Підмосковні забудовники залучають покупців «мерседесами»

До кінця 2010 року ринок заміської нерухомості став поступово оживати: кількість нових котеджних селищ збільшилася, а число шахраїв і фірм-одноденок, навпаки, зменшилася. Щоб догодити покупцеві, який прагне швидше отримати готовий продукт, і збільшити продажі, девелопери погодилися на змішання концепцій в межах одного селища.

За даними аналітичного центру ІРН.ру, на пожвавлення попиту навесні і влітку 2010 року заміський ринок зреагував збільшенням кількості нових проектів: до кінця 2010 року число котеджних селищ зросла з 276 до 284 об'єктів. Крім того, відбулися зміни в структурі пропонованих на продаж селищ. А саме: зменшилась кількість об'єктів, де пропонуються тільки котеджі, на тлі збільшення кількості селищ зі змішаною концепцією. «З одного боку, це свідчить про те, що селища з готовими будинками, як і раніше користуються найбільшим попитом на ринку котеджного житла. З іншого боку, це говорить про прагнення забудовників охопити різні категорії покупців », - повідомляють в ІРН.ру.

Знову будують
Одним із трендів цього року стало збільшення пропозиції селищ, де пропонуються ділянки з підрядом-за останні півроку їх число зросло на 14%, з 70 до 80 селищ. Це говорить про те, що в умовах відносної стабілізації економіки і пожвавлення попиту деякі девелопери повернулися до пропозиції ділянок з підрядом замість продажу землі без підряду. На цьому тлі майже на 9% скоротився обсяг пропозиції селищ, де продаються тільки котеджі-на кінець 2010 року ІРН.ру зафіксувало лише 79 таких об'єктів.

Зараз же зберігається тенденція до збільшення кількості селищ зі змішаною концепцією, що включає продаж землі без підряду: до кінця 2010 року таких селищ на ринку вже 125 - на 5% більше, ніж шість місяців тому. За два останні роки з початку кризи обсяг пропозиції заміських об'єктів зі змішаною концепцією збільшився приблизно в 3,1 рази і зараз становить близько 44% від загального числа реалізованих селищ. Це говорить про те, що забудовники намагаються створити такий продукт, який би дозволяв залучити різні категорії покупців заміського житла.

Не готові до зростання цін
За словами директора департаменту житлової нерухомості компанії Chesterton Катерини Тейн, за цей рік на ринку істотно виросло число угод, а інтерес споживачів протягом усього року поступово мігрував від земельних ділянок до готових об'єктах. «Відзначивши високу купівельну активність з початку року, багато забудовників поспішили підвищити ціни або повністю відмовитися від знижок. Але осінь не виправдала очікування продавців: суттєвого сезонного сплеску не відбулося, а докризовий темп продажів характерний лише для деяких найбільш "розкручених" проектів », - говорить Катерина Тейн. Також вона відзначає збільшення строку прийняття рішення про покупку приблизно до півроку (замість трьох місяців до кризи), що свідчить про впевненість покупців у тому, що ціни за цей час істотно не зміняться в бік збільшення.

У компанії Blackwood повідомляють, що в листопаді 2010 року середній рівень цін на об'єкти заміської житлової нерухомості Підмосков'я залишався на колишньому рівні. Однак по окремо взятих об'єктах було зафіксовано невелике зниження цін, яке пов'язане з проведенням передноворічних маркетингових акцій і наданням знижок в рамках деяких заміських селищ. Розмір знижок сьогодні варіюється в діапазоні від 5 до 30%. При цьому в селищах, що знаходяться на високій стадії готовності, знижки мінімальні. Як правило, новорічні знижки мають обмежений термін і діють не довше січня місяця. Деякі забудовники не обмежуються знижками і захоплюються акціями-так, в одному з котеджних селищ при покупці будинку в подарунок можна отримати Mercedes. Хтось діє скромніше, жертвуючи з панського плеча покупцям ящик коньяку «Арарат» або вхідні двері в котедж-щоб Дідові Морозу не довелося спускатися з подарунками в комин.

Без підряду або з підрядом?
За свідченням керуючого партнера «Міель-Заміська нерухомість» Володимира Яхонтова, в році, що минає найпопулярнішим продуктом були, як і роком раніше, ділянки без підряду, але зараз цей формат потроху йде з ринку (особливо в ближньому Підмосков'ї). «При купівлі ділянки без підряду споживач поки що несе певні ризики, пов'язані з документацією і комунікаціями, однак у цілому ринок став більш здоровим, компанії-одноденки і шахраї поступово відходять. Здебільшого, зараз на ринку представлені надійні девелопери і забудовники - оскільки криза вимів з ринку слабких гравців », - говорить Володимир Яхонтов.

У 2010 році, за даними «Міель-Заміська нерухомість», багато компаній відбудували свої фінансові стратегії відповідно до посткризовими реаліями. Але в цілому на ринку зараз спостерігається таке явище: товар пропонується, а умови продажу залишаються колишніми. Тому клієнт змушений довго розмірковувати над покупкою. «Взагалі, заміська нерухомість стає все більш масовим явищем. Якщо ще кілька років тому мати заміський будинок було знаком престижу, то тепер все більше людей, в тому числі і належать до споживачів економ-класу, обзаводяться котеджем на природі », - повідомляє Яхонтов.

Фахівці компанії «Гуд Вуд» також пророкують неважливе майбутнє ділянках без підряду. На їхню думку, в 2010 році зростання купівельної спроможності знову загострив конкуренцію серед забудовників котеджних селищ. «У зв'язку з неліквідністю проектів поступово з первинного ринку йдуть" випадкові девелопери ", до яких відносяться лендлорди, компанії одного проекту, де власниками виступають діти голів адміністрації, банки, і.т.д. Навпаки, за останній рік значно посилили свої позиції девелоперські структури, що працюють в альянсі з великими інвесторами. Подібні тандеми дозволяють залучати в якості підрядників провідні будівельні компанії, а також забезпечувати високу якість продукту за адекватної вартості », - йдеться в аналітичному звіті компанії.

У «Гуд Вуд» вважають, що ці дії призвели до двократного скорочення попиту на ділянки без підряду, і динаміка падіння цього попиту в 2011 році буде тільки збільшуватися. Причина цієї тенденції-вкрай високі ризики при укладенні угод з купівлі земельних ділянок. «На сьогоднішній день близько 50% ділянок, що знаходяться у продажу, не мають документації, оформленої належним чином. Немає жодних сумнівів, що кількість ошуканих дачників в 2011 році також збільшиться », - прогнозують аналітики компанії.

Продавці землі не здаються
З ними не згодний генеральний директор компанії «Красива Земля» Ілля Сапунов, який повідомляє GZT.RU, що на ділянки без підряду в організованих селищах сьогодні доводиться не менше 70% купівельного попиту. «І поки що немає передумов для того, щоб цей показник кардинально змінювався, адже придбання даної заміської нерухомості привабливо для всіх, хто бажає вигідно інвестувати свої гроші», - вважає він. «Звичайно, покупка або продаж ділянок під комплексне освоєння дає більше прибутку на одиницю вкладень у порівнянні з роботою в сегменті котеджних селищ. Але для отримання такого прибутку доведеться чекати не менше трьох років, до того ж девелоперу навряд чи уникнути економічних ризиків і додаткових витрат на розвиток свого проекту », - розмірковує Ілля Сапунов.

На його думку, зовсім інша ситуація склалася із селищами без підряду, який сьогодні можна назвати чи не єдиним сегментом на земельному ринку, де з високою ймовірністю можна розраховувати на повернення інвестицій протягом одного-двох років. Саме цим пояснюється стабільно високі попит і пропозиція на цей продукт. За даними «Гарною землі», на початку 2010 року в Підмосков'ї налічувалося приблизно 120-130 селищ без підряду, зараз-180-210. До кінця 2011 року їх кількість, за прогнозами компанії, виросте максимум до 220-240. «Що стосується цін на ділянки без підряду, то варто відзначити їх збільшення за минулий рік на 20-25%. Найбільше подорожчали ділянки по Сімферопольському, Новорязанському і Ярославському напрямками. У найближчому майбутньому багато компаній відмовляться від запуску нових проектів і замість цього будуть відкривати другий черги будівництва вже готових селищ », - пророкує Ілля Сапунов.

Прогнози на 2011 рік
Як вважає Катерина Тейн, в 2011 році заміський ринок буде характеризуватися високою конкуренцією в умовах волатильного попиту. «Глобального зростання цін найближчим часом не очікується, більше того, багато забудовників в умовах дефіциту коштів, швидше за все, будуть використовувати саме цінові методи боротьби. У той же час найбільш якісні проекти з розвиненою інфраструктурою можуть почувати себе цілком спокійно-тут можливе деяке зростання вартості нерухомості », - повідомляє експерт.

У ІРН.ру коментують, що склався в четвертому кварталі 2010 року середній рівень цін на будинки, включаючи вартість землі, буде дуже сильно залежатиме від місця розташування селища. Так, на кінець 2010 року найдорожчі котеджі, як і раніше, розташовані на Рубльово-Успенському шосе. Середня ціна будинку площею 607 кв. м тут становить близько 97 млн рублів, що на 11 млн рублів більше, ніж півроку тому. А самі недорогі будинки з землею можна знайти в селищах на Сімферопольському шосе, де площа котеджів у середньому становить приблизно 191 кв. м за ціною близько 6 млн рублів. Проте найпопулярнішими угодами на заміському ринку нерухомості сьогодні все-таки є покупки будинків на вторинному ринку, вартістю від $ 1 млн до $ 3 млн.
www.zagorodna.com