Про потреби покупця заміської нерухомості

Ні для кого не секрет, що починаючи з осені 2008, в Україні, особливо в Києві, на ринку нерухомості відбулися значні зміни. Ці зміни звичайно торкнулися і заміської нерухомості, у першу чергу, досить сильно це торкнулося загородской нерухомості преміум класу. Труднощі відчули всі учасники ринку одразу: девелопери, продавці та покупці. Земля, земельні ділянки, заміські будинки все подешевшало більш ніж в 2 раза.На цю тему ми і спілкувалися з девелоперами заміської нерухомості міста Києва.

Як Ви вважаєте, хто буде відчувати великі труднощі на заміському ринку нерухомості - дрібні девелопери чи великі?
Я вважаю, що найважче буде середнім та великим компаніям. У першу чергу, тому що вони знаходяться в більшій залежності від фінансування банками. Часто це фінансування є основою їх бізнесу. Дрібні ж девелоперські компанії звичайно розраховують на власні ресурси, тому сьогодні в досить складній ситуації вижити їм набагато простіше. Принципове питання - чи реалізують вони зараз ті проекти, які є актуальними і сьогодні.

А щодо сегментів цього ринку? Що буде з компаніями, що спеціалізуються на ринку елітної нерухомості?
Нерухомість преміум класу буде поступово виходити з ринку, швидше за все це вийде і з моди теж. Що буде з забудовниками? Звичайно, важко сказати. Перш за все відбудеться корекція ринку. Багато забудовників елітної нерухомості будуть змушені знижувати ціни, багато хто буде змушений усвідомити, що період надприбутковості закінчився. Я думаю, що вже багато хто усвідомлює, що зараз, для того, щоб продавати, просто мати проект і будувати будинки - вже не досить. Зараз потрібно будувати якісніше, ніж конкуренти, швидше і більш детально вивчати попит, і потім корегувати свій проект у процесі будівництва, враховуючи нові потреби покупця. Звичайно, багато хто з "елітних" забудовників просто заморозили будівництво, не бажаючи, змінювати ціни і чекатимуть "кращих часів".

Ви хочете сказати, що криза серйозно змінить потреби покупця заміської нерухомості?
Думаю, що так воно і буде. Ми за останні роки ніколи не думали про те, а скільки реально потрібно заміського житла того чи іншого класу. У нас виникло так зване переоцененнное споживання: верхні шари суспільства, які стрімко купували все найдорожче, тягнули за собою середній клас та всіх інших.

Я вірю, що криза має протверезити суспільство, люди почнуть вживати саме стільки, скільки їм дійсно потрібно. Попит на заміську нерухомість буде коректуватися, причому досить суттєво. Людина почне більш серйозно замислюватися над тим, що при покупці заміського будинку в нього будуть з'являтися витрати на утримання їх нового господарства. Наприклад, експлуатаційні витрати на утримання котеджу в елітних містечках можуть сягати 2-5 тисячі доларів на місяць. Не всі готові до цього, адже часто великі будинки купуються в кредит, і відповідно загальні витрати на будинок на місяць можуть стати занадто великими. Багато хто взагалі не думають про це, коли починають вибирати варіанти серед котеджних містечок під Києвом.

На Вашу думку, варто очікувати найближчим часом масового "замороження" проектів під Києвом?
Я думаю, що більш доцільно ставити таке питання - чи варто добудовувати те, на що не буде попиту? Варто добудовувати містечко, де котеджі будуть продаватися за ціною $ 1 млн і більше? Особисто я вважаю, що не варто. Продати цей проект буде досить складно, тому більш доцільним буде відкласти цей проект.

А щодо житла економ-і бізнес-класу?
Ми всі зараз є свідками, що ринок нерухомості "просів" десь на 25-30%. Для заміської нерухомості - це чимало. Особливо для житла економ-класу. Переважна більшість проектів в цьому сегменті не розрахована на рентабельність у 30%. Ця цифра зазвичай у 2-3 рази нижчі. Саме тому забудовники цього сектору ринку будуть змушені продавати свої котеджі майже по собівартості, щоб отримати хай мінімальну, але таки прибуток. Цілком доцільною стратегією для них є максимальне скорочення витрат на рекламу, утримання офісу та адмінресурсу. Економ-клас відміну від елітного сегменту все ще не насичений.

Якщо взяти всю заміську нерухомість в цілому - як Ви вважаєте якими будуть наслідки кризи?
Заміський ринок нерухомості буде переживати не кращі часи. Девелоперам треба серйозно переглянути свій підхід до розуміння цього питання. Я думаю, що попит на заміську нерухомість в сьогоднішніх умовах змінюється, і виграє той, хто швидко зрозуміє потреби нового часу. Зараз все ж таки важче буде знайти провидця, який з упевненістю може сказати куди треба рухатися.

Передбачити формат заміської нерухомості, яка буде користуватися попитом, складно. Можливо, це будуть заміський квартири. Така нерухомість пропонує сучасні технології, невисоку вартість обслуговування, екологію і при цьому сучасне середовище проживання. У таунхаусі людина зможе отримати все те ж, що і в котеджах.
Віктор Коваленко
www.zagorodna.com