Прийняття закону про класифікацію землі призведе до її подорожчання майже на 50%

Міністерство регіонального розвитку Російської Федерації запропонувало ввести наступне розділення земель в Росії: дачні ділянки, на яких буде дозволено будівництво будинків і господарських будівель, садові ділянки, де можна буде вирощувати будь-які плодові культури, а також зводити нежитлові будівлі, і городні ділянки, на яких заборонять будівництво будь-яких об'єктів і посадку плодових дерев.

Таким чином, міністерство фактично має намір заборонити індивідуальне житлове будівництво (ІЖС) на сільськогосподарських землях і землях поза межами населених пунктів.

У той же час, багато котеджні селища зводилися на землях, які виділялися не під житлове будівництво, а під сельхозяйственние потреби. Яка доля цих ділянок, яким чином буде реалізовуватися законопроект "Про внесення змін до законодавчих актів РФ в частині уточнення правового режиму використання садових, городницьких і дачних земельних ділянок" та чого очікувати простим громадянам - на ці та інші питання спробували відповісти експерти, опитані "РІА Новини - Нерухомість ".

Терміновий переклад земель
На думку директора з розвитку MOZAIK Development Дмитра Макарова, поява подібного проекту в тій чи іншій формі всі давно чекали, так як існуюче розподіл земельних ділянок за категоріями та видами дозволеного використання мало ряд суперечливих моментів, які не були прописані буквою закону.

"Наприклад, в існуючому законодавстві практично не прописані умови використання земельних ділянок, що мають категорію земель сільськогосподарського призначення і дозволене використання під дачне будівництво", - розповідає Макаров.

Цим без жодного "злого наміру" користувалися як індивідуальні власники ділянок, що будували на них свої будинки, так і багато девелоперські компанії, що зводили на цих землях котеджні селища різних класів - від "економ" до "преміум", додає він.

Так, наприклад, за даними корпорації "Інком-Нерухомість", на даний момент на ринку заміського будівництва Підмосков'я близько 50% селищ побудовано на землях сільськогосподарського призначення, а не ІЖС.

"Це дозволяє почати будівництво набагато раніше і здешевлює об'єкт, що дає можливість реалізувати програму доступного житла в Росії", - вважає керівник відділення "Преображенське" департаменту заміської нерухомості компанії "Інком-Нерухомість" Валерій Лукінов.

На його думку, якщо законопроект буде прийнятий, то девелоперам доведеться в терміновому порядку займатися перекладом земель з однієї категорії в іншу, що призведе до подорожчання соток на 3-5 тисяч доларів.

"Тоді як вже зараз ділянку в Підмосков'ї в середньому коштує по 10-12 тисяч доларів за сотку. Крім того, процедура переведення земель займе не менше двох років. Таким чином, при підписанні даного законопроекту можна чекати подорожчання землі майже на 50% і значне затягування строків реалізації проектів ", - відзначає Лукінов.

Хто не встиг - той спізнився
А за словами генерального директора компанії "Красива Земля" Іллі Сапунова, в нинішньому варіанті законопроекту є багато дрібних протиріч, які дозволяють трактувати його як на користь, так і не на користь дачників.

"Наприклад, виходячи із законопроекту, виходить, що якщо будівництво будинку на ділянці розпочато до його вступу в силу, - на даний момент цей термін визначено як 1 січня 2011 року - то такий будинок не потрапляє під дію закону і не є забороненим", - пояснює він.

Однак хто зможе визначити, коли точно почалося будівництво - до чи після встановленого терміну, задається питанням Сапунов.

"Адже найчастіше власник ділянки починає будувати свій будинок майже відразу ж після покупки, але з різних причин процес розтягується на роки", - відзначає він.

При цьому Лукінов звертає увагу на те, як по-різному впливає закон на власників ділянок.

"Ті, хто встиг оформити землю і будинок на ній у власність, можуть нічого не боятися. Закон зворотної сили не має, і ризиків у них ніяких. А ось у тих, хто знаходиться на стадії будівництва і ще тільки в процесі оформлення документів, виникнуть проблеми з отриманням прав власності і газифікацією ", - вказує він.

Такі ділянки втратять ліквідність, оскільки стане незрозуміло, як їх продавати без права власності, резюмує Лукінов.

Давно назріла проблема
Як зазначає Макаров з MOZAIK Development, питання про наведення порядку в класифікації земель і точне визначення можливостей їх освоєння назріло давно.

При цьому потрібно зробити все можливе, щоб при наведенні порядку не постраждали ні власники індивідуальних будинків, побудованих або споруджуваних на таких ділянках, ні девелоперські компанії, що ведуть будівництво котеджних селищ на земельних ділянках, відведених під дачне будівництво, додає він.

У той же час Сапунов вказує на недосконалість законопроекту, таким чином, його вплив на простих людей буде залежати від того, як він буде доопрацьовуватися.

"У законопроекті говориться, що на садовій земельній ділянці можуть розміщуватися лише господарські будівлі та споруди, не призначені для проживання громадян. Однак у законодавстві немає чіткої межі між будинками, призначеними і не призначеними для проживання", - нарікає Сапунов.

Наприклад, невеликий будиночок, де в прибудові можуть жити домашні тварини, а другий поверх - "цілком собі житловий", - до якої категорії він ставиться з точки зору законодавства, задається питанням експерт.

"Якщо закон буде затверджений у версії, близькою до нинішньої, цікаво, як почне розвиватися правозастосовна практика. Не можна однозначно стверджувати, що буде крах ринку дач. Цілком ймовірно, що за нових правил девелоперам, продають ділянки, і дачникам доведеться займатися збором і оформленням додаткової документації ", - додає Сапунов.

Однак це навряд чи виявиться критичним для сторін, відзначає він.

"Навряд чи законодавці підуть на те, щоб переробити ринок настільки, що багато громадян будуть позбавлені можливості придбати ділянку і побудувати дачу на розумних для них умовах", - укладає Сапунов.
"РІА Новини - Нерухомість"