Помилки в договорі оренди землі

За роки незалежності Україна багато правових інститутів, набули особливої популярності. Одним з таких інститутів є оренда земельних ділянок. По суті, поширення даний вид користування землею отримав тільки після прийняття Закону України «Про оренду землі».

Юридично інститут оренди землі виявився дуже зручним для багатьох суб'єктів підприємництва на Україну, з її допомогою вони отримали необхідні ресурси для розвитку власного бізнесу.

У даній статті хотілося б зупинитися на такому вигляді оренди землі, як оренда земель несільськогосподарського призначення для будівництва та обслуговування чи житлових, яких господарських споруд. Обивателю здасться дивним бажання кого-небудь розміщувати власну нерухомість на чужій території.

Більш логічним здасться варіант з попередньою покупкою землі. Однак сьогоднішній стан правового регулювання викупу земельних ділянок, наприклад, у державних органів та органів місцевого самоврядування зробило цю процедуру досить невигідною для багатьох бажаючих придбати землю. У статті 127 Земельного кодексу України передбачено, що в основному земля для будівництва продається на конкурентних умовах.

Для того щоб зменшити витрати на покупку землі, в основному і застосовується процедура оренди з подальшим правом викупу. Справа в тому, що земельним законодавством дозволено викуп землі не на умовах аукціону та конкурсу в тому випадку, якщо на даній земельній ділянці знаходиться нерухомість покупця.

Конкурс, або аукціон, як спосіб покупки землі не влаштовує більшість покупців з тієї простої причини, що ціна на землю виходить дуже високою. У зв'язку з цим конкурси з продажу землі на Україну практично не застосовуються.

Тому була розроблена конструкція, за якою земля береться в оренду під будівництво, на ній зводяться якісь будови, і після цього земля викупається. Все, здавалося б, дуже просто і ефективно. Проте слід врахувати, що така процедура вимагає великої уваги з боку юристів, оскільки, як показала практика, поширені помилки при юридичному оформленні оренди землі. Такі помилки призводять не тільки до втрати права на викуп землі, а й до значного матеріального збитку.
Найпоширеніші помилки при оренді землі

Умовно такі помилки можна розділити на три групи: допущені при визначенні суб'єктів орендних правовідносин; викликані специфікою об'єкта орендних правовідносин; в істотних умовах договору оренди землі.

Помилки першої групи, як правило, полягають у неправильному визначенні орендодавця при оренді землі. Згідно з пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу, землями в межах населених пунктів розпоряджаються сільські, селищні і міські ради, а за межами - державні адміністрації.

Через те, що у деяких населених пунктів часто відсутні чітко визначені нормативними документами кордону, орендодавцем виступає неуповноважені обличчя. Або при оренді землі в органів місцевого самоврядування орендодавцем виступає виконавчий комітет ради, а не сама Рада.

Слід зазначити, що до прийняття Земельного кодексу від 25 жовтня 2001 року дана конструкція була законною, за умови належного делегування своїх повноважень радою. Однак з моменту набрання чинності Земельного кодексу дане делегування не передбачено. Відповідно до статті 19 Конституції України державні органи та органи місцевого самоврядування не можуть виконувати обов'язки, прямо не передбачені законом.

Важливо відзначити, що, незважаючи на гадану очевидність правового регулювання даного питання, він сьогодні є спірним і неодноразово ставав предметом обговорення в загальних та господарських судах України.

Помилки, пов'язані зі специфікою об'єкта оренди, полягають в тому, що деякі землі не можуть бути об'єктом орендних правовідносин (в основному це характерно для будівництва). Так, наприклад, часто передаються в оренду під будівництво землі прибережних водоохоронних зон, хоча будівництво там категорично заборонено. Нерідкі ситуації передачі в оренду заповідних земель. У таких ситуаціях договори оренди землі можуть бути визнані недійсними, а побудовані споруди знесені.

Помилкам в істотних умовах договору оренди землі хотілося б приділити особливу увагу, оскільки вони є найбільш поширеними. Деякі аспекти істотних умов договору оренди землі погано прописані в земельному законодавстві України, тому можуть двояко трактуватися правозастосувальними органами нашої країни.

Істотні умови договору оренди визначені статтею 15 Закону України «Про оренду землі». Такими є:

* Об'єкт оренди;
* Термін дії договору;
* Орендна плата з позначенням її розміру, індексації, форм платежів, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату;
* Умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
* Умови збереження стану об'єкта оренди;
* Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
* Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
* Існуючі обмеження щодо використання земельної ділянки;
* Визначення сторони, яка несе ризики випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
* Відповідальність сторін.

Відсутність одного з цих умов є підставою для визнання договору оренди землі недійсним.

Необхідно відзначити, що найбільше проблем у цьому відношенні виникає з таким істотним умовою договору оренди землі, як цільове призначення земельної ділянки. Це викликано недостатнім правовим регулюванням цього питання на законодавчому рівні. Це призвело до того, що і судова практика не визначилася з однозначним підходом до цієї проблеми.

Основні непорозуміння викликані тим, що закон вимагає вказувати в договорі оренди землі цільове призначення землі, не даючи йому при цьому чіткого визначення в нормативних документах. Так у Земельному кодексі визначено категорії земель відповідно до основного цільового призначення землі.

Аналіз законодавчої бази дає підставу вважати, що «цільове призначення» і «основне цільове призначення» не є тотожними поняттями, а співвідносяться як приватне і загальне. Саме з цим пов'язано багато помилки при укладенні договорів оренди землі.

Вказуючи у договорі одну з категорій земель, позначену в статті 19 Земельного кодексу, сторони при цьому дають підставу для визнання його недійсним, оскільки в дійсності цільове призначення землі залишається невизначеним. Цей факт має принципове значення, оскільки в рамках одного основного цільового призначення землі можуть мати різні режими користування.

Так, наприклад, в рамках земель сільськогосподарського призначення можна виділити за цільовим призначенням землі для товарного сільськогосподарського виробництва та для садівництва. І хоч всі вони є сільськогосподарськими, на одних можна будувати будинок, а на інших не можна.

Інша поширена помилка пов'язана з тим, що дехто сприймає відсутність чіткого визначення цільового призначення землі як можливість вільного визначення оного. Приміром, у договорі може міститися таке формулювання, як «розміщення розважально-оздоровчого парку», або «для розміщення товариства індивідуальних забудовників і водно-оздоровчого комплексу».

Зазначені слова не можна вважати позначенням цільового призначення землі з тієї причини, що вони не дозволяють однозначно застосувати до них будь-якої режим користування землею. Так, розважально-оздоровчий парк може знаходитися і на землях оздоровчого призначення і на землях рекреаційного призначення, а це різні категорії земель, не кажучи вже про цільове призначення. Схожа ситуація і з другим прикладом - на одній ділянці розміщуються об'єкти, які повинні розташовуватися на землях з різними режимами користування.

Найчастіше, щоб уникнути таких помилок сторонами договору використовується Український класифікатор цільового використання землі, затверджений листом Держкомзему України № 14-1-7/1205 від 24 квітня 1998 року. Однак потрібно пам'ятати, що даний класифікатор був затверджений до прийняття Земельного кодексу 2001 року, тому багато в чому не відповідає йому.

Єдино можливим способом запобігання описаних вище проблем є використання термінології Земельного кодексу. Приміром, щодо земель сільськогосподарського призначення Кодекс оперує такими термінами, як «товарне сільськогосподарське виробництво», «землі садівництва», «землі фермерських господарств» і т.д.

Ще одна умова договору оренди землі, що викликає досить багато проблем у правозастосовчій практиці, - вказівка орендної плати за землю. Часто сторони з незрозумілих причин не вказують порядок перегляду плати за землю, а це відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» є підставою для відмови в реєстрації такого договору або у визнанні договору недійсним.

Існують способи захисту інтересів сторін у тому випадку, якщо зазначені помилки все ж були допущені. Як правило, зацікавлена сторона вимагає визнати договір оренди землі недійсним, однак, треба відзначити, що цивільне законодавство України передбачає й інші способи захисту порушених прав та інтересів сторін. Так, суд може зобов'язати сторони внести зміни до договору оренди землі і тим самим уникнути визнання договору недійсним.

Крім того, у разі, коли однією із сторін договору оренди землі є орган місцевого самоврядування або державна адміністрація, визнання договір оренди землі недійсним зовсім не означає припинення в орендаря прав на землю. Якщо рішення про передачу землі в оренду залишається дійсним, він просто звертається із заявою про укладення нового договору оренди землі і цей договір обов'язково повинен бути укладений.

У даній статті були розглянуті лише окремі, найпоширеніші помилки при укладенні договору оренди землі. На практиці їх кількість значно більше. Вирішити цю проблему може лише більш детальне регулювання законодавцем всіх питань, пов'язаних з орендою землі.
www.meget.kiev.ua