Процедура купівлі-продажу будинку: подробиці

Угода купівлі-продажу будинку - справа за визначенням непроста. Як ми вже писали, можливо безліч варіантів розвитку подій, кожен з яких потребує своїй послідовності дій. Сьогодні зупинимося на самій процедурі угоди докладніше.

Чи можна провести операцію повністю без посередників?
Строго кажучи, обійтися можна не тільки без посередника, але і без юриста, і без нотаріуса. Але тільки в тому випадку, якщо ви впевнені, що всі документи, що підтверджують купівлю-продаж, законні, правильно складені і заповнені. Якщо є сумніви, варто все-таки звернутися до консультанта. Тим більше що купівля-продаж будинку обов'язково тягне за собою державну реєстрацію переходу права власності. А значить, потрібно буде збирати і подавати документи на реєстрацію в Реєстраційну палату.

«Зараз на ринку заміської нерухомості знаходиться близько 19 тис. об'єктів, виставлених на продаж. Велика частина цих об'єктів продається через ріелтерські агентства, і щоб виділити свій, доведеться витратити велику кількість коштів на рекламу. Можна, звичайно, рекламувати свій об'єкт пасивно: наприклад, вивісити розтяжку «продається» на фасад, але термін експозиції таких об'єктів може бути і рік, і два роки - проти 6 місяців (у середньому) у ріелторських агентств. Також продавцеві доводиться самому готувати весь пакет документів на будинок, - розповідає Володимир Яхонтов, керуючий партнер «Міель - Заміська нерухомість». - Ще з ризиків - питання з оплатою. Працюючи безпосередньо з продавцем, покупець досить сильно ризикує. Я рекомендую проводити угоди по безготівковому розрахунку і бажано за повною вартістю. Це безпечніше з усіх точок зору ».

Звичайно, самостійно провести операцію цілком можливо, стверджує Євген Швець, співзасновник Союзу забудовників «Дмитров-ка.ру»: «Я сам стикався з такою ситуацією, що, вже сидячи на угоді з представником ріелторської компанії, покупець питав ріелтора:« А чи не перевірите Чи ви правильність складання договору? », на що ріелтор відповів:« А що там перевіряти, там все правильно! »Клієнт був, м'яко кажучи, трохи здивований такою відповіддю, - розповідає експерт. - Проводячи операцію, власник сам зацікавлений все зробити правильно, і при зустрічі в офісі у власника покупець не тільки може ознайомитися з необхідною документацією, але і внести свої корективи, якщо забажає. Покупець повинен знати одне: власник сам зацікавлений в правильності проведення угоди. Пропозиція сьогодні випереджає попит. Труднощів як таких немає, головне, якщо людина в чомусь не впевнений, краще взяти з собою на операцію юриста. Це дозволить всі нюанси ».

«Самостійно оформити угоду, звичайно, можливо, - погоджується Тимур Сайфутдінов, керуючий директор департаменту житлової нерухомості компанії Blackwood. - Етапи всі ті ж самі. Пакет документів стандартний і не залежить від участі в операції посередників. Можуть виникнути складнощі з реєстрацією угоди купівлі-продажу в палаті: збір комплекту необхідних документів, складання договору купівлі-продажу та подання документів на реєстрацію в палату. А також великий ризик натрапити на шахраїв, як з боку покупця, так і продавця, і втратити свої гроші або права на нерухомість. Також можливі ризики з боку юридичної історії та поточного статусу прав на об'єкт, які ретельно перевіряються професійними консультантами з метою виключення можливих проблем і не завжди доступні для аналізу в угоді без участі таких ".

У будь-якому випадку, чи збираєтеся ви провести операцію купівлі-продажу будинку самостійно або за допомогою посередника, слід знати декілька базових речей. По-перше, залежно від схеми угоди кількість і склад документів може змінюватися. У основний пакет документів, які будуть потрібні для операції з купівлі-продажу будинку, як правило, входять:

- Свідоцтво про держреєстрацію права власності на земельну ділянку (при цьому земельна ділянка повинна стояти на новому кадастровому обліку);
- Свідоцтво про держреєстрацію права власності на житловий будинок (житлова / нежитлове будова);
- Все правоподтверждающіе документи, зазначені у свідченнях у графі «Документи-підстави» (договір купівлі-продажу, постанова та ін);
- Довідка про відсутність зареєстрованих осіб в відчужуваному житловому будинку (не обов'язкове для Управління федеральної служби реєстрації, кадастру і картографії по Московській області);
- Нотаріально завірена згода дружини (чоловіка), якщо власник є у шлюбі (якщо власник у шлюбі не перебуває - заява про те, що в шлюбі не перебуває).

Як буде відрізнятися операція по купівлі-продажу будинку залежно від того, первинний або вторинний об'єкт, який формат об'єкта, чи вибраний безготівковий або готівковий розрахунок?

При угоді купівлі-продажу будинку можливі дві форми розрахунку: готівкова та безготівкова. Частіше застосовується готівковий розрахунок через банківську комірку з умовами доступу. Як правило, розрахунок (оплата) за угодою купівлі-продажу будинку відбувається після реєстрації договору купівлі-продажу - в іншому випадку ризики покупця сильно збільшуються. На практиці часто зустрічаються розрахунки за угодою купівлі-продажу будинку з розстрочкою платежу. У цьому разі в договорі купівлі-продажу будинку прописується графік платежів і договір реєструється. При угодах купівлі-продажу будинку в розстрочку виникає заставу, об'єктом якого стає купується будинок. Подібна схема також застосовується і при безготівкових розрахунках.

«В основному угоди купівлі-продажу нерухомості різняться способом здійснення взаєморозрахунків. Якщо до переходу права власності між сторонами розрахунок за договором повністю не вироблений або надана розстрочка, то, відповідно до п. 5 ст. 488 ГК РФ і ФЗ «Про іпотеку», на нерухомість накладається застава (іпотека) на користь продавця до того моменту, поки повністю розрахунки проведені не будуть. Найбезпечніший спосіб розрахунків в готівковій схемою - банківська комірка, в безготівковій - акредитив », - говорить Тимур Сайфутдінов.

При проведенні операції за безготівковим розрахунком все просто: підписали договір, перевели гроші й стали власником, розповідає Євген Швець. «При готівковому платіж вноситься завдаток за бронювання ділянки, так би мовити, зняття ділянки з продажу, дається невеликий період часу на узгодження дати угоди і на збір необхідної суми покупцем. Після чого в день операції сторони зустрічаються в заздалегідь узгодженому банку і підписують договір, після чого закладають гроші в банківську комірку, умови розкриття якої можуть бути узгоджені сторонами заздалегідь, - продовжує експерт. - У випадку розстрочки полягає попередній договір купівлі-продажу, де обговорюються всі нюанси і графік оплати покупцем земельної ділянки. Розстрочки можуть бути абсолютно різними, і вони обговорюються індивідуально з кожним клієнтом. Також потрібно не забувати про іпотеку: багато селищ співпрацюють з великими банками і самі підготують всі необхідні документи ».

Формат же нерухомості, що купується практично не впливає на проведення угоди, відрізнятися один від одного такі угоди будуть лише рядком в договорі, говорить Володимир Яхонтов. «Залежно від формату об'єкта нерухомості характер угоди в основному не відрізняється, якщо тільки по комплектності документів, необхідних для реєстрації, - додає Тимур Сайфутдінов. - У вторинній продажу, коли право власності на об'єкт вже оформлено, перехід права можливий на підставі договору купівлі-продажу або дарування. При первинній ж продажу існує безліч схем, у залежності від того, чи оформлено право власності продавця на об'єкт нерухомості чи ні. Якщо право власності не оформлене, то можливе підписання таких договорів: договори інвестування в будівництво, договору підряду, договору пайової участі у будівництві, попереднього договору купівлі-продажу ».

Головне, на що необхідно звернути увагу при купівлі вторинного об'єкта нерухомості, застерігає Євген Швець, - це перевірити всю таємницю об'єкта нерухомості, документи і, якщо питання стосується будинку, котеджу, таунхауса, та й будь-якої будівлі, не полінуватися найняти технагляд, який за порівняно невеликі гроші проведе експертизу будинку і видасть повне резюме про будову.

«Купуючи об'єкт на первинному ринку, покупець вступає у відносини з компанією, коли будинок будується і клієнт входить у договір як співінвестор. Найбільш безпечні для споживача договори пайової участі, але оформлення такого договору пов'язано з великою кількістю паперів і процедур. Частка таких договорів на ринку становить не більше 5%, - говорить Володимир Яхонтов. - Купуючи об'єкт на регулярному ринку, клієнт фактично реєструє право власності на себе ».