• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список повідомлень порожній

Поради землевласникам: як купити «правильну» ділянку під будівництво

Читать статью на русском

Поради з нерухомості

Росія

12.09.2011

Поради землевласникам: як купити «правильну» ділянку під будівництво фото
Читайте також: Вибирайте житло в Києві з розумом, а не наосліп, усвідомлено, а не емоційно
Заміський будинок, міцно стоїть на власній земельній ділянці, - мрія багатьох жителів мегаполіса. Мрія цілком досяжна, якщо почати її планове втілення в життя, а перший пункт цього плану - купівля земельної ділянки. Ця стаття допоможе майбутнім землевласникам розібратися з чого почати процедуру придбання ділянки під житлове будівництво і як грамотно оформити правовстановлюючі документи.

Ділянка від ділянки різниться

Виявляється, не всякий земельний наділ юридично може іменуватися «земельною ділянкою». Згідно зі статтею 131 Цивільного кодексу РФ, а також статтям 11.2 та 37 Земельного кодексу ділянка землі повинна пройти державний кадастровий облік (кадастровий паспорт служить підтвердженням того, що земля внесена в державний кадастр нерухомості), а у продавця повинно бути свідоцтво про право на землю, зареєстроване в єдиному державному реєстрі.

До того ж, не на кожній землі можна починати будівництво власного будинку. Земельна ділянка повинна відповідати цільовому призначенню і виду його подальшого використання, - як правило, це землі населених пунктів (будівництво житла на землях інших категорій - наприклад, сільськогосподарського призначення, - можливо лише у випадках, встановлених законом).

"Правильні" землі


Чинне земельне та містобудівне законодавство дозволяє будівництво житла на трьох основних видах земельних ділянок:

- Ділянки під індивідуальне житлове будівництво (ІЖБ),
- Ділянки під ведення особистого підсобного господарства (ОПГ),
- Ділянки під ведення дачного або садівничого господарства.

Землі, віднесені до однієї категорії, можуть мати різне дозволене використання, яке встановлюється для конкретної земельної ділянки. Наприклад, ділянка, розташована на землях сільгосппризначення, може використовуватися для городництва без права зведення житлових будівель, для ведення особистого підсобного господарства (польова ділянку без права забудови), або для садівництва або дачного господарства з правом забудови.

На земельних ділянках, призначених для ІЖБ, допускається зведення окремих житлових будинків висотою не більше ніж в три поверхи, призначених для проживання однієї сім'ї (пункт 3 статті 48 Містобудівного кодексу РФ). Для будівництва індивідуального житлового будинку необхідно отримати дозвіл на будівництво. Закон передбачає для цього спрощений порядок: наприклад, не потрібна розробка проектної документації: достатньо надати лише план розміщення об'єкта на земельній ділянці. Перевага володіння ділянкою в населеному пункті - в тому, що розвиток інфраструктури (транспортної, інженерної, соціальної) повинен здійснюватися місцевими органами влади за рахунок бюджету.

Широке поширення на ринку заміської нерухомості отримали земельні ділянки, призначені для ведення ОСГ. Слід звернути увагу, що не на кожній ділянці, наданій для ведення ОСГ, допускається будівництво. Землі ОПГ, що знаходяться на землях сільгосппризначення (польова ділянка), не призначені для зведення житлових будинків. Будівництво можливе тільки на землях ОПГ, розташованих у межах населених пунктів (присадибні ділянки).

Дачники та садівники

Згідно з Федеральним законом «Про садівничі, городницькі об'єднання громадян», садовими і дачними ділянками визнаються землі, надані громадянам або придбані ними для вирощування сільськогосподарських культур, а також для відпочинку - з правом зведення житлової будови і господарських споруд.

Ці некомерційні об'єднання можуть діяти у формі некомерційного товариства, споживчого кооперативу або некомерційного партнерства. Характерною особливістю землеволодіння в рамках такого об'єднання є спільне управління справами садівничого або дачного об'єднання, яке здійснюється в одній з трьох зазначених вище форм. Участь у таких об'єднаннях є добровільним. Власникземельної ділянки має право не вступати в нього або припинити членство. Проте, незалежно від того, є чи не є власник ділянки членом некомерційного об'єднання, він зобов'язаний брати участь у спільному фінансуванні робіт з утримання і ремонту об'єктів загального користування: доріг та інженерних систем. Перевага володіння зазначеними земельними ділянками полягає в тому, що для початку будівництва не потрібно дозволу.

Заповітна покупка

Але от ділянка вже знайдена. Настав час оформлювати угоду. У першу чергу слід перевірити у продавця землі наявність права власності на земельну ділянку, а також історію його придбання, категорію дозволеного використання ділянки, а також наявність обтяжень та наявність на ділянці необхідної інженерної інфраструктури або можливості її підведення.

За допомогою геодезистів слід перевірити відповідність фізичних меж ділянки (наприклад, огорожі або забору) юридичним кордонів, зазначеним в кадастровому паспорті.

Договір купівлі-продажу землі може бути укладений в простій письмовій формі або за бажанням сторін посвідчений нотаріально. Законом не встановлена ​​типова форма такого договору, але на практиці можна скористатися уніфікованим текстом, який може запропонувати нотаріус або порекомендує професійний юрист, який спеціалізується у сфері земельного права.

Згідно з чинним законодавством, що регулює порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, для реєстрації права власності на землю громадянину необхідно подати такі документи до територіального відділення Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії:

- Паспорт,
- Свідоцтво про право власності на землю, яка є в колишнього власника,
- Документи, що підтверджують передачу земельної ділянки: договір, акт та ін,
- Кадастровий паспорт земельної ділянки,
- Згода подружжя на здійснення угоди (як з боку продавца, так і з боку покупця),
- Платіжні документи, що підтверджують оплату реєстраційного збору.

Відповідно до статті 13 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" державна реєстрація прав проводиться не пізніше ніж у місячний строк з дня прийняття заяви та всіх документів, необхідних для державної реєстрації.

Причини для відмови


Згідно з Федеральним законом в державній реєстрації прав може бути відмовлено, якщо:

- Документи, подані на реєстрацію, за формою або змістом не відповідають вимогам закону,
- Особа, яка видала правовстановлюючий документ, не уповноважена розпоряджатися земельною ділянкою,
- В документах не відображені обтяження ділянки або інші обмеження його використання,
- Подано неповний комплект документів, необхідних для реєстрації,
- Є суперечності між заявленими правами та вже зареєстрованими правами,
- Земельна ділянка не враховано в державному кадастрі нерухомості та ін

Необхідно зазначити, що наявність судового спору про межі земельної ділянки не є підставою для відмови в державній реєстрації.

Державний реєстратор прав при виникненні сумнівів в наявності підстав для державної реєстрації прав (сумніви в достовірності представлених документів або в достовірності зазначених у них відомостей), зобов'язаний призупинити реєстрацію і письмово повідомити заявника про необхідність надання додаткових відомостей (підтвердження автентичності документів). Реєстрація прав в цьому випадку може бути припинена на термін, що не перевищує три місяці.

Якщо протягом зазначеного строку не будуть усунені причини, що перешкоджають реєстрації прав, реєстратор, який прийняв рішення про відмову, направляє заявнику письмове повідомлення про причини відмови з обов'язковим посиланням на норми закону, які послужили підставою для прийняття такого рішення.

Купівля державної землі

Слід зазначити, що це досить рідкісний і екзотичний для російського ринку вид придбання землі. Тут покупцеві необхідно звернутися до первинного власника - у державні або муніципальні органи. Недолік цього шляху в тому, що вільних ділянок, що перебувають у власності муніципальних або державних земель, на реалізацію виставляється украй мало.

Існує кілька варіантів придбання таких ділянок залежно від мети їх використання.

Під ІЖС за загальним правилом земельні ділянки надаються громадянам на торгах. Для отримання землі необхідно подати документи в місцеву адміністрацію із зазначенням орієнтовного розташування ділянки, її площі та виду испрашиваемого права (оренда або власність). Самим фінансово необтяжливим варіантом тут є оформлення ділянки в оренду з подальшим викупом після будівництва - в цьому випадку викуп буде здійснюватися не за ринковою, а по "розрахункової" ціною в залежності від кадастрової вартості.

Альтернативні варіанти - отримання присадибної ділянки в межах населеного пункту для ЛПХ, або вступ до об'єднання громадян, що ведуть дачне господарство. У першому випадку (ЛПГ) необхідно звернутися із заявою в місцеву адміністрацію, яка зобов'язана розглянути можливість надання такої ділянки. Аналогічний алгоритм діє і при отриманні дачної ділянки. Як правило, адміністрація веде облік бажаючих отримати дачні ділянки, а потім формує з них некомерційне партнерство, якому надає наділ для організації дачного господарства.

Ніхто не забороняє подати відразу всі три заяви. Всі вони будуть мати єдина відмінність - мета отримання (під ІЖС, присадибне ЛПХ або дачне господарство).

Причиною відмови в цих проханнях можуть бути - неможливість продажу ділянки у зв'язку з його обмеженням в обігу, встановлений федеральним законом заборона на приватизацію, резервування для муніципальних або державнихних потреб. Відмова обов'язково повинен бути письмово мотивований (наприклад, відсутністю вільних ділянок) і може бути оскаржена заявником у суді.

Держмито

Відповідно до статей 333.24 і 333.33 глави 25.3 Податкового кодексу РФ розміри державного мита, що відноситься до переходу прав на земельні ділянки, складають:

- За державну реєстрацію права власності фізичної особи на земельну ділянку, призначену для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва, індивідуального гаражного чи ІЖС, або на створюваний або створений на такій земельній ділянці об'єкт нерухомого майна - 200 рублів,

- За посвідчення нотаріусом довіреності на здійснення угоди купівлі-продажу, якщо договір підписується довіреною особою - 200 рублів.

Сергій Козинець, партнер юридичної фірми "АВЕЛАН"

Теги:

поради з нерухомості

Коментарі

До цієї новини немає коментарів

Читайте також

Використовуючи сервіси Zagorodna.com, ви погоджуєтесь з Політикою використання файлів cookie. Ми використовуємо файли cookie, необхідні для аналітики, персоналізації та реклами.