Оцінюємо надійність забудовника





Google+
17.05.2011 07:15
Статті про нерухомість | Оцінюємо надійність забудовника Питання про те, наскільки можна довіряти тому чи іншому забудовнику, дуже серйозно хвилює покупців житла. Адже мова йде про чималі суми, а чи виконає девелопер свої зобов'язання - хтозна. Оцінити надійність компанії, яка взялася за будівництво будинку, неспеціалістові нелегко, але спробувати варто.

Важливі фактори

Про надійність забудовника не можна судити за однією ознакою, розглядати їх необхідно в комплексі. У першу чергу враховується досвід, кількість і якість вже готової нерухомості. Добре б з'ясувати терміни реалізації проектів, чи не було простоїв. «Середня динаміка будівництва - два-три поверхи в місяць для монолітного будинку і чотири-п'ять для панельного», - орієнтує Анжела Кузьміна, комерційний директор КК «Унікор». Варто дізнатися, скільки років девелопер на ринку - чим довше строк, тим менший ризик, що в один прекрасний момент компанія пропаде з поля зору. Однак навіть такі серйозні показники, як досвід, популярність і розмір фірми не є «залізною» гарантією. «Порою імениті девелопери заморожували об'єкти, а маловідомі продовжували», - говорить Роман Строілов, директор департаменту приватного і корпоративного кредитування Penny Lane Realty. Тим не менш якщо забудовник входить у великий холдинг, бізнес якого диверсифікований, його надійність вище, вважає Василь Шарапов, заступник керівника юридичного департаменту інвестиційно-девелоперської компанії «Сіті - XXI століття».

Часто проблеми зриву термінів пов'язані з тим, що девелопера підвів підрядчик або навіть субпідрядник. Тому не зайвим ознайомитися з усіма партнерами проекту. «Погано підібраний пул контрагентів загрожує високими будівельними ризиками, неякісним виконанням робіт, несвоєчасним забезпеченням об'єкта будівельними матеріалами та підключенням до мереж електро-і водопостачання», - говорить Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації ІНКОМ. Показовим може стати і вибір фінансового компаньйона, архітектора, консультанта, ріелтора. «Будь-який професіонал дорожить своєю репутацією і дуже серйозно ставиться до вибору партнера, тому наявність у проекті відомих імен є непрямим підтвердженням надійності, - підтверджує Олексій Сидоров, директор з розвитку Kalinka Realty. - Ми відмовлялися працювати з забудовником, бо не могли оцінити його надійність і не хотіли ризикувати своїм ім'ям ».

Про роботу підрядників і поставляються ними матеріалах, та й взагалі про якість будинків і рівні їх експлуатації можна судити з відгуків покупців квартир. Окрему увагу необхідно приділити самому об'єкту, нагадує А. Сидоров. Говорити про надійність проекту можна тільки в тому випадку, якщо він реалізується відповідно до законодавства, тобто забудовник оформив усю документацію, отримав дозвіл на будівництво і опублікував документи належним чином. На сайті повинна бути розміщена проектна декларація. Крім того, «при знайомстві з переліком документів забудовника необхідно звернути увагу на зазначений у них цільової порядок використання ділянки, який повинен свідчити або про право оренди, або про право власності на землю, яка відноситься до категорії під дозволене житлове будівництво», радить О. Кузьміна.

Зазирнути в чужу кишеню

Дуже важливий, але самий складний момент - оцінка фінансової спроможності фірми. Ключові фактори тут - наявність ліквідних активів і кредиторських вимог, розмір статутного капіталу, грамотна фінансова політика, позитивний баланс активів і пасивів. Іноді девелопер з гордістю заявляє, що будує «на свої», або розкриває дані про кредити, але найчастіше такі відомості, як кредитна історія, боргове навантаження і т.д., закриті. Тим не менш журналістам часом вдається багато чого, так що можна орієнтуватися на інформацію з ділових і профільних ЗМІ. Часто з них таки вдається почерпнути відомості про домовленості між забудовниками та великими банками. Наявність такого партнерства - добра ознака: банки проводять повний фінансовий аналіз девелопера як позичальника і детально оцінюють його надійність. Як говорить А. Кузьміна, відомості про спроможність фірми можна отримати за певну плату - в банку, кредити девелоперам, або зі спеціальних баз даних, наприклад, у «Інтегрум Компанії».

Показником надійності, безумовно, є і ведення діяльності по 214-ФЗ. По-перше, це дає серйозні гарантії покупцеві, а по-друге, говорить про прозорість компанії перед органами влади. Та й перед клієнтами теж. Державні гарантії, які в розпал кризи були надані деяким девелоперам (наприклад, ГК «ПІК») - теж позитивний чинник: покупець може розраховувати, що й наступного разу компанію підтримають зверху. Дуже допомагає стійкості бізнесу наявність у керівництва зв'язків у місцевій адміністрації - але про них можна дізнатися тільки неофіційним шляхом, іноді з преси. Ще краще присутність у складі правління чиновників чи колишніх представників влади.

Непоказовим піар

Прозорість - вагома гідність девелопера. На російському ринку з цим йде не дуже добре, але іноді фірма змушена ставати більш відкритою: «Якщо забудовник має намір залучати кошти на міжнародних фінансових ринках, звітність перед інвесторами - необхідна умова успішного розміщення випущених цінних паперів», - зауважує В. Шарапов. Ідеальна компанія, найбільша відкрита і надійна, - та, що провела IPO і торгується на міжнародній біржі, але переважній більшості учасників ринку про це не доводиться й мріяти. Причому прозорість не потрібно плутати з активною рекламною діяльністю. А ось якщо інформаційна активність різко знижується або взагалі сходить нанівець - це вже показник проблем.

У цілому піар-політика багато в чому залежить від стилю керівництва і характеризує саме його та ще амбіції фірми, а зовсім не її стійкість. У приклад можна привести «Соціальну ініціативу», чия діяльність закінчилася сумно, або «гучну» Mirax Group, яка нині має дуже серйозні проблеми. Важливіше, мабуть, якість та інформативність інтернет-ресурсу забудовника. «Сайт - обличчя компанії. Наявність відомостей про об'єкт, команді, вартості квартир, дозвільних та проектно-кошторисних документах говорить про те, що фінансовий стан забудовника цілком задовільно, раз він може дозволити собі утримання та оновлення подібного ресурсу », - зазначає Р. Строілов.

Як це роблять професіонали

Секретами професійного андеррайтингу ділиться Борис Шаронов, директор департаменту ризиків НСКА (Національного страхового та кредитного агентства). За його словами, експертиза забудовника та проекту проводиться за трьома напрямками. По-перше, правовий аналіз установчих, правовстановлюючих і початково-дозвільних документів. По-друге, оцінка фінансового стану компанії та її партнерів, ризиків схеми залучення коштів, прогноз економічної спроможності проекту. По-третє, аналіз непрямих факторів, що впливають на ризики: виконання девелопером обтяжень, наявність та стан офісів продажів, стан безпосередньо об'єкта, наявність власної матеріально-технічної бази, аналіз інформації від місцевої адміністрації, наглядових органів, конкурентів ... Щоб повноцінно виконати всю цю роботу, експерт страхової компанії повинен володіти досить широким спектром знань, навичок, зв'язків у галузі законодавства, будівництва, операцій з нерухомістю, страхування. Необхідно вміти читати документи, систематизувати отриману інформацію, робити узагальнення, володіти аналітичними здібностями. Чи здатний непрофесіонал на щось подібне?

«Оцінка враховує дуже багато чинників, і не тільки правового характеру, часто висновки фахівців далеко неочевидні для непрофесіонала і навіть для академічного юриста», - запевняє Б. Шаронов. Тієї ж думки дотримується Р. Строілов: «Професійно визначити надійність забудовника дуже важко. А людині, не знайомому з фінансами, юридичної та девелоперською діяльністю, взагалі нереально ». «Більше того, ми проти надання розгорнутої інформації такого роду кому б то не було, і не тільки з міркувань захисту ноу-хау, - продовжує Б. Шаронов. - Справа в тому, що частина даних, що лежить в основі висновків експертизи, носить неофіційний характер, і надання їй публічності може нашкодити і проектом, і забудовнику ». Можна застосувати «військову хитрість»: прийти в страхову компанію і зробити вигляд, що хочете застрахувати покупку квартири. Великі організації на зразок РОСНО не стануть проводити андеррайтинг девелопера та проекту заради одного клієнта - вони працюють тільки з певними фірмами. А ось компанії поменше можуть погодитися.

Одному Богу відомо

Як погоджуються експерти, критеріїв, за якими можна було б з повною впевненістю визначити надійність тієї або іншої компанії, не існує. Навіть сама ретельна і професійна експертиза не гарантує відсутність проблем у майбутньому. «Ми всього лише намагаємося адекватно оцінити поточний стан проекту і його учасників, зробити прогноз, а прогноз цей, як і погодний, має властивість не завжди збуватися», - каже Б. Шаронов.
Ну і не забувайте, в якій країні ми живемо. Жоден девелопер не застрахований від потрясінь, які можуть виникнути раптово, з примхи місцевої адміністрації або інших чиновників, нагадує Р. Строілов. Фатальний може виявитися і різка зміна влади або її курсу, що призводить до зміни будівельних нормативів, а також правил прийому житла держкомісією.

«Нова адреса»

Теги до контенту: будівництво забудовники
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти