Проблемна розкіш: що потрібно знати, купуючи будинок під Києвом

Все більше українців, вибираючи між купівлею квартири в місті та котеджу в передмісті, роблять вибір на користь приватного будинку. «Главред» вивчав, про що не розповідають своїм клієнтам продавці заміської нерухомості.

Фінансова криза обвалила ринок нерухомості в Україні. Зараз вартість котеджу практично дорівнює ціні трикімнатної квартири у міській новобудові. «Якщо влітку 2010 року в Іванковичах будиночки з керамблока продавали по 1500 доларів за квадратний метр, то зараз там можна купити нерухомість по 950 доларів за квадрат. Зараз ціни на котедж в 150 м кв порівнянні з вартістю трикімнатної квартири у новобудові », - говорить брокер Іван Єфименко.

За даними компанії «РеалЕкспо», станом на 1 квітня в Київській області було зареєстровано близько 296 котеджних містечок, з яких більше ста вже здані в експлуатацію. «Пропозицій - з надлишком, ціни на котеджі продовжують знижуватися, тому надалі, вибираючи між двокімнатної« хрущовки »за 80 тис. доларів і будинком в передмісті за тією ж ціною в 15-20 хвилинах їзди від міста, покупці будуть робити вибір у бік останнього », - переконаний Анатолій Єрмолаєв, директор одного столичного агентства нерухомості.

За словами Івана Єфименко, це відбувається вже зараз: покупці все частіше розглядають нерухомість в Київській області як альтернативу квартир у столиці. І це не дивно: чисте повітря, свій будинок, відсутність сусідів, свій газон ... Переваг приватного будинку перед стандартної «трешкой» в Києві дійсно багато. Втім, є і мінуси ... Правда, часто це стає відомо вже після покупки.

Хитрі метри

Найбільш часто зустрічається проблема в котеджних містечках - інфраструктурна. Школи, лікарні, дитячі сади, магазини, фітнес-центри - часто з цим виникають проблеми.

А це дуже важливо, адже цільова аудиторія котеджних селищ - сім'ї з дітьми. Для них важливі дитячі садки, дитячі майданчики, прогулянкові зони та інші елементи «дитячої» інфраструктури. І хоча у своїх рекламних оголошеннях забудовники обіцяють створити такі інфраструктурні об'єкти, на ділі реалізовувати свої обіцянки не поспішають. «Як правило, котеджні містечка будуються поетапно. Соціальна інфраструктура зводиться в останню чергу. Тому українці, вселившись в першу чергу, часто стикаються з такими проблемами. Особливо часто виникають проблеми з дитячими садками і школами », - пояснює Іван Єфименко. Іншими словами, щасливим володарям перших будинків в котеджному містечку потрібно чекати, коли забудовник здасть в експлуатацію всі черги. А враховуючи кризу, проблемне кредитування і порівняно невисокий попит на нерухомість, це може розтягнутися на кілька років.

«Ми вселилися в свій котедж в 2008 році, тоді моєму малюку було три роки, нам обіцяли, що дитячий сад ось-ось буде побудований. Всі три роки я возила свою дитину в садок, який знаходиться в Києві. В цьому році мій малюк піде в перший клас, а садок так і не з'явився. Але й школи там теж не побудували », - нарікає Віталіна Лучко, яка проживає в Броварському районі.

«Главред» вивчив пропозиції не менше десяти котеджних містечок, розташованих під Києвом: скрізь значилося, що такі об'єкти, як дитячий сад і школи, будуть побудовані. Тільки от терміни там чомусь не вказані. «Ми побудуємо дитячий сад в 2013 році, а поки ви можете возити своїх малюків в дитячі садочки, розташовані в поблизу лежать населених пунктах», - розповіли у відділі продажів одного з містечок Києво-Святошинського району. Втім, на перевірку виявилося, що на ділі влаштувати в такий дитячий сад свого малюка не так вже просто. У цих дошкільних навчальних закладах кореспонденту «Главреда», яка представилася стурбованої молодою мамою, повідомили, що садочки і так переповнені. Навіть місцевим дітям не завжди вистачає місця.

Цікаво, що за законом притягнути до відповідальності забудовника або отримати з нього компенсацію за невиконані обіцянки в частині створення інфраструктури неможливо. «У покупця є тільки право власності на той об'єкт, за який він заплатив. В даному випадку це котедж. Вимагати, щоб забудовник реалізував те, що він обіцяв в рекламному оголошенні, якщо це не прописано окремим договором, покупець не має права », - пояснює практикуючий юрист Микола Калмиков.

Цінні пропозиції

Іншим, не менш важливим моментом є високі розцінки в котеджних містечках на різні послуги. Наприклад, той же дитячий сад, який зводить забудовник, як правило, приватний і дуже дорогий. «Щомісяця дитячий садок нам обходиться в чотириста доларів. Як таких претензій до нього у нас немає, окрім високої ціни. Але й вибору немає, возити дитину за 25 кілометрів до Києва - так само дорого і втомлює », - пояснює Інна Беспалова, мама двійнят, у минулому фотомодель.

Доводиться розщедритися і на місцевий спортзал - річний абонемент майже в півтора рази дорожче, ніж в мережевих спорт-клубах Києва (при більш скромному асортименті послуг та обладнання).

Віталіна Лучко нарікає на розцінки в міні-маркетах і аптеках. «В середньому продукти дорожче на 10%. Але це не дуже велика проблема - раз на тиждень ми закуповуємо в одному столичному мегамаркеті. Овочі та молочні продукти купуємо в довколишніх селах. Там вони, навпаки, дешевше, ніж у Києві », - каже Віталіна. Окрема, по-справжньому хвора тема в котеджах - медобслуговування. Зазвичай такі послуги надаються в приватних кабінетах, тому й розцінки там зовсім не державні. А ось рівень лікарів не завжди високий.

Особливої ​​уваги заслуговує Інтернет-зв'язок. У Києві на кожен район припадає як мінімум три-чотири провайдера. У віддалений ж селище, як правило, проводить оптоволоконну лінію одна структура. Природно, усвідомлюючи свою унікальність, такий інтернет-провайдер і ціни за свої послуги призначає високі і за якість особливо завзято не бореться. Адже все одно у жителів котеджу немає інших варіантів.

Але найважливішим моментом є вартість комунальних послуг. Разом з договором купівлі-продажу покупець зазвичай підписує і договір з керуючою компанією забудовника, яка бере на себе зобов'язання з прибирання території, вивезення сміття, охорону котеджного містечка, ремонтні роботи і, в деяких випадках, послуги садівника. Ціни таких керуючих компаній набагато вище, ніж послуги звичайних ЖЕКів у Києві. «Але ж і якість вища: керуюча компанія стежить, щоб сміття вивозилося вчасно, газони були підстрижені, внутрішньоквартальні дороги були в нормальному стані ... Зрештою, ви платите за безпеку свою і своїх дітей - ніхто зі сторонніх просто так на територію містечка не заїде », - резонно пояснили в керуючій компанії, яка обслуговує один з котеджних містечок Києво-Святошинського району.

Втім, не секрет, що управляючі компанії, формуючи вартість своїх послуг, до переліку складових тарифів, включають за старою звичкою пункт «за статусність». Адже до кризи покупку такої нерухомості могли собі дозволити лише дуже забезпечені люди. Для яких не мало принципового значення, в яку суму буде їм обходитися утримання котеджу. Зараз, коли ціни на котеджі досягли рівня цін квартир у столиці, вартість комунальних послуг для майбутніх покупців може зіграти визначальну роль у прийнятті рішення, де і яку нерухомість купувати.
www.zagorodna.com