• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список повідомлень порожній

Орендні відносини в ТРЦ: хиткий паритет

Читать статью на русском

Статті без теми

Україна

30.01.2018

Орендні відносини в ТРЦ: хиткий паритет фото
Property Times поцікавився експертів і учасників ринку торгової нерухомості, яка сьогодні ситуація у відносинах між ТРЦ і орендарями і які чинники роблять на неї істотний вплив.
Читайте також: 11 грудня відбудеться UKRAINIAN SPECIAL BUILDING AWARDS IBUILD 2023: подайте заявку
Ринок компромісу

Відновлення споживчого попиту обумовлює потребу у відкритті нових магазинів і перенесення старих. Великі міжнародні бренди розглядають можливість виходу на український ринок або вже заявили про нього. Це стимулює розвиватися бренди, які присутні на ринку. При цьому, пропозиція торгових площ довгий час не розширювалося. Ці тенденції відзначає більшість опитаних нами експертів, однак їх оцінка взаємовідносин орендарів і орендодавців відрізняється.

Віталій Бойко, засновник NAI Ukraine, називає ситуацію, що склалася прикордонної. За його словами, відкриття в 2016 році і активне заповнення ТРЦ Lavina Mall, орендна площа якого дорівнює сумі орендних площ Dream Town і Ocean Plaza, сприяло звільненню площ в інших об'єкта. Це призвело до зростання пропозиції і зниження орендних ставок в цих об'єктах. «Об'єкти, які готуються до відкриття, - Blockbuster Mall, Ocean Mall, Rive Gauche - на відміну від Lavina Mall, не підуть на компроміси в орендних ставках, так як мають вигідним розташуванням і великим попитом як з боку споживачів, так і рітейлерів», - прогнозує Бойко.

Катерина Весна, керівник відділу торговельних площ JLL в Україні, підкреслює, що тільки грамотний підхід до формування орендних ставок і здатність девелопера і орендаря брати на себе свої ризики дасть можливість швидко і якісно розвивати нові проекти.

На думку Віталія Бойка, збереженню прикордонної ситуації буде сприяти те, що «деякі об'єкти будуть прагнути наповнитися і наповнитися« дорого », а інші будуть знижувати ставки для того, щоб роздобути рітейлера і споживача».

Ростислав Симонов, керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG, вважає, що в зв'язку зі скороченням девелоперської активності в 2016 році, зниженням середньозваженої вакантності до 5% і дефіцитом торгових площ ринкова ситуація сьогодні більше сприяє орендодавцям.

Такої ж думки дотримується і Максим Гаврюшин, комерційний директор групи компаній «Будхаус». «За 2017 рік в Україні в перші за всю історію існування ринку професійної торгової нерухомості не було введено в експлуатацію жодного торгового центру. 2018 рік теж не буде дуже багатим на такі події. Почала великих будівництв в 2017 році також не відбулися, отже, в 2019/2020 роках, в кращому випадку, приріст площ відбуватиметься за рахунок завершення заморожених в 2014-2015 році проектів », - пояснює Гаврюшин.

Комерційний директор маркет молла «Даринок» Антоніна Арбузова називає ситуацію, що склалася «ринком покупця»: «Тільки досягнувши компромісу, орендодавцям і орендарям спільними зусиллями вдасться досягти зміцнення позицій на ринку і залучити аудиторію в свій торговий об'єкт», - зазначає вона.

Прозорість і готовність вчитися

За майже 4 кризових року орендодавці та орендарі навчилися шукати компроміс щодо орендної плати з обороту і розрахунку валютного індексу. На ринку склалися правила гри, які приймає більшість професійних гравців. У той же час, залишаються проблеми, пов'язані з непрозорістю ведення бізнесу в Україні.

«В Україні не існує системи, яка може забезпечити коректну інформацію про товарообіг. Багато рітейлерів ведуть свій бізнес не як юридично особи, а як приватні підприємці, і ніяких зобов'язань по установці касових апаратів не мають », - пояснює проблему Віталій Бойко.

Оптимального технічного рішення для контролю товарообігу приватних підприємців поки немає. Зате є орендарі, які навмисне занижують дані про товарообіг, щоб знизити платежі, прив'язані до нього. «Частина орендарів не надає чесні обертів, що не дозволяє проводити аналіз їх реальної ефективності і може ускладнювати проведення переговорів. Ми володіємо глибокою експертизою і даними по товарообігу орендарів в наших торгових центрах і по ринку, і завжди робимо свою оцінку. При цьому впевнені, що від відкритості в цьому питанні виграють обидві сторони », - підкреслює директор департаменту торгових площ Arricanо Real Estate plc Анна Чуботіна.

Ще одне проблемне питання - небажання частини орендарів брати участь в спільних маркетингових програмах з ТРЦ. «Ми все ще стикаємося з небажанням брати участь в спільних маркетингових кампаніях, надавати своєчасну інформацію для розміщення в соціальних мережах і т.д.», - зазначає Анна Чуботіна.

Ефективність спільних маркетингових програм підтверджує більшість експертів. «Досвід Lavina Mall підтверджує, що ритейлери, які працювали над маркетинговою активністю, відразу мали високий товарообіг. Ті, хто вважає за можливе на цьому економити, втрачають велику частку товарообігу », - підкреслює Віталій Бойко.

Також учасники ринку відзначають зростання числа потенційних орендарів, які не бажають здійснювати будівельні роботи за свій рахунок, і небажання фіксувати ставки в доларах через тривале ослаблення гривні. 

Валютні гойдалки спровокували поведінкову проблему орендарів: вони звикли просити знижку. «На тлі зростаючого курсу долара орендодавець досить довгий час намагався за свій рахунок стабілізувати ситуацію з орендарями, надаючи знижку. Тепер орендарі, як тільки у них падають продажі, відразу йдуть за знижкою », - пояснює Людмила Віліщук, керівник відділу оренди ТРЦ Lavina Mall. На її думку, знижка не є виходом з положення, орендодавець не повинен дотувати за свій рахунок орендарів: «Якщо в ТРЦ серед орендарів однієї групи товарів у одного орендаря скорочуються продажі, а у решти спостерігається зростання відвідуваності і товарообігу, то орендар повинен задуматися, провести аналіз, визначити чинники падіння його продажів і провести роботу над помилками », - вважає Віліщук.

Нові бренди, формати і якість відносин

«Тут все просто: орендарі чекають якісного трафіку, і, як наслідок, високих товарооборотов, орендодавці - високих товарооборотов, щоб забезпечити обом сторонам бажану прибутковість», - каже Анна Чуботіна. З цієї лаконічною формулою згодні всі учасники ринку. «Орендарі очікують від ТРЦ постійної роботи, спрямованої на збільшення потоку відвідувачів, включаючи маркетингову активність. А ТРЦ чекає від орендарів участі в тих же маркетингових активностях, роботи з вітринами і регулярного поновлення товарного асортименту », - конкретизує Ростислав Симонов.

На перший план виходить споживчий досвід. «З огляду на активний розвиток e-commerce, орендодавці чекають від орендарів певної еволюції: щоб торговельні простору, крім основної функції - продажів, могли запропонувати своїм клієнтам цікавий купівельний досвід. У свою чергу, орендарі чекають від орендодавця, що він буде використовувати всі маркетингові та управлінські ресурси торгового центру для залучення цільової аудиторії, підвищення лояльності відвідувачів, стимулювання повторного візиту, збільшення середнього чека, управління тривалістю перебування в магазині, відсутність «мертвих» зон », - перераховує Євгена Соломатіна, керівник департаменту торговельної нерухомості, Cushman & Wakefield в Україні.

«Можна побудувати гідний об'єкт, займатися рекламою і маркетингом, але, якщо в ТРЦ нецікавий орендар, успіху не буде. І навпаки - в ТРЦ, де немає руху, нецікавий тенант, відвідувач «забуває дорогу», в результаті - у орендаря низькі продажі », - пояснює важливість синергії ТРЦ і рітейлерів Людмила Віліщук.

Орендарі чекають якісного трафіку

Віталій Бойко додає, що ТРЦ слідують за зміною споживчих переваг у всьому світі і чекають нових брендів і нових концептів: «Не дивлячись на виходи нових рітейлерів, Україна залишається ненасиченим з точки зору кількості брендів. Тому девелопери і ТРЦ чекають нових брендів ». Експерт також відзначає, що деякі магазини продовжують працювати в старих концептах, які втратили актуальність. А для нових магазинів дуже важливо відкриватися в повноцінному концепті - НЕ дисконтном або зменшеному, а в тому, за яким бренд розвивається у всьому світі.

Пошук точок дотику

«Ефективному партнерству сприяло занурення в специфіку діяльності рітейлерів. У переговорах ми оперуємо ринковими даними, аналітикою по нашим проектам, аналізуємо товарообіги за категоріями, частку OCR (occupancy cost ratio), порівнюємо з ринковими бенчмарками і т.д. Цей підхід виправдався, ми швидше знаходимо рішення з нашими партнерами, що поряд з іншими факторами, такими як зростання відвідуваності, оптимізація тенант-міксу, зміни маркетингової стратегії просування проектів, сприяє зменшенню рівня вакантності в наших торгових центрах до рівня технічної або нульовий », - розповідає Анна Чуботіна.

Основними форматами взаємодії ТРЦ і рітейлерів експерти називають спільні акції та заходи, рекламні кампанії, освітні програми та обмін статистикою.

У Lavina Mall в період, коли ТРЦ мав невисокі показники відвідуваності, розробили спільні маркетингові програми з ритейлерами, у яких були невисокі товарообіги. «Робота з орендарями дозволила за літо створити серйозні передумови для високої відвідуваності. Коли почався торговий сезон, який співпав з відкриттям нових магазинів якорів, потоки відвідувачів і товарообіг показали безпрецедентне зростання », - розповідає Віталій Бойко. Зараз Lavina Mall реалізує програму спільних івентів. Орендар розробляє захід, а ТРЦ бере на себе оповіщення. «Додаткова активність, створена разом з торговим оператором, більш грамотна, оскільки ритейлери краще розуміють конкурентні переваги свого бізнесу», - пояснює Бойко.

У Arricanо активно впроваджують освітні програми. У програмі B2B Upgrade by Arricano, націленої на підвищення якості обслуговування відвідувачів, з моменту її запуску взяло участь понад 1000 чоловік. У грудні 2017 року компанія запустила спільну Retailers з освітню відеопрограм Retail Consultant, мета якої - підтримка рітейлерів, які хочуть використовувати сучасні знання і технології для збільшення бізнес-показників.

Регіони: дефіцит якісних площ і нульова вакантність

Ситуація в регіонах відрізняється від столичної. Рівень насичення якісними площами по країні різний. «У Харкові та Запоріжжі найменші показники на 1000 жителів - близько 130-140 кв. м. Львів, Дніпро і Одеса вже переступили за 240-250 кв. м на 1 000 жителів. Але об'єднує їх те, що вакантність в діючих торгових центрах прагне до нуля », - каже Катерина Весна. У той же час, за оцінкою Ростислава Симонова, лише поодинокі об'єкти в основних містах України збудували правильні взаємовідносини з орендарями та активну маркетингову активність, що дозволяє збільшувати потоки.

«Мережеві рітейлери поки слабо виходять в регіони. Якісних об'єктів недостатньо, працювати в основному доводиться з місцевими операторами, а вони, як правило, вкрай негнучкі », - додає Людмила Віліщук. Вона також відзначає істотні відмінності у фінансовій ситуації в Києві та регіонах і, в той же час, поліпшення ситуації в останній час: «Українські девелопери нарешті починають інвестувати не тільки в столичну нерухомість, а й в регіони. Паралельно, керуючі компанії підвищують рівень об'єктів в регіонах, тим самим створюючи «інтерес» об'єктів », - каже Віліщук.

Ситуація в ТРЦ, які управляються професійно, разюче відрізняється. «Все залежить від якості торгового центру і конкуренції. Орендними ставками в нашому регіональному ТРЦ «Сіті Молл» в Запоріжжі можуть позаздрити багато столичні торговельні центри. Це пояснюється тим, що цей проект на сьогоднішній день - безперечний лідер в Запоріжжі, конкуренція слабка, попит перевищує пропозицію. У проекті четвертий рік поспіль нульова вакантність і довгий лист очікування, - розповідає Анна Чуботіна. - Підтвердженням тому, що регіональні проекти цікаві мережевим вітчизняним і міжнародним операторам, є і те, що за рік роботи ми замінили більше 50% орендарів торгової галереї ТРК «Сонячна галерея» у Кривому Розі. Залучили таких операторів як LC Waikiki, Jysk, New Balance, Goldi, Vovk і інших. Як наслідок - зростання товарооборотов орендарів, зменшення вакантності до рівня технічної і лист очікування ».

NAI Ukraine працює в якості брокера з двома об'єктів торговельної нерухомості в регіонах - в Дніпропетровську і в Тернополі. «Відновився попит на створення концепцій в регіонах, ми робимо дослідження для більшості великих міст України, - описує ситуацію Віталій Бойко. - Багато affordable & fast fashion рітейлери відкривають в регіонах своїх магазини, що створює попит на площі в торгових центрах, а так як введення в експлуатацію нових площ в більшості міст не було, це дозволяє власникам діючих ТРЦ або підвищити заповнюваність, або поліпшити економіку об'єкта » .

Приймаючи рішення про оренду в регіоні, рітейлерам доводиться коригувати формат. «Регіональні торговельні центри не завжди багатофункціональні і не мають велику зону охоплення, що призводить до того, що орендар при розгляді регіонів, може зменшувати формат магазину, працювати на мінімальній ставці або на відсотку від обороту. З огляду на сьогоднішній ринок, київські ТРЦ можу висувати більш жорсткі умови до вибору орендарів, комерційним умовам, відповідності концепції, на відміну від регіональних, де з урахуванням вакантності, орендодавці йдуть на певні поступки, щоб ТРЦ міг окупати свої операційні витрати », - пояснює Євгенія Соломатіна .

Раніше повідомлялося, що названі області-лідери за темпами будівництва в 2017 році.

www.zagorodna.com

Теги:

статті про нерухомість

Коментарі

До цієї новини немає коментарів

Читайте також

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.