Перспективи ринку заміської нерухомості

Міста розширюються. Обростають передмістями, дачними селищами ... Хтось вибирає життя на природі тому, що може собі це дозволити. Хтось, навпаки, купує квартиру в передмісті, тому що тільки її дозволити і може.
"Криза позначилася на ринку заміської нерухомості сильніше, ніж на ринку міської, - вважає директор консалтингової компанії« РеалЕкспо »Віктор Коваленко, - заміський будинок купується, як правило, як друге житло і не є предметом першої необхідності; продати його за докризовими цінами неможливо, дешевше - не має сенсу ".

Зараз ринок заміської нерухомості поступово оживає. "Звичайно, не можна говорити, що найближчим часом співвідношення обсягу попиту і пропозиції заміської нерухомості - таунхаусів і котеджів в коттеджних містечках - досягне докризового рівня. Однак стабільний інтерес покупців до пропозицій в категорії" перший будинок "підігріває відчутне зниження цін на приміську нерухомість", - говорить Віктор Коваленко.

Але що змінилося на ринку заміської нерухомості, в порівнянні з докризовими часами? Ось які спостереження робить Віктор Коваленко: "Раніше забудовники пропонували об'єкти одній ціновій категорії. Тепер вимоги споживача змінилися, змінився продукт під ці вимоги. Якщо ще рік тому покупці майже не розглядали земельні ділянки площею 6-8 соток, вважаючи за краще 10-15 соток, а девелопери і ріелтори думали, що цей формат і зовсім піде з ринку, то зараз ми бачимо іншу ситуацію. Схожа ситуація і з розмірами будинків. До кризи будинків в 150 кв. м фактично не було ".

Одна з яскравих тенденцій сьогоднішнього дня - продаж ділянок без підряду, яка є "рятувальним колом" для девелоперів: "В умовах, коли розраховувати на зовнішнє фінансування для подальшої реалізації проекту не доводиться, єдиним джерелом залишаються грошові кошти покупців", - сказав Віктор Коваленко. Девелоперам не вистачає фінансування, щоб створювати додаткову вартість, а продаж землі без підряду дає їм можливість отримання швидкого грошового потоку. Цей продукт влаштовує і споживачів, незважаючи на те, терміни будівництва значно більше. При цьому, як відзначають експерти, деякі девелопери пропонують ділянки не тільки без підряду, а й без підведених комунікацій.

Плюси ділянок без підряду для покупців очевидні. Така ділянка може стати довгостроковою інвестицією - не потрібно вкладати гроші в будівництво будинку "тут і зараз". Можна самостійно вирішувати коли і як будувати. Подібний формат дає можливість багатьом здійснити свою мрію і обзавестися будинком в найближчому передмісті. Покупці отримують можливість самі контролювати процес будівництва. Так само можна побудувати будинок за власним смаком, не дотримуючись загальної концепції забудови.
Придбання ділянки без підряду передбачає і поетапне внесення коштів.
Але в цієї медалі є й зворотний бік. Перш за все, ризик зіткнутися з невиконанням зобов'язань забудовників з підведення комунікацій; ризик опинитися в оточенні недобудови або будівель неприємною архітектури; неможливість якийсь час користуватися покупкою за призначенням; трудомісткість процедури контролю за будівництвом.

Віктор Коваленко також попереджає, що продаж ділянок без підряду може дискредитувати ринок. І сприяти появі "шанхаїв" і недобудов.

Якщо сьогоднішній тренд в заміській нерухомості змістився у бік здешевлення проектів, то чи не варто очікувати в найближчому майбутньому конкуренції між комплексами економ-класу і квартирами в багатоквартирних будинках?
Оскільки зараз рівень рентабельність вирівнявся, то сегмент економ-класу став привабливим для забудовників: рентабельність та ж сама, а вкладення значно менше, "- вважає Віктор Коваленко.
А ось радник міністра Мінрегіонбуду Іван Салій дотримується іншої думки: малоповерхові комплекси економ-класу не можуть стати альтернативною багатоповерховим будинкам, так як практична відсутність інфраструктури робить проживання досить дорогим, у порівнянні з містами Київської області. На його думку, "саме відсутність освітніх установ сьогодні максимально стримує розвиток малоповерхового будівництва".

Віктор Коваленко вважає, що ставлення до таунхаусів після кризи змінилася, "сьогодні це один з найбільш затребуваних продуктів".

За словами Віктора Коваленко, заміське житло зможе стати по-справжньому доступним тільки в тому випадку, якщо держава буде брати участь у створенні інфраструктури.

Підіб'ємо підсумки: ринок заміської нерухомості оживає, хоча, можливо, він і відкинутий трохи назад. На ринку, за словами Віктора Коваленка, вистояли найбільш динамічні компанії. З'явилися нові гравці ринку. Знизилася прибутковість проектів, наблизившись до європейської практики. Якщо раніше забудовники закладали рентабельність 30-40%, то зараз вони згодні працювати і на 10-15%. Майже на 40% знизилася ціна на нерухомість. Вона стала більш доступна для покупців. І це - головний підсумок першого півріччя 2010 року.
Віктор Коваленко
www.zagorodna.com