз покупці дуже обережні.

- Яка цінова ситуація сьогодні в Києві та регіонах? Чи є динаміка або ринок застиг? Як змінилася кількість угод на ринку в 2010 році?

- Ціни потроху знижуються у всіх регіонах України. Ніяких революційних падінь немає і ми їх не очікуємо. Навіть якщо ринок зовсім стане, ціна на землю до "нуля" не впаде, безкоштовної вона більше не стане.

До кризи був ринок продавця, навколо якого бігали покупці з кредитними грошима. Зараз - все з точністю до навпаки.

Запас для падіння цін - достатній. Протягом наступного року ціни будуть повільно знижуватися.

- Охарактеризуйте, будь ласка, угоди, які проходили на ринку землі в Києві та області у цьому році.

- У цьому році угод більше, ніж у минулому, відсотків на 20-40%, але це суб'єктивна оцінка - об'єктивних даних від державних органів, на жаль, немає. В основному купуються ділянки недорогі. Часто люди купують землю для збереження грошей, і при підборі ділянки керуються лише низькою ціною, а інші важливі фактори - комунікації, під'їзди - упускають з виду.

Ще одна остання тенденція: люди намагаються обходитися без брокерів. Це пов'язано і з бажанням заощадити і з тим, що брокери, в більшій своїй масі, мало знають про особливості продажу земельних ділянок.

Угоди в основному йдуть на невеликих об'єктах. Великі площі в кілька гектарів купуються дуже рідко. У цьому році було досить багато варіантів переходу прав власності на землю за рахунок реструктуризації заборгованостей, міни, спільного будівництва і т.д.

Великі котеджні проекти за межами населених пунктів практично зупинені. На мій погляд, нові проекти в найближчий рік навряд чи з'являться.

В основному користуються попитом ділянки під заправки, шіномантажі, кафе і ресторани. Купують ділянки під ресторанчики, готелі.

- Наскільки, на вашу думку, земля приваблива сьогодні як об'єкт для інвестицій?

- У нас ціна на землю була невиправдано високою. Я не кажу про землі під забудову, де складно підрахувати економічний ефект, я кажу про землю під бізнес. Для бізнесу є певний обгрунтований рівень цін. Є норма прибутку, вартість будівництва об'єкта, строки окупності.

Зараз ціна землі для бізнесу, напевно, все ще висока. І на даний момент бізнес часто чинить так: покупець вибирає ділянку і заявляє прийнятну для себе ціну. Якщо продавець не готовий йти на зустріч, просто шукається іншу ділянку - благо обсяг пропозиції дуже великий.

- Коли саме вдалий час купувати землю для приватного будівництва?

- Взимку землю купують рідко - важко влаштувати перегляд, винести ділянку в натуру, та навіть дістатися до місця. Як правило, більшість угод проходить навесні та восени.

Потрібно враховувати, що пошук землі - це досить довгий процес. Земельні ділянки, навіть у межах одного населеного пункту, можуть сильно відрізнятися за привабливістю. Тому при підборі об'єкта для покупки потрібно враховувати велику кількість чинників.

Бажано починати підбирати ділянку з пошуку відповідного розташування, спочатку не прив'язуючись до ціни. А далі ... Якщо продавець продає обрану вами землю, наприклад, по 5 тис. за сотку, а ви готові купити за 2 тис., то не виключено, що ви з ним зійдетеся на 2,5 тис.

- Якщо говорити про Київ, чи є в межах міської межі ділянки, які ще не виділені під забудову і на яких можливе багатоповерхове житлове будівництво?

- Під індивідуальну забудову в Києві земель практично немає. А от для висотної житлової забудови в Києві є великий резерв - це промислові зони. На місці підприємств, які виїдуть за межі міста, можуть побудувати висотні будинки та інші об'єкти.

- Як Ви вважаєте, мораторій на продаж землі с / г-призначення необхідно відмінити? Чи не здається Вам, що зі зняттям цього бар'єру левова частка земельного ресурсу буде миттєво розподілена між найбільшими фінансово-промисловими групами?

- Мораторій на продаж земель с \ г-призначення потрібно однозначно скасовувати. У ньому, звичайно, є і плюси, і мінуси, але позитивних наслідків від скасування буде значно більше. Перш за все, земельний ринок вийде з тіні і держава зможе його регулювати.

Почнеться процес перерозподілу землі на користь ефективних власників. Адже зараз більшість власників паїв - це люди похилого віку. Під деяких селищних радах до 30% власників паїв не можуть знайти взагалі - люди виїхали в інші міста, країни, деякі померли, деякі не оформили спадщину. І доля цієї землі до кінця не врегульована. Тим не менш, якщо держава видала людям землю, яка стала їхньою власністю, то правильно було б дати людям можливість розпорядитися своїм майном на їх розсуд.

А так виходить, що продати вони її не можуть, а обробляти самі, часто, не в змозі. От і здають її в оренду за середньою вартістю менше 300 грн. за гектар на рік. Причому більше 70% орендної плати за Україну виплачується натуральними продуктами або роботами. Це дуже дешева оренда. І вона економічно невигідна ні власникам, ні державі.
BIZ.liga.net
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти