Приватний інвестор, який заробляє на нерухомості, повинен уміти рахувати

Для приватного інвестора, який планує вкласти гроші в нерухомість, надзвичайно важливо знати, коли слід виходити на ринок з покупкою квартири і коли слід від неї позбавлятися.

У докризові роки багато петербуржців заробили на житлових інвестиціях хороші гроші, проте чимало таких квартир зависли в невизначеності, не знайшовши покупців до цих пір.

Правда, вкладені в них гроші хоч і не пропали повністю, але ціна квадратного метра за два з гаком роки знизилася не менш ніж на 23%. Але щоб заповнити втрачене, знадобиться чимало часу. До того ж це за умови, що політика держави в галузі будівництва найближчим часом не зміниться, а ціни на житлову нерухомість будуть рости, як раніше. Надія на останнє поки, до речі, не має під собою серйозних підстав

Однак, так чи інакше, ринок житла виходить з кризи не тільки в нашій країні, але і за кордоном, де через деякий час у росіян теж з'явиться можливість інвестування в нерухомість. Щоб зрозуміти, в які з ринків нерухомості направити свої гроші, треба проаналізувати їх поточну дохідність. Предметом інвестицій в нашому регіоні може бути не тільки житло, але і вуличний рітейл, будівництво гаражних комплексів, кемпінгів, мотелів і багато іншого.

Хто звик регулярно знайомитися з дослідженнями консалтингових компаній, що вже знає, що в країнах, де падіння виявилося найбільш глибоким, відновлення ще не почалося і буде більш тривалим. Це, наприклад, Болгарія, Латвія, Естонія, Литва, США. Неважливі справи і в Чехії, Іспанії, Словаччини, Італії, Данії. З цього списку поки не можна виключати і Росію.

Отже, як визначити поточну прибутковість об'єкта інвесторові, який не має глибоких економічних знань? Прибутковість - це відсоткове співвідношення суми, яку можна заробити, здаючи дану площу в найм, і безпосередньо вартості даної площі (квартири, мотелю, гаражного боксу і т. д.). Наприклад, якщо квартира коштує 1,5 мільйона рублів і приносить 150 тисяч рублів - 12 500 грн. / міс. - У вигляді річної ренти, то прибутковість становить 10%.

Відповідно квартира вартістю в 10 млн рублів для того, щоб вона забезпечила інвестору дохідність у ті ж 10%, повинна дати своєму господареві 1 млн рублів річної ренти. Що неможливо, так як наймач повинен був би платити щомісячно більше 83 тис. рублів, але таких багатих клієнтів у Петербурзі небагато. Крім того, квартири за такою орендною ставкою можуть простоювати по кілька місяців в очікуванні наймача.

Тому зрозуміло, що дешева квартира дасть більший дохід, ніж дорога. Тим більше, що, за оцінками експертів АРИН, середня вартість оренди 1-кімнатної квартири зараз становить від 17 тис. руб. / міс., .2-Кімнатної - від 18 тис. руб. / міс., 3-кімнатної - від 20 тис. руб. / міс. Тобто 10% доходу для однокімнатної квартири - не межа.

У залежності від рівня прибутковості можна визначити, наскільки справедлива оцінка нерухомості сьогодні і яка буде подальша динаміка. Якщо прибутковість низька, то це означає, що квартиру зараз купувати невигідно, оскільки спостерігатиметься падіння попиту і рівня цін. І навпаки: при високій прибутковості попит буде рости і ціни услід за ним.
www.zagorodna.com