Плюси і мінуси інвестицій в студентську нерухомість за кордоном

Студентська нерухомість - поки що маловідомий інвесторам актив. Між тим, це один з небагатьох видів нерухомості, який щорічно демонструє стабільну прибутковість, і вартість якого не знизилася під час кризи.

Під «студентської» зазвичай розуміється кілька типів житлової нерухомості. По-перше, традиційні гуртожитки для студентів та житлові університетські містечка масової забудови з типовими будинками, керовані самим університетом. По-друге, окремі житлові будинки - вони здаються групам студентів, і вартість їх оренди вище, ніж вартість гуртожитків. І, нарешті, окремі квартири в готових житлових комплексах - найвищі за вартістю. Їх в основному знімають викладачі або студенти аспірантури.

Хорошим об'єктом для інвестицій студентську нерухомість робить традиційна привабливість європейського та американського освіти - фінансові коливання практично не впливають на кількість студентів, що бажають навчатися у Великобританії або США. Більш того, європейці та американці сприймають освіта для дітей як інвестицію, покликану уберегти сім'ю від майбутніх фінансових потрясінь, що збільшує затребуваність студентського житла в сьогоденні.

Де ж варто купувати студентську нерухомість? Здавалося б, всесвітньо визнані університети є в усіх великих містах. Однак місць, де це можна робити, насправді не так вже й багато.

Як розповідає Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills, два найпопулярніших ринку - це Великобританія та Німеччина. Прибутковість такого роду вкладень значно відрізняється в залежності від країни та регіону, але не опускається нижче 5%. Найвищу дохідність демонструє ринок Великобританії - до 15%. У трійку лідерів входять також Німеччина і США - прибутковість вкладень в студентську нерухомість там становить 6-10%. Також до привабливих ринків експерт відносить Францію, з деякими застереженнями Італію. Ринки Швейцарії, Австрії та Іспанії, за словами Індріксонса, для приватного інвестора практично закриті. У цих країнах подібним бізнесом займаються корпоративні інвестори: компанії набувають цілі будівлі і здають їх в оренду студентам.

Ігор Індріксонс зазначає, що гарною підмогою для інвестора є аналіз освітньої сфери країни: «З інвестиціями в студентську нерухомість головний фокус в тому, щоб обчислити місто, де університет відкриває новий факультет або бізнес-школу, оскільки в Оксфорді чи Кембриджі вам доведеться конкурувати з уже наявними гуртожитками ».

Поріг входу на ринок також відрізняється: вартість невеликої квартири в студентському містечку Німеччини становить від 10-12 тисяч євро, у Великобританії мінімальна сума, яку доведеться вкласти інвесторові, - від 20-30 тисяч фунтів в регіонах до 120-150 тисяч в Лондоні. Рентабельність у столиці Великобританії при цьому досить невелика, близько 5%. Це пояснюється тим, що, незважаючи на велику кількість вищих навчальних закладів (понад 40), нові студентські гуртожитки в місті не будуються - там майже не залишилося вільних ділянок для забудови, також висока конкуренція з боку приватних орендодавців.

Для приватних інвестицій сфера студентської нерухомості пропонує кілька стратегій. Найбільш вигідним називають покупку житла в комерційних студентських гуртожитках. Прибутковість в цьому випадку може досягати 15%, але вхід на ринок значно утруднений - зазвичай сегмент уже контролюється великими компаніями. Інший спосіб - покупка окремих об'єктів нерухомості та їх подальша здача в оренду студентам - така стратегія проста, але вимагає серйозного залучення і дає нестабільний дохід. Найвигідніше для інвестора - покупка паю в компанії, яка займається студентської нерухомістю, - у Великобританії це може принести дохід в 10-12%.

Ринки країн, де є студентська нерухомість, досить розвинені і зрілі, тому в інвестора не виникне проблеми з пошуком керуючої компанії, яка буде шукати орендарів, прісматрівать за ними, стягувати орендну плату. Вартість послуг становитиме близько 10% від доходу. Найбільшим головним болем інвестора є швидкий фізичний знос активу. Може статися, що в перші роки об'єкт буде приносити 8-10%, а потім буде потрібна серйозний ремонт і від доходу залишиться чи половина.

www.zagorodna.com