П'ять етюдів на тему інвестицій

Ріелтори часто переконують: «Управління нерухомістю за кордоном дозволить вам отримувати стабільний дохід, а також проводити там відпустку». Перспективи привабливі, але інвестиції в нерухомість, навіть якщо це просто здача житла в оренду - такий же бізнес, як і будь-який інший. Щоб зрозуміти, як дохідна нерухомість за кордоном, може принести прибуток, ми поговорили з росіянами, котрі вклали кошти в нерухомість Болгарії та Іспанії, і порахували, чи виправдалися їх надії.

Чекати біля моря доходу

Найчастіше росіяни інвестують саме в житлову нерухомість на популярних курортах, сподіваючись забезпечити собі стабільний дохід від здачі її в оренду. Так, Ольга та Андрій Устинова, подружжя середніх років, володіють магазином будматеріалів в Підмосков'ї, купили собі з інвестиційною метою апартаменти в стоїть будинку недалеко від пляжу в місті Гуардамар дель Сегура (Guardamar del Segura) в іспанській провінції Аліканте (Alicante). Для організації здачі житла в оренду сім'я скористалася послугами тієї ж компанії, яка продала їм цю квартиру. Апартаменти загальною площею 63,8 кв. м складалися з двох спалень, вітальні і повністю обладнаної кухні. Будинок знаходиться в парковій зоні, в обгородженому від сторонніх відвідувачів дворі був басейн і спортивний майданчик.

При купівлі у вересні 1999 р. вартість об'єкта становила € 55,3 тис., плюс 9% від цієї суми були витрачені на податки, послуги нотаріуса і оформлення контрактів на воду та електрику. Частина вартості була оплачена за рахунок власних коштів подружжя, а на решту суми в одному з іспанських банків був оформлений 10-річний кредит на € 35 тис. за ставкою 4% річних. Через 5 років він був достроково погашений.

Комісію агентів оплачував забудовник. У договорі продажу була вказана фактична вартість-як каже Андрій, це дуже важливо при перепродажі, коли з різниці стягується податок на прибуток. У грудні 1999 р. будинок був зданий, що спричинило додаткові витрати в € 3,5 тис.-на меблі, постіль, посуд та деякі інші речі з числа необхідних для здачі квартири в оренду. Таким чином, апартаменти «під ключ» для оренди обійшлися в € 63,7 тис.

Розповідь продовжує Ольга Устинова: "Витрати на утримання будинку та прилеглої до будинку території становили 450 євро на рік. Обов'язкова страховка-78 євро на рік. Квартира могла приносити сезонний дохід у розмірі 450 євро на місяць, але ми віддали перевагу річний контракт, виходячи з вартості 249 євро щомісяця. За воду і електрику платили орендарі. Через 2,5 року оренда була підвищена до 285 євро на місяць без урахування комунальних витрат. У той момент, до речі, з'ясувалося, що існує муніципальний податок на нерухомість-близько 420 євро на рік. З управлінням не було проблем, всі турботи взяла на себе компанія-продавець. Апартаменти повністю покривали витрати на утримання та погашення кредиту. І на нас, що важливо, не звалювалися додаткові рахунки і оплата незрозумілих послуг ».

У травні 2006 р. апартаменти були продані за € 115 тис. з усіма меблями та обладнанням, які, за словами Ольги, через високий зносу вже втратили цінність. Таким чином, з урахуванням всіх витрат на продаж, з яких тільки податок на прибуток склав € 5,3 тис., отримана «на руки» сума склала € 109 тис.

Однак не завжди відносини з керуючою компанією складаються так безхмарно. Це доводить приклад сім'ї Морозових з Тольятті. Молоді люди вибрали апартаменти в тільки що побудованому будинку на другій лінії від моря, неподалік від яхтового порту і рибних ресторанчиків курортного містечка Кальпе (Calpe) в провінції Аліканте (Alicante). Їм сподобалася квартира загальною площею 106,7 кв. м на 8 поверсі 11-поверхового будинку-з трьома спальнями і видом на море. У охороняється дворі-невелика зелена зона, три басейни, фонтан. Вартість об'єкта при купівлі в грудні 2003 р. становила € 211,8 тис. Був оформлений кредит на суму € 85 тис. на 15 років під 4,6% річних. Податки, нотаріус та оформлення контрактів додали до суми ще 7% (у купчої була вказана занижена вартість, що дозволило знизити витрати).

Власники вважали, що вдале розташування будинку дозволить здавати апартаменти в довгострокову оренду. Щоб зробити об'єкт ще більш привабливим для потенційних орендарів, подружжя пішли на додаткові витрати і за € 5,5 тис. встановили кондиціонер. Інші витрати склали ще € 7,5 тис.-меблі для всієї квартири, побутова техніка, постіль, посуд і так далі. У результаті апартаменти «під ключ» для оренди обійшлися в € 239,6 тис.

Витрати з утримання будинку та належить будинку території становлять € 600 на рік. Муніципальний податок на нерухомість, який починає виплачуватися через три роки після її придбання-€ 810 в рік. Обов'язкова річна страховка-€ 161. Плата за електроенергію за відсутності орендарів-€ 23 за два місяці (обов'язковий платіж), а якщо орендарі виявляться не особливо економними, то в середньому € 110 на місяць. До речі, установка кондиціонера себе не виправдала: з'ясувалося, що його використання дає серйозний перевитрата електроенергії, яка при сезонної здачі житла оплачується орендодавцем, а вартість оренди з кондиціонером майже та ж, що і без нього. Плата за воду склала близько € 35-50 щомісяця.

Розповідає Віктор Морозов: «керуючу компанію ми вибрали по рекомендації компанії-забудовника. Ми підписали річний контракт на сезонне обслуговування, за яким компанія одержувала 25% доходу від оренди. У 2004 р. дохід від оренди склав 7,2 тис. євро. Але з нас, як з іноземців, додатково взяли ще 25% «туристичного податку», ми оплатили ремонт телевізора в розмірі 51 євро, у той час як сам новий телевізор коштував 105 євро. Заміна чотирьох лампочок чомусь обійшлася нам в 65 євро, в рахунок були включені розбиті туристами склянки. Плюс до всього, що управляє компанія оцінила свій «менеджмент» в 416 євро за рік.

Після того, як нам надали рахунки, ми стали скрупульозніше рахувати доходи і витрати. У розрахунках керуючої компанії виявилися помилки. Випадково з'ясувалося, що в певні періоди орендарі жили в наших апартаментах, а в документах керуючої компанії це ніяк не позначалося. Лампочки та інше ми стали купувати самі, зробили невеликий ремонт за свій рахунок і своїми силами. Витрати на менеджмент шляхом непростих переговорів вдалося прибрати зовсім. У 2005 р. ми отримали за оренду 6,9 тис. євро, а в 2006 р.-4, 4 тис. євро, в 2007 р.-5, 7 тис. за вирахуванням 25% податку. У 2008 р. після виснажливих конфліктів ми відмовилися від контракту, стали здавати квартиру через знайомих ріелторів (і просто через знайомих) і отримали дохід 3200 євро без податків і витрат ».

Але на цьому історія не закінчилася: у 2009 р. на новорічні свята на прохання колишньої керуючої компанії квартиру знову здали і отримали дохід в € 430, два зламаних стільця, які довелося замінити за € 55, і рахунок за комунальні послуги на € 290. Потім через кризу квартиру вдалося здати тільки на три літні місяці за € 1200.

В даний час апартаменти виставлені на продаж. У 2008 р. незалежний оцінювач оцінив її в € 288 тис. Кредитна лінія була оптимізована і ставка становить тепер 2,75% річних. Залишок кредиту-€ 48 тис.

Зроби сам

Таким шляхом-підшукуючи орендарів самостійно-йдуть багато. Наприклад, Ірина Вікторівна з Пермі в минулому році вирішила здавати в оренду нерухомість економ-класу. Вибір комплексу через Інтернет і наступне оформлення покупки зайняли трохи більше місяця. До початку літнього сезону вона купила три окремих квартири на Сонячному Березі в Болгарії, що обійшлося їй в цілому в € 82 тис. Об'єкти перебували досить далеко від узбережжя, та й комплекс, в якому вони розташовувалися, відповідав заявленому продавцем трьохзоряному стандарту вельми умовно, хоча був досить спокійним і чистим.

Перспектива отримувати, як випливало з попередніх розрахунків продавця нерухомості, € 12-14 тис. в сезон здавалася дуже привабливою. Але компанія, у якій Ірина Вікторівна так вдало в фінансовому відношенні купила нерухомість, не займалася здачею апартаментів в оренду, а професійної керуючої компанії в житловому комплексі не передбачалося.

Господині довелося самій шукати бажаючих оселиться на літо в апартаментах. Але це виявилося непросто. У підсумку в комплексі відпочили лише кілька особистих знайомих, і сезонна віддача склала приблизно € 2,2-2,5 тис.

Ситуацію коментує Олена Суворова, регіональний директор міжнародного агентства BG Estates Worldwide: «Купуючи нерухомість для подальшої цільової здачі в оренду, інвестору передусім слід звернути увагу на об'єкти в комплексах, спеціально призначених для здачі туристам. Керуючі компанії в них безпосередньо співпрацюють з туристичними компаніями, що дозволяє забезпечити потік орендарів, і повністю організовують весь процес здачі в оренду. При цьому слід вкрай обережно ставитися до інформації, що розміщується в інтернеті, де деякі компанії обіцяють гарантовану прибутковість 8-12% річних. Найчастіше це лише рекламний прийом ».

За словами експерта, співпраця власників апартаментів з керуючими компаніями вибудовується за двома основними схемами: укладення договору управління, що гарантує 4-5% прибутковість, або пайова участь у розподілі отриманих компанією орендних платежів. Перший варіант, хоч і не приносить великого прибутку, вважається більш надійним. До того ж компанія бере на себе повну відповідальність за збереження житла. Друга схема застосовується, коли організацією оренди займається компанія-продавець. Очікуваний дохід обіцяє бути вище, так як зазвичай комісія агентства не перевищує 15%, а решту грошей, за вирахуванням накладних витрат, передаються власнику. Для цих цілей підходять апартаменти, розташовані в комплексах у районі узбережжя і мають розвинену інфраструктуру.

Деталі вирішують все

Але не тільки в житло вкладають свої кошти російські інвестори. Так, Сергій Паламарчук, банківський менеджер з Санкт-Петербурга, вирішив «прикупити» собі який-небудь бізнес в Іспанії-з далеким прицілом на те, щоб з часом самому влаштуватися в цій сонячній країні. Для інвестицій був обраний невеликий, але цілком самодостатній містечко в декількох кілометрах від середземноморського узбережжя. Об'єкт вкладень-ресторан, в середньому розрахований на 80-120 відвідувачів. Сергій спеціально кілька разів відвідував цей заклад, прикидаючи кількість відвідувачів та середній обсяг замовлень.

Нарешті, рішення було прийнято. Купівля ресторану, що відбулася на початку 2005 р., пройшла без ексцесів, всі паперові нюанси були врегульовані. Потім-реконструкція, набір персоналу, хороша реклама. Загальна сума витрат склала приблизно € 1,3 млн. Початківець ресторатор все зробив правильно. Але клієнтів не було. Розгадка виявилася простою: дізнавшись, що ресторан належить «чужинцю», населення містечка стало дружно його бойкотувати, і заклад відвідували лише нечисленні туристи. Як говорить Сергій, місцеве населення зовсім не страждала саме русофобією-в такому положенні цілком могли опинитися і німець, і турків. Виявилася не врахована з самого початку місцева особливість, яка в підсумку змусила господаря ресторану продати його після річної «битви» за клієнтів. Свої збитки Сергій оцінює приблизно в € 400-450 тис., тобто в ту суму, в яку обійшлася реконструкція, реклама і майже річна робота «в мінус».

Звичайно, подібних ситуацій можна уникнути. Наприклад, залучити в співвласники самого що ні на є справжнього іспанця, або знайти якийсь інший варіант. Але всі ці тонкощі здатні знати лише люди, які постійно працюють на конкретному ринку. Саме тому інвестори часто вдаються до послуг місцевих керуючих компаній.

Так вчинила і Світлана Габец, аудитор з Москви, що купила в лютому 2008 р. офісне приміщення площею 89 кв. м у споруджуваному будинку, розташованому в самому центрі Варни (Болгарія). Покупка обійшлася їй в € 97 тис., первинний платіж склав 30%. Решта суми виплачується рівними частинами по 10% до моменту здачі об'єкта в експлуатацію в червні 2009 р. Додаткові витрати по операції розподілилися так: нотаріальна такса і податок на покупку нерухомості склали € 3,6 тис., реєстрація фірми в Болгарії та послуги юристів з перекладачем додали до цієї суми ще € 0,8 тис. Тобто, з урахуванням усіх витрат, ціна офісу склала € 101,4 тис. На сьогоднішній день ринкова вартість об'єкта оцінюється в € 110-120 тис.

Світлана ділиться подробицями: «На даний момент офіс здається в оренду за ціною 11 євро на місяць за« квадрат », тобто приносить 979 євро на місяць або 11 748 євро в рік. Витрати наступні: послуги керуючої компанії становлять 623 євро на рік, вони пропорційні загальним метражем: 7 євро за квадратний метр. Річний податок на нерухомість-180 євро. Це 0,2% від податкової вартості, що становить 90 тисяч євро. Є ще витрати на бухгалтерію і різну бюрократію: приблизно 100 євро на місяць. Разом: валовий дохід 9745 євро річних. З урахуванням 10% податку на прибуток-8770, 5 євро ».

Загалом, перш ніж мріяти про вигідні вкладення і легких грошах, візьміть калькулятор, гарненько все порахуйте і заодно подумайте, скільки сил і нервів вам доведеться витратити, щоб реалізувати свої мрії.


До речі

Євген Пінігін (Єкатеринбург), власник і директор агентства нерухомості у Варні «Б'лгарія-Урал»: Головна трудність-мовні проблеми, які частково вирішуються вивченням болгарської мови. Для російських людей болгарська мова нескладний, але повністю розуміти розмовну мову можна, тільки проживши в країні рік-два. Наступний момент-болгарський менталітет, який геть відрізняється від російського. Крім того, що болгари нікуди не поспішають (до чого, до речі, звикаєш досить швидко), вони надзвичайно обережні і недовірливі. Іноді це сильно заважає вести справи.

Є і такий момент, як надмірна бюрократизація. В основному це пов'язано з членством Болгарії в Євросоюзі і з необхідністю дотримуватися його норми. Наприклад, закон про захист особистих даних зобов'язує всіх підприємців вести реєстр даних всіх фізичних осіб, з якими фірма вступає в ділові контакти. Існує спеціальна форма розписки, в якій підтверджується згода такої особи на те, щоб компанія використовувала його персональні дані. Але питання такого роду вирішують наймані бухгалтери та юристи-тому особливих турбот це не доставляє.

Олена Суворова (Новосибірськ), регіональний директор міжнародного агентства BG Estates Worldwide: Клієнти, які бажають організувати закордонний бізнес (спеціально обмовимо, що мова йде про «середньому» класі потенційних інвесторів), цікавляться кількома напрямками інвестицій.

Міні-готель. Готелі сімейного типу при грамотному управлінні дозволяють отримувати стабільний, хоч і не дуже високий дохід.

Невеликі магазини і торгові точки. Цей напрямок вимагає попереднього моніторингу попиту та пропозиції в потрібному сегменті. Немаловажне питання: чи можна іноземцю в принципі зайняти цю нішу? Не секрет, що «чужак» не знайомий з місцевою специфікою ведення бізнесу, через що можуть виникнути складності, часом просто нездоланні.

Ресторан. Найбільш успішні бізнеси, які працюють за франчайзинговою моделлю, тобто під уже зарекомендувала себе великої маркою, з розробленої маркетинговою політикою, стилем і економікою процесу.

Офісні приміщення. Не самий прибутковий, зате консервативно-стабільний варіант отримання доходу від вкладених коштів. Запорука успіху-вдале місце розташування і попереднє вивчення пропозиції і попиту в потрібному сегменті.

www.zagorodna.com