Підводні камені при операціях з нерухомістю

Ринок нерухомості все більше оживає і кількість угод росте. Мені б хотілося звернути увагу на деякі моменти вітчизняного законодавчого поля щодо операцій з нерухомістю.

1) Вартість продажу нерухомості та вартість її оренди дуже сильно залежать від місця розташування і стану об'єкта нерухомості. Проте орієнтовна різниця між ціною придбання і розміром щомісячної орендної плати така, що придбання нерухомості для здачі внайми окупиться, в найкращому випадку, не раніше ніж через два роки. При цьому слід враховувати такі ризики, як ризик відсутності попиту, ризик коливання ринкових цін, і ризик втрати орендаря (з об'єктивних чи суб'єктивних причин). У такому періоді цілком можна говорити про можливу невигідність вкладення коштів у нерухомість - як житлову, так і комерційну.

2) При придбанні фізособою частини нерухомості з метою отримання доходу, договір про придбання частини нерухомості повинен містити умови про відсутність прав третіх осіб, а в договорі про довірче управління повинні передбачатися зобов'язання управителя щодо забезпечення прибутковості та узгодження з власником здачі нерухомості в оренду.

3) Оптимальним варіантом виходу з схеми спільного інвестування в нерухомість для фізичної особи буде або продаж частини в спільній власності іншим співвласникам і переуступка їм прав за договором довірчого управління, або продаж на користь самого агентства (з розірванням договору про управління в частині продаваної частки у спільній власності). У будь-якому випадку, фізична особа повинна враховувати податкові наслідки у вигляді п'ятивідсоткового податку на доходи при продажу, а також витрати на нотаріальне посвідчення договору (1% від суми).

4) Податковий кодекс України не передбачає особливостей оподаткування операцій з нерухомістю, переданої в довірче управління. Згідно з нормами п.170.1 ст.170 Податкового кодексу України, податковим агентом для орендодавця є орендар, а якщо орендар є фізичною особою - то сам орендодавець.

5) Підвідомчість правовідносин при довірчому управлінні об'єктами нерухомості складно визначити, однак, згідно з ч. 2 ст.1031 Цивільного кодексу України, договір довірчого управління нерухомістю підлягає обов'язковій державній реєстрації, а, згідно п.170.1.6 ст.170 Податкового кодексу України, розкривати інформацію про укладені договори оренди відповідному органу податкової служби зобов'язана агентство нерухомості, яке є посередником.

Аліна Плющ партнер,
Integrites